Le droit de dédit du client au contrat de courtage : un choix à respecter

L’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit que le client peut résilier à sa discrétion le contrat dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties. Le contrat est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d'un avis écrit au titulaire de permis.

Depuis le 13 juin 2019, ce droit est absolu :  le client ne peut plus renoncer à ce droit.

Le droit de dédit prévu à cet article s’applique à un contrat conclu entre une personne ou une société et un titulaire de permis, en vertu duquel ce titulaire de permis s’engage à agir comme intermédiaire pour l’achat, la vente, la location ou l’échange d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, ou d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété.

Si un vendeur, un acheteur, un locateur ou un locataire (le client) décide de mettre fin à son contrat de courtage et de se prévaloir de son droit de dédit, il doit en aviser le titulaire de permis par écrit dans un délai de trois jours suivant celui où il reçoit un double du contrat signé par lui et le titulaire de permis. Bien qu’il soit possible pour le client de transmettre, de main à main, l’avis mentionnant qu’il met fin au contrat de courtage, il est recommandé d’expédier l’avis par courrier recommandé de manière à conserver une preuve d’envoi dans le délai prévu. Le contrat sera résilié dès l’envoi de cet avis ou sa remise au courtier ou à l'agence. Il est important de noter que le client peut se prévaloir de ce droit de dédit, même si le contrat de courtage est « irrévocable » (non résiliable).

Le titulaire de permis ne peut réclamer aucune rétribution lorsque le client se prévaut de son droit de dédit, à l’exception du cas où une transaction immobilière a lieu dans les 180 jours qui suivent la fin du contrat de courtage avec une personne intéressée à la propriété pendant la durée du contrat de courtage stipulé exclusif, à moins qu’un nouveau contrat de courtage exclusif n’ait été accordé de bonne foi à un autre titulaire de permis.

Pour établir le délai maximal à l’intérieur duquel le droit de dédit doit être exercé, il faut prendre en considération les principes suivants :

• Le jour qui marque le point de départ n’est pas compté, mais celui de l’échéance l’est;
• Les jours non juridiques (voir la liste ci-dessous) sont comptés;
• Si le jour de l’échéance tombe un jour non juridique, le délai est prorogé au jour juridique suivant.

Les jours non juridiques sont :

• Le samedi (est assimilé à un jour non juridique);
• Le dimanche;
• Les 1^er et 2 janvier;
• Le Vendredi saint;
• Le lundi de Pâques;
• Le lundi qui précède le 25 mai, fête des Patriotes (fête de la Reine);
• Le 24 juin, fête nationale du Québec (Saint-Jean-Baptiste);
• Le 1^er juillet, fête du Canada (anniversaire de la Confédération), ou le 2 juillet si le 1^er tombe un dimanche;
• Le premier lundi de septembre, fête du Travail;
• Le deuxième lundi d’octobre, fête de l’Action de grâce;
• Le 25 décembre, fête de Noël;
• Le 26 décembre.

Exemple

Si un contrat de courtage est signé le 3 juin, le client a jusqu’au 6 juin inclusivement pour transmettre au courtier ou à l’agence un avis écrit mentionnant qu'il souhaite résilier le contrat. Si le contrat est signé le 21 juin, le client a jusqu’au 25 juin inclusivement pour transmettre l’avis de résiliation.