33-08-1154

Numéro de permis

D2772

Nom du courtier

Telmosse, Sylvain

Décision

Avis de suspension du certificat
de M. Sylvain Telmosse

Dossier : 33-08-1154

AVIS est donné par les présentes que M. Sylvain Telmosse, agent immobilier affilié (certificat n° D2772), autrefois à l’emploi de ou autorisé à agir pour Immeubles Biano Inc., courtier immobilier agréé (certificat n° E2114), dont l’établissement est situé au 43, rue Avondale à Dollard-des-Ormeaux, a été trouvé coupable par le comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment des infractions résumées comme suit :

3e chef : Le ou vers le 13 février 2005, avoir abusé de la confiance des promettants acheteurs en les incitant à soumettre une promesse d’achat portant sur un immeuble en leur représentant faussement la possibilité de faire un profit rapide car il avait déjà trouvé un acheteur, le tout contrairement aux articles 1, 2, 13, 22 et 26 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

4e chef : Dans le cadre d’une transaction portant sur un immeuble, alors qu’il avait convenu avec le vendeur qu’il n’y aurait aucune rétribution pour la vente de l’immeuble, avoir participé aux manœuvres suivantes :

a) le ou vers le 14 avril 2005, avoir permis qu’une facture au montant de 3 383 $ soit émise par un courtier inscripteur;

b) avoir permis que soit indiqué au document « Répartition du prix de vente », préparé par le notaire, que les honoraires du courtier inscripteur étaient de 5 000 $;

c) avoir remboursé au vendeur les sommes représentant la totalité de sa rétribution;

dans le but de permettre au vendeur de dissimuler des sommes qui auraient pu être réclamées par une instance gouvernementale, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

6e chef : À compter du mois de février 2005, dans le cadre d’une transaction portant sur un immeuble, avoir abusé de la confiance des promettants acheteurs, notamment :

a) en rédigeant et en leur faisant signer une promesse d’achat dans le but d’opérer un gîte dans cet immeuble tout en leur laissant croire à la possibilité d’en tirer des revenus intéressants et ce, alors que rien n’était en place pour les opérations projetées;

b) en leur laissant croire qu’il allait se porter copropriétaire mais que son nom ne pouvait apparaître à la transaction parce qu’il est agent immobilier;

c) vers avril 2005, suite à l’impossibilité de finaliser l’acte de vente car deux des promettants acheteurs n’avaient pas les fonds nécessaires, avoir fait en sorte que la vente ait lieu avec un solde de prix de vente et ce, alors qu’il savait ou aurait dû savoir que la situation financière de deux promettants acheteurs était précaire;

d) en signant une entente « pour l’entretien et le bon fonctionnement du gîte du passant » avec des locataires en s’identifiant comme propriétaire, le tout à l’insu des promettants acheteurs;

e) en requérant des travaux par un entrepreneur électricien sans avoir obtenu l’accord des promettants acheteurs;

le tout contrairement aux articles 1, 5, 13 et 26 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

8e chef : Vers le mois d’avril 2005, concernant un immeuble, suite à l’impossibilité de finaliser l’acte de vente car les promettants acheteurs n’avaient pas les fonds nécessaires, ne pas avoir protégé les intérêts du vendeur en faisant en sorte que la vente ait lieu avec un solde de prix de vente et ce, alors qu’il savait ou aurait dû savoir que la situation financière des promettants acheteurs était précaire, le tout contrairement aux articles 1, 13, 22, 24 et 26 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

9e chef : Le ou vers le 7 décembre 2005, avoir signé, à titre d’acheteur, une promesse d’achat sur un immeuble, alors qu’il représentait le courtier inscripteur chargé de faire la mise en marché de cet immeuble en vertu du contrat d’un courtage, le tout contrairement aux articles 1, 5 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

10e chef : Le ou vers le 7 décembre 2005, concernant un immeuble, avoir indiqué ou permis que soit indiqué sur une promesse d’achat et l’Annexe A - Immeuble que le prix d’achat était de 75 000 $ alors que le prix réellement convenu entre les parties était de 65 000 $, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

11e chef : À compter du 7 décembre 2005, concernant un immeuble, ne pas avoir transmis sans délai à la personne qui dirige l’établissement auquel il est affecté les renseignements et documents nécessaires au maintien, par le titulaire de certificat de courtier immobilier agréé qui l’emploie ou pour lequel il est autorisé à agir, des dossiers, livres et registres, soit une promesse d’achat et l’annexe A - Immeuble, le tout contrairement à l’article 147 du Règlement de l’ACAIQ.

