Approvisionnement en eau ainsi que puits et fosses septiques : devoirs et obligations du courtier
Lors d’une transaction concernant l’achat d’une propriété non desservie par le réseau d’aqueduc de la municipalité ou comportant un système de traitement des eaux usées, les institutions financières veulent généralement s’assurer de la potabilité de l’eau ou de la conformité des installations avant d’autoriser un prêt.
Or, la Chambre des notaires nous informe que plusieurs dossiers acheminés aux notaires par les courtiers immobiliers ne comportent aucun document ni aucune vérification qui aurait été effectuée à cet effet.
Comme les demandes sont souvent faites à la dernière minute, il s’en suit souvent des retards dans la signature des transactions causant dommages et inconvénients à l’ensemble des parties impliquées.
Pourtant, ces vérifications cruciales font partie intégrante du devoir de vérification et de conseil du courtier puisqu’il s’agit de facteurs pertinents à la transaction. Il est donc de la responsabilité du courtier immobilier de procéder à la vérification de conformité et à l’obtention des documents requis par les institutions financières pour autoriser le prêt, à savoir :
En matière d’alimentation en eau potable
Lors de la prise d’un contrat de courtage, le courtier doit :
1. Vérifier si la provenance de l’eau est considérée comme une source d’eau potable ou non et faire les adaptations sur la fiche descriptive.
2. Vérifier le type d’approvisionnement à savoir un réseau public ou privé, un puits ou une source et obtenir les documents suivants :
Pour un réseau public (municipalité)
- Impôts fonciers ( « compte de taxes » )
Pour un réseau privé
- Copie du contrat ou de l’entente avec le propriétaire du réseau
- Numéro du réseau
- Facture pour l’abonnement ou l'entretien
- Tous documents faisant état de problèmes déclarés ou réglés
Pour un puits ou une source (alimentant une seule propriété)
Installé avant 2003
- Copie de la facture de l’installation
- Tous documents faisant état de problèmes déclarés ou réglés
Installé après 2003
- Copie du rapport de forage
- Résultat des tests d’eau lors de l’installation
- Tous documents faisant état de problèmes déclarés ou réglés
Installé après 2015
- Tous les documents requis après 2003
- Copie du rapport hydrogéologique (exigé depuis 2015 si les distances minimales ne sont pas respectées)
Pour un puits ou une source (alimentant plus d’une propriété)
- Il faut fournir, en plus des documents précédents, une copie de la servitude de puisage d’eau.
Si le vendeur ne possède aucun document relatif à son approvisionnement en eau et que les vérifications diligentes du courtier inscripteur ne lui permettent pas d’en démontrer la nature, une mention devra être mise à la fiche descriptive à cet effet. Cette mention peut être aussi simple que « système inconnu ».
Le courtier collaborateur se devra alors de mettre l’acheteur en garde des risques inhérents à cette situation et lui recommander de consulter une personne qualifiée telle qu’un puisatier.
Dans tous les cas, le courtier inscripteur doit remplir et faire signer à ses clients le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ».
Lors de la prise de la promesse d'achat, le courtier collaborateur doit conseiller à son client de faire effectuer un test d’eau pour en vérifier les paramètres microbiologiques. Un délai est ensuite à prévoir afin d’effectuer le test et d’obtenir les résultats. Dans certains cas, un test des paramètres physico-chimiques pourrait s’avérer nécessaire.
En ce qui a trait aux installations sanitaires
Lors de la prise d’un contrat de courtage, le courtier doit :
Pour les systèmes installés avant le 15 juin 1981
- obtenir une copie de la facture d’installation
- obtenir une copie du permis de construction ou de rénovation
Pour les systèmes installés depuis le 15 juin 1981
- obtenir une copie du permis de la municipalité et du plan du professionnel
- obtenir une copie du contrat d’entretien pour certains systèmes
Pour tous les cas
- obtenir une lettre de la ville attestant ou non de l’émission d’un constat d’infraction
- recommander au vendeur de lever sa garantie sur les installations septiques
- obtenir tous documents faisant état de problèmes déclarés ou réglés
- recommander au vendeur de faire vidanger sa fosse septique ou obtenir la facture de la dernière vidange
Si le vendeur ne possède aucun document relatif aux installations septiques, le courtier doit le mentionner sur la fiche descriptive.
Remplir et faire signer à ses clients le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ».
Si le vendeur ne possède aucun document relatif à ses installations sanitaires, et que les vérifications diligentes du courtier inscripteur ne lui permettent pas d’en démontrer la nature, une mention devra être mise à la fiche descriptive à cet effet. Cette mention peut être aussi simple que « système inconnu ».
Le courtier collaborateur se devra alors de mettre l’acheteur en garde des risques inhérents à cette situation et lui recommander de consulter une personne compétente à cet effet telle qu’un entrepreneur spécialisé.
Quant au système d’évacuation des eaux, dans tous les cas une recommandation du courtier auprès du vendeur devrait être à l’effet de faire une mention au contrat de courtage reproduite sur la fiche descriptive que ce dernier ne peut garantir la conformité de ses installations septiques
Lors de la prise de la promesse d'achat
Le courtier collaborateur doit reproduire sur la promesse d’achat les informations de la fiche descriptive relatives aux installations sanitaires, notamment le fait que le vendeur ne peut garantir la conformité des installations septiques et recommander l’inclusion d’une clause d’inspection de ces installations.
Par ailleurs, l’OACIQ offre à ses membres, et ce depuis plusieurs années déjà, une formation continue intitulée Eau potable et eaux usées : les immeubles non desservis laquelle vous permettra de mieux vous familiariser avec les différents systèmes et de mieux vous acquitter de vos devoirs de conseil et d’information.
