Le courtage immobilier commercial : un univers en soi
Le professionnel autorisé par l'OACIQ qui agit en courtage commercial mène à bien l’achat, la vente ou la location d’immeubles commerciaux, d’entrepôts, de bureaux ou de terrains à vocation industrielle ou commerciale. Encadré par la Loi sur le courtage immobilier, il a dû passer un examen d’entrée dans la profession avant d’obtenir son permis d’exercice. De plus, il a l'obligation de suivre plusieurs formations dans le cadre d'un programme de formation continue élaboré par l’OACIQ.
Pendant que vous continuez de mener vos affaires l’esprit tranquille, le courtier immobilier :
- analyse le marché (concurrence, emplacement stratégique, politiques de location, comportement des acheteurs ou des vendeurs, etc.);
- déniche pour vous des occasions d’achat, de vente ou de location de locaux commerciaux ou industriels;
- vous aide à déterminer le prix le plus avantageux;
- effectue le suivi de votre transaction jusqu’à sa conclusion.
Les grandes différences entre le courtage immobilier résidentiel et le courtage immobilier commercial
Voici quelques exemples non exhaustifs des différences entre les pratiques professionnelles des deux secteurs. Toutefois, une ressemblance demeure : les courtiers et les agences sont soumis aux mêmes obligations déontologiques, peu importe leur champ de pratique.
Formulaires obligatoires et recommandés de l'OACIQ
Contrairement au domaine résidentiel, dans le cas des immeubles commerciaux ou industriels (comme pour les immeubles de cinq logements et plus), les courtiers et les agences ont la liberté d’utiliser leurs propres formulaires, bien que l’OACIQ ait créé des formulaires recommandés, adaptés à ces différentes situations.
L’utilisation par le courtier des formulaires élaborés par l’OACIQ n’est pas obligatoire en matière commerciale. Cependant, le titulaire de permis doit s’assurer que le contenu de ses contrats de courtage et des propositions de transaction est en tout temps conforme à la réglementation régissant le courtage immobilier. À cet égard, vous pouvez lire l’article 121345. Notamment, il est obligatoire d’identifier les parties et l’immeuble, d’indiquer le mode de rétribution du courtier ainsi que le prix et les conditions de vente.
Annulation de la promesse d’achat
En courtage immobilier résidentiel, il existe des mécanismes qui permettent à l’acheteur, dans certains cas, d’annuler sa promesse d’achat. En courtage immobilier commercial, l’acheteur bénéficie d’un plus grand pouvoir pour annuler sa promesse d’achat, puisqu’il y a une période dite de « vérification diligente » qui suit la promesse d’achat. Durant celle-ci, l’acheteur se réserve le droit d’effectuer les vérifications nécessaires, notamment du bilan financier, de l’état des lieux, des inspections environnementales, du zonage, de l’obtention de permis, etc. Finalement, il pourrait mettre fin à sa promesse s’il n’est pas entièrement satisfait de ses observations.
Visite de l’immeuble
En courtage immobilier résidentiel, il est normal pour l’acheteur de visiter la propriété avant de remplir une promesse d’achat, car l’aspect intérieur est un facteur déterminant dans sa décision. Dans le cas d’un immeuble locatif, c’est plutôt l’investissement qui intéresse habituellement l’acheteur. La visite des lieux est souvent conditionnelle à l’acceptation d’une promesse d’achat : on s’entend sur le prix et les conditions de la vente et on visite ensuite. Cela évite également de déranger plusieurs fois les locataires.
Information et devoir de collaboration
Un courtier a le devoir de collaborer avec un autre courtier qui en fait la demande; ils doivent donc se transmettre les informations pertinentes sans délai. Cependant, en matière commerciale, craignant que les données financières relatives à son immeuble locatif ou à son commerce ne parviennent à un compétiteur, le vendeur peut rendre la divulgation de ces informations conditionnelle à la conclusion d’une entente de confidentialité. La signature d’un tel document par l’acheteur potentiel viendra rassurer le vendeur quant à l’utilisation des informations transmises. La condition de signature d’une telle entente avant toute transmission d’information ne va donc pas à l’encontre des obligations déontologiques du courtier.
Mise en vente
Les modalités de mise en vente diffèrent puisqu’en matière résidentielle, le courtier procède généralement par mise en marché standard (annonces dans les journaux, pancartes, etc.) alors qu’en matière commerciale, le courtier procède généralement par appel de propositions. Il en va de même pour l’octroi du contrat de courtage : le secteur commercial favorise les appels de candidatures et les argumentaires de vente (communément appelés « pitchs de vente »).
Une transaction sous le signe de la protection
Le courtier immobilier est mandaté pour veiller à vos intérêts, qu’il œuvre en courtage immobilier commercial ou résidentiel. En faisant appel à ses services, vous avez accès au centre de renseignements Info OACIQ et pouvez aussi recourir au Service d’assistance au public pour solliciter l’aide de l’OACIQ en cas de besoin.
Le courtier immobilier commercial, tout comme le courtier immobilier résidentiel, est régi par la Loi sur le courtage immobilier dont l'OACIQ veille à l'application, contribue au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI) et souscrit à une assurance responsabilité professionnelle (FARCIQ).
Par ailleurs, soulignons que pour constituer une opération de courtage au sens de la Loi, une transaction relative à la vente d’une entreprise doit comprendre la vente d’un ou de plusieurs immeubles, et celui-ci doivent constituer le principal actif de l'entreprise, selon la valeur marchande.
Depuis le 1er mai 2021, l’étendue de la garantie offerte par l’assurance responsabilité professionnelle du FARCIQ s’est améliorée alors qu’il n’y avait aucune protection avant cette date. Les assurés bénéficient ainsi d’une sous-limite de garantie fixée à 1 000 000 $ lors d’une réclamation impliquant la vente d’une entreprise dont les biens ne sont pas, selon la valeur marchande, principalement des biens immobiliers.
Rappelons toutefois que certaines ventes d’entreprises pourraient être assujetties à des lois administrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), ce qui pourrait engendrer des obligations additionnelles; renseignez-vous auprès de l’AMF.
Pour toutes informations supplémentaires sur votre assurance à ce sujet, nous vous conseillons de vous informer directement auprès du Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ).
