Clause Pyrite et pourcentage: à bannir!

Le fait pour un courtier immobilier de spécifier, à une clause de promesse d'achat prévoyant un test de pyrite, un pourcentage constituant le seuil au delà duquel l'acheteur pourra se désister, peut être considéré comme une faute professionnelle. Cette pratique, fréquemment signalée à l’Organisme, présente un risque important pour le client.

Ainsi, des courtiers immobiliers établiraient arbitrairement un seuil, 10 % par exemple, avançant même qu'il s'agit là d'une exigence de l’OACIQ. Or, l’Organisme n'a jamais émis de directives en ce sens. Le courtier immobilier n'est pas habilité à fixer un tel seuil qui, au surplus, est insuffisant pour évaluer les risques liés à la présence de pyrite.

Il faut savoir que la mesure dont il est question, l'indice pétrographique du potentiel de gonflement (IPPG), n'est pas un pourcentage mais une échelle graduée de 0 à 100, 0 indiquant un potentiel nul et 100, un potentiel extrêmement élevé. Comme le précise le Protocole d'expertise sur bâtiments résidentiels existants (la norme CTQ M-200) conçu par le Comité technique québécois d'étude des problèmes de gonflement associés à la pyrite, l’« indice est déterminé uniquement en mégascopie et on devra, au besoin, préciser le potentiel de gonflement des matériaux en procédant à des examens en microscopie optique et/ou à des analyses chimiques*. »

De plus, l'IPPG n'est pas seul à devoir être considéré : « plusieurs autres facteurs (contenu et type de sulfures, analyses chimiques, sulfures résiduels, âge du bâtiment, épaisseur du remblai, attaque sulfatique du béton, etc.) doivent absolument être considérés avant de porter un jugement définitif sur le potentiel de gonflement du remblai. »

En fixant dans une condition à une promesse d'achat un seuil de 10, par exemple, l'acheteur pourrait se désister si le rapport révèle un IPPG de 15, et ce, même si le rapport concluait en définitive, après analyse de tous les autres facteurs, qu'aucuns travaux correctifs ou interventions ne sont requis.

Annexe – Expertise

L’Organisme a préparé un formulaire recommandé (Annexe – Expertise) pouvant être joint en annexe à une promesse d'achat, lorsqu'un test d'évaluation du potentiel de gonflement de la pyrite est à prévoir.

Pour plus d’information, nous vous invitons à lire l’article suivant : Zones à risque concernant la pyrite : les responsabilités des courtiers.

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* Protocole d’expertise sur bâtiments résidentiels existants. Comité technique québécois d’étude des problèmes de gonflement associés à la pyrite, Protocole CTQ-M200, version 2.0, Québec, 4 juin 2001, 47 p.