Approbation hypothécaire : le document requis
En vertu de la clause 6.2 de tous les formulaires de promesse d’achat, l’acheteur est tenu de fournir au vendeur une copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir le montant du prêt demandé. Cet engagement doit être réel et sans condition. Mais quel document au juste l’acheteur doit-il fournir au vendeur pour satisfaire à cette clause 6.2?
Le document confirmant l’engagement du prêteur doit contenir au moins les informations suivantes :
- Le nom et l’adresse du prêteur;
- Le nom des emprunteurs;
- L’adresse de l’immeuble faisant l’objet de la demande;
- Le montant du prêt ou le fait que le prêt a été consenti à un montant égal ou supérieur à celui prévu à la promesse d’achat;
- Le nom du responsable du prêt et les coordonnées de l’institution financière (aucune signature nécessaire).
Selon que l’acheteur ait choisi ou non de faire appel aux services d’un courtier hypothécaire pour la recherche de son financement, le document qu’il devra remettre au vendeur pourra prendre l’une ou l’autre des formes suivantes :
1. Un « Engagement hypothécaire » généré par l’entremise de l’application Finastra (Expert Filogix)
Lorsque l’acheteur fait appel à un courtier hypothécaire pour la recherche de son financement, la réponse du prêteur sera généralement obtenue par l’entremise de l’application Finastra. Outil de base du courtier hypothécaire, cette application permet notamment de soumettre des demandes de prêt et d’obtenir rapidement la réponse des prêteurs.
La réponse obtenue provient donc directement du prêteur et le système génère sous forme de tableau un document d’au moins deux pages intitulé « Engagement hypothécaire ».
Afin de satisfaire à la clause 6.2 de la promesse d’achat, l’acheteur pourra prouver qu’il a obtenu l’engagement d’un prêteur en fournissant au vendeur une copie de ce document . Si l’approbation indique deux pages, ces deux pages doivent être au dossier. La page 1 du document contient toutes les informations pertinentes devant se trouver dans une approbation hypothécaire et c’est sur la page 2 que le prêteur aura précisé s’il y a ou non des conditions à cette approbation. Seule une approbation sans condition peut permettre à l’acheteur de satisfaire à la clause 6.2 de la promesse d’achat.
Lorsque toutes les pages du document « Engagement hypothécaire » ont été transmises au vendeur par l’acheteur et que le dossier est considéré comme complet par le prêteur, les courtiers immobiliers n’ont pas à exiger en plus une lettre d’approbation de l’institution, à moins de circonstances particulières.
2. Lettre d’approbation produite par l’institution financière ou par un prêteur virtuel
Quand l’acheteur fait affaire directement avec son institution financière ou l’un de ses représentants, il peut y avoir plusieurs échanges de courriels et de lettres entre l’institution et l’acheteur dans le cadre des démarches effectuées pour autoriser le prêt. De toute cette correspondance, seule la lettre qui confirme l’octroi du prêt sans condition permettra de satisfaire à la clause 6.2 de la promesse d’achat si elle est remise au vendeur dans les délais requis.
Il existe également un autre type de prêteurs, ceux que l’on qualifie de prêteurs virtuels. Les prêteurs virtuels sont des sociétés indépendantes de financement hypothécaire au Canada. Ils n’ont pas de réseau traditionnel de succursales.
La preuve de l’engagement sans condition doit donc prendre la forme d’une lettre d’approbation produite par l’institution financière ou par le prêteur virtuel. Cette lettre doit contenir au moins les informations mentionnées plus haut.
Exemples de lettres types d’approbation de financement sans condition
3. Lettre d’approbation produite par un prêteur privé
La clause 6.1 de la promesse d’achat traite d’un « emprunt garanti par hypothèque » et la clause 6.2 indique « copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire ». La section est donc adéquate pour tous les prêteurs, y compris les prêteurs privés. Dans les cas de prêteurs privés, il faut toutefois être vigilant en vérifiant que le taux approprié apparaît à la clause 6.1 et vérifier que l’engagement est conforme en tous points. L’OACIQ recommande que l’engagement hypothécaire soit accompagné d’une lettre de l’institution financière du prêteur privé attestant que celui‐ci détient les fonds nécessaires pour ce prêt.
Référez-vous à votre dirigeant d’agence ou à un juriste, au besoin.
En bref
Puisque l’engagement du prêteur doit être sans condition, le document fourni ne peut en aucun cas faire état d’une approbation assujettie à des conditions qui relèvent de la situation particulière de l’acheteur, par exemple :
- une preuve d’emploi;
- des documents supplémentaires à fournir;
- le remboursement d’un prêt-auto;
- une condition de vente de la propriété de l'acheteur alors que le mécanisme de la clause R2.1 n’a pas été prévu en amont de la promesse d’achat;
- des conditions venant de l’institution bancaire prêteuse telles qu’une évaluation ou une inspection préalable de la propriété pouvant avoir un impact sur le prêt.
Le document « Engagement hypothécaire » ou la lettre d’approbation du prêteur pourrait cependant contenir des mentions portant sur les conditions usuelles qui se rattachent à toute approbation hypothécaire telles que l’absence de changement dans la situation financière de l’acheteur ou dans l’état de l’immeuble.
Par ailleurs, rappelons qu’un courtier hypothécaire ou immobilier ne peut se substituer à une institution financière pour confirmer l’engagement d’un prêteur, par exemple en confirmant lui-même dans une lettre que tel prêteur a accepté la demande de financement.
Seule la remise de l’engagement provenant du prêteur hypothécaire permet à l’acheteur de satisfaire à la clause 6.2 des formulaires de promesse d’achat. L’utilisation du document « Engagement hypothécaire » généré par l’entremise de l’application Finastra ou une lettre d’approbation produite par l’institution financière ou par un autre type de prêteur satisfera à cette exigence.