12e chef : Le ou vers le 26 mars 2006, avoir signé, à titre d’acheteur, une promesse d’achat, alors qu’il représentait le courtier inscripteur chargé de faire la mise en marché de cet immeuble en vertu d’un contrat de courtage, le tout contrairement aux articles 1, 5 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

14e chef : Le ou vers le 26 mars 2006, à l’occasion de la signature d’une promesse d’achat portant sur un immeuble, ne pas avoir démontré qu’il détenait les fonds nécessaires et ce, alors que l’annexe A - Immeuble liée à une promesse d’achat ne faisait état d’aucune condition quant au financement, le tout contrairement aux articles 1, 13 et 22 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

17e chef : Le ou vers le 5 juin 2005, avoir préparé et présenté une promesse d’achat portant sur un immeuble alors qu’il était actionnaire et administrateur d’une compagnie devant se porter acheteur de l’immeuble et ce, alors qu’il représentait le courtier inscripteur chargé de faire la mise en marché de cet immeuble en vertu d’un contrat de courtage, le tout contrairement aux articles 1, 5 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

18e chef : Le ou vers le 5 juin 2005, avoir fait accepter par un vendeur une promesse d’achat portant notamment sur un immeuble et son annexe A - Immeuble ne comportant aucune condition quant au financement de la transaction alors qu’il savait ou aurait dû savoir qu’un financement était nécessaire, commettant ainsi des infractions à l’égard :

a) du vendeur;
b) des promettants acheteurs;

le tout contrairement aux articles 1, 13, 22, 24, 26 et 29 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

20e chef : Le ou vers le 13 juin 2005, avoir fait accepter par un vendeur une promesse d’achat portant notamment sur des véhicules appartenant à ce dernier et son annexe A - Immeuble ne comportant aucune condition quant au financement de la transaction alors qu’il savait ou aurait dû savoir qu’un financement était nécessaire, commettant ainsi des infractions à l’égard :

a) du vendeur;
b) des promettants acheteurs;

le tout contrairement aux articles 1, 13, 22, 24, 26 et 29 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

21e chef : Le ou vers le 15 juin 2005, avoir fait accepter par le vendeur une promesse d’achat portant notamment sur un immeuble et de l’équipement et son annexe A - Immeuble ne comportant aucune condition quant au financement de la transaction alors qu’il savait ou aurait dû savoir qu’un financement était nécessaire, commettant ainsi des infractions à l’égard :

a) du vendeur;
b) des promettants acheteurs;

le tout contrairement aux articles 1, 13, 22, 24, 26 et 29 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

23e chef : Le ou vers le 25 décembre 2005, avoir rédigé ou permis que soit rédigé le formulaire annexe A - Immeuble, lié à une promesse d’achat portant notamment sur des véhicules appartenant au vendeur, en ne précisant pas adéquatement les modalités de la condition d’obtention d’un prêt hypothécaire, commettant ainsi des infractions à l’égard :

a) du vendeur;
b) des promettants acheteurs;

le tout contrairement aux articles 1, 13 et 22 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

28e chef : Postérieurement au 12 février 2006, avoir détruit l’original et les exemplaires d’une promesse d’achat, portant sur un immeuble, qu’il avait en sa possession, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

29e chef : À compter de mars 2005, avoir, personnellement ou par l’entremise de sa compagnie, abusé de la confiance d’un promettant acheteur et d’un autre promettant acheteur comme témoin en utilisant son statut d’agent immobilier pour obtenir de ces derniers divers prêts tout en leur faisant miroiter des rendements élevés, notamment :

a) le ou vers le 15 mars 2005, en empruntant la somme de 10 000 $ du promettant acheteur et ce, sous de fausses représentations;

b) le ou vers le 31 mars 2005, en empruntant la somme de 10 000 $ du promettant acheteur;

c) le ou vers le 15 avril 2005, en empruntant la somme de 10 000 $ du promettant acheteur;

d) le ou vers le 30 avril 2005, en empruntant la somme de 10 000 $ du promettant acheteur;

commettant, à chacune de ces occasions, une infraction aux dispositions des articles 1, 5 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

