Copropriété par actions (titrisation)
La copropriété par actions, appelée plus techniquement immeuble titrisé, n’est pas une copropriété divise ou indivise, mais relève d’un autre mode de propriété. Il est important pour le courtier de ne pas confondre ce type de copropriété avec la copropriété divise, afin d’éviter à l’acheteur ou au vendeur de verser dans certains écueils pouvant résulter de la confusion qui règne entre les deux modes de copropriété.
Définition
Une copropriété par actions est un procédé permettant à un acheteur d’acquérir, d’une part, un certain nombre d’actions d’une société dont le principal actif est un immeuble et, d’autre part, en vertu d’une entente de location indissociable de la convention d’acquisition d’actions, l’usage exclusif d’un appartement en particulier dans cet immeuble. Détenant tous les droits d’usage de cet appartement, l’actionnaire peut, en principe, l’occuper ou le louer. Dans ce type de transaction, l’acquisition des actions est donc indissociable du droit d’occuper un appartement spécifiquement lié aux actions acquises.
La détention d’actions avec droit d’usage d’un appartement peut, en pratique, présenter des similarités avec la copropriété divise d’un immeuble. Pour ajouter à la confusion, il est fréquent que les courtiers immobiliers représentant les vendeurs des actions, décrivent le bien vendu comme une « copropriété par indivision ». L’acquisition de telles actions ne doit pas être confondue avec l’achat d’un appartement en copropriété et il est important qu’un acheteur comprenne bien ce qu’il acquiert. Comme pour toute autre transaction, les courtiers doivent toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’ils fournissent au public. Ainsi, ils ne devraient jamais désigner une copropriété par actions comme une copropriété divise ou une copropriété par indivision.
Comparaison avec la copropriété divise
Pour expliquer aux parties à la transaction les effets de la copropriété par actions, il est pertinent de comparer ce mode de propriété avec la copropriété divise.
Hypothèque
Une hypothèque immobilière ne peut pas grever l’appartement. Ainsi, le prêteur devra exiger de l’acheteur une autre sorte de garantie afin de s’assurer du remboursement du prêt. S’il s’agit d’un bien mobilier, le courtier pourra vérifier l’information sur cette garantie au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM).
Charges communes
Aux termes du bail de propriété, le propriétaire des actions verse périodiquement un montant en plus de son loyer pour couvrir les frais d’entretien. Cependant, ces montants ne sont pas des « frais de condo » au sens strict du terme et ne sont pas encadrés par l’article 1072 du Code civil du Québec.
Droit sur les mutations immobilières
Le droit sur les mutations immobilières, communément appelé « taxe de bienvenue », est un montant qu’une municipalité doit percevoir lorsqu’un immeuble situé sur son territoire fait l’objet d’un « transfert », au sens large du terme, c’est-à-dire faisant l’objet d’une vente, d’une cession, d’une donation ou d’un échange. Or, il ne s’agit pas d’un transfert d’immeuble, mais d’un transfert d’actions.
Taxes
L’immeuble n’a qu’un seul lot et les taxes foncières et scolaires sont payées par la corporation détenant l’immeuble. Chaque actionnaire paie sa portion au prorata du nombre d’actions qu’il détient dans la corporation. Sous cet angle, la copropriété par actions est plus proche de la copropriété par indivision que de la copropriété divise.
Registre foncier en ligne
Dans le cas d’une copropriété divise, une déclaration de copropriété est inscrite au Registre foncier contrairement à une copropriété par actions où les documents administratifs ne sont pas publiés. Le courtier devra obtenir la convention d’actionnaires et les règlements régissant la vie de l’immeuble auprès de la société par actions ou auprès du vendeur.
Droit de propriété
Ce qui est acheté, ce sont les actions d’une compagnie propriétaire d’un immeuble auquel est lié un bail de propriété permettant l’usage exclusif d’un logement dans cet immeuble. L’acheteur ne devient donc pas propriétaire de l’appartement qu’il pourra occuper, mais un locataire détenteur d’actions.
Situation d’actionnaire et de locataire
Deux décisions illustrent les particularités de ce mode d’acquisition. La première concerne l’appel d’une décision où la Régie du logement, aujourd’hui le Tribunal administratif du logement, a décliné sa compétence relativement au paiement de frais d’entretien. La seconde porte sur l’application de la garantie de qualité.
Décision 1 : compétence du Tribunal administratif du logement
Dans une décision datant de 2009, un propriétaire d’actions et locataire demande la permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement (aujourd’hui le Tribunal administratif du logement) où cette dernière avait décliné sa compétence et rejeté la demande. Le détenteur d’actions y avait contesté la légalité d’une cotisation spéciale votée par l’Assemblée des actionnaires qu’il assimilait à un réajustement de loyer en cours de bail, ce qui est prohibé par le Code civil.
Le tribunal a estimé que la cotisation spéciale n’émane pas de la relation entre locataires et locateur, mais plutôt du statut respectif d’actionnaire et de société par actions. Ainsi, la Régie du logement pouvait décliner sa compétence.
Décision 2 : application de la garantie légale de qualité
Dans une autre décision datant de 2009, l’acheteur d’actions voulait faire appel aux tribunaux pour faire valoir l’application de la garantie de qualité pour vices cachés à l’égard du foyer se trouvant dans l’unité qu’il habitait.
Puisque les actions détenues sont des biens incorporels, la Cour a conclu que la garantie de qualité ne s’applique pas, empêchant ainsi les acheteurs d’adresser un tel recours à l’endroit du vendeur des actions. La Cour précise par contre que la qualité de locataire des acheteurs leur permettrait de s’adresser à la compagnie, propriétaire de l’immeuble et locateur, sur la base des droits que leur confère le Code civil à ce titre.
Le courtier doit informer l’acheteur d’une copropriété par actions qu’il ne deviendra pas propriétaire de l’appartement qu’il pourra occuper, mais bien un locataire détenteur d’actions, ce qui aura une incidence sur les recours qu’il pourra exercer.
Loi sur les valeurs mobilières
Une opération de courtage relative à l’achat ou à la vente d’actions d’une copropriété par actions est susceptible d’être visée à la fois par la Loi sur le courtage immobilier et la Loi sur les valeurs mobilières.
En plus de respecter la règlementation de l’OACIQ, un contrat de courtage pour une copropriété par actions devrait donc respecter toutes les autres contraintes législatives. Il est recommandé de consulter un juriste spécialisé lors de la rédaction du contrat. Il est déconseillé d’utiliser les formulaires de l’OACIQ qui ne sont pas adaptés à une telle opération de courtage. Un contrat de courtage conclu pour l’achat d’actions pour usage exclusif d’un logement est couvert par l’assurance responsabilité. Le facteur le plus important pour le FARCIQ est que la transaction ou l’opération effectuée vise principalement des biens immobiliers, en raison de l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier.