30e chef : À compter de mars 2005, ne pas avoir respecté les engagements de remboursement qu’il avait souscrits personnellement ou par l’entremise de sa compagnie pour les emprunts suivants qu’il avait obtenus en utilisant son statut d’agent immobilier :

a) le ou vers le 15 mars 2005, emprunt de 10 000 $ du promettant acheteur;

b) le ou vers le 31 mars 2005, emprunt de 10 000 $ du promettant acheteur;

c) le ou vers le 15 avril 2005, emprunt de 10 000 $ du promettant acheteur;

d) le ou vers le 30 avril 2005, emprunt de 10 000 $ du promettant acheteur;

commettant, à chacune de ces occasions, une infraction aux dispositions des articles 1, 5 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

31e chef : Le ou vers le 10 mai 2006, concernant un immeuble, avoir participé à des manœuvres visant à laisser croire que le prix de vente était de 350 000 $, notamment :

a) en préparant une promesse d’achat indiquant un prix de 350 000 $ alors que ce montant ne représentait pas la contrepartie réelle;

b) en préparant une annexe générale AG prévoyant une remise de 100 000 $ « à l’acte notarié »;

c) en préparant une annexe générale dont le numéro est inconnu prévoyant une remise de 150 000 $ « à l’acte notarié »;

le tout contrairement aux dispositions des articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

32e chef : Ne pas avoir respecté les termes d’une promesse d’achat portant sur un immeuble prévoyant que l’acte de vente devait être signé le ou avant le 14 mai 2006 et/ou l’engagement qu’il a souscrit en signant une annexe générale AG à l’effet qu’il s’engageait à signer l’acte de vente avant le 31 mai 2006, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

33e chef : Le ou vers le 16 octobre 2006, concernant un immeuble, avoir préparé une promesse d’achat indiquant un prix de 650 000 $ alors que ce montant ne représentait pas la contrepartie réelle, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Le 4 janvier 2010, le comité de discipline a imposé à M. Sylvain Telmosse une suspension de son certificat pour une période de deux (2) mois sur le chef no 3 de la plainte, une suspension pour une période consécutive d’un (1) mois sur le chef no 4 a); une suspension pour une période consécutive d’un (1) mois sur les chefs nos 4 b) et 4 c) mais concurrentes entre elles, une suspension pour une période consécutive de douze (12) mois sur les chefs nos 6 a), 6 b), 6 c), 6 d), 6 e) et sur le chef no 8 mais concurrentes entre elles, une suspension pour une période consécutive de trois (3) mois sur les chefs nos 9, 10,12 et 14 mais concurrentes entres elles, une suspension pour une période concurrente d’un (1) mois sur le chef no 11, une suspension pour une période consécutive de douze (12) mois sur les chefs nos 17, 18, 20, 21 et 23 mais concurrentes entres elles, une suspension pour une période consécutive d’un (1) mois sur le chef no 28, une suspension pour une période consécutive de douze (12) mois sur les chefs nos 29 et 30 mais concurrentes entres elles, une suspension pour une période consécutive de trois (3) mois sur les chefs nos 31 et 32 mais concurrentes entre elles et une suspension pour une période consécutive de deux (2) mois sur le chef no 33.

La décision du comité de discipline est exécutoire à compter de l’expiration des délais d’appel, soit le 9 février 2010. La suspension du certificat d'agent immobilier affilié de M. Sylvain Telmosse prend donc effet à compter du 9 février 2010 pour une période de quarante-neuf (49) mois.

Si toutefois le certificat de l’intimé fait l’objet d’une suspension ou est expiré au moment de l’expiration des délais d’appel, les suspensions mentionnées ci-dessus prendront effet au moment de la demande de reprise d’effet ou de délivrance de toute catégorie de certificat.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Brossard, ce 9 février 2010

Chantal Peltier
Secrétaire du comité de discipline