Existence d’un rapport d’inspection antérieur : quelle est la bonne pratique pour le courtier immobilier?

Découvrir et divulguer les facteurs défavorables

Rappelons que le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (ci-après « Le Règlement »), exige que le courtier ou le dirigeant d’agence entreprenne les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la ou les parties qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente à une transaction ou l’objet de cette transaction. Le Règlement exige également qu’il informe toutes les parties à la transaction de tout facteur dont il a connaissance pouvant les affecter défavorablement ou affecter l’objet même de la transaction. Le vendeur doit, quant à lui, fournir ses déclarations sur l’immeuble.

Questionner et informer le vendeur

Dans ce contexte, le courtier doit notamment vérifier auprès du vendeur si un rapport d’inspection a déjà été produit et informer le vendeur de ses obligations civiles à l’égard de l’acheteur.

Dans le cadre de la vente d’un immeuble résidentiel de moins de cinq logements incluant la copropriété par indivision, les facteurs défavorables doivent être déclarés dans un formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV), et ce, dès la prise du contrat de courtage vente. Pour une transaction liée à une copropriété divise, tout courtier est désormais tenu d'utiliser le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise (DVD). 

La clause D13 du formulaire DV, intitulée « RAPPORTS D’INSPECTION ET AUTRES EXPERTISES », prévoit d’ailleurs ce qui suit :

Si un vendeur a un rapport antérieur en sa possession, il devra le fournir. Suivant ce qui est prévu au préambule du formulaire DV, une copie devra être fournie au courtier.

Informer l’acheteur des facteurs défavorables

Le courtier doit divulguer à tout acheteur potentiel les facteurs défavorables énoncés, entre autres, dans le contrat de courtage vente, dans un rapport d’inspection ou dans le formulaire DV (ou DVD), et ce, dès qu’il en a connaissance.

Remettre une copie du rapport d’inspection

Bien que la remise du rapport d’inspection à l’acheteur potentiel et le fait de l’annexer à toute promesse d’achat ne soient pas obligatoires, cela constitue la meilleure pratique selon l’OACIQ. En effet, le courtier qui évalue lui-même quels éléments contenus au rapport d’inspection devraient ou non être divulgués, risque d’en omettre. De plus, même si tous les facteurs sont énumérés par le courtier, procéder à leur retranscription peut mener à des erreurs.

Par ailleurs, le courtier de l’acheteur qui reçoit une copie du rapport, ne doit pas l’interpréter et doit plutôt la remettre à l’acheteur qui, conseillé par son propre inspecteur, pourra évaluer lui-même le contenu du rapport antérieur.

Il importe également de rappeler que le courtier du vendeur ne peut remettre à l’acheteur une copie du rapport d’inspection antérieur préparé à la demande du vendeur si celui-ci s’y oppose.

En vertu de ses obligations déontologiques, le courtier doit minimalement, s’il ne procède pas à la remise d’une copie du rapport d’inspection antérieur à l’acheteur potentiel, lui divulguer les facteurs défavorables qui y sont énoncés et qui peuvent affecter l’objet même de la transaction. Dans le cadre de la vente d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements, les facteurs défavorables doivent être déclarés dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise dans le cas d’une transaction visant une copropriété divise).

Toujours recommander une inspection à l’acheteur

Le fait de divulguer à un acheteur les facteurs défavorables énoncés dans un rapport d’inspection ne dégage pas le courtier de son obligation déontologique de recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble de faire effectuer sa propre inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment.

Possibilité d’une contre-expertise

Si des conclusions énoncées dans un rapport d’inspection déjà existant révèlent certains facteurs défavorables et apparaissent en tout ou en partie mal fondées, le courtier peut recommander au vendeur de faire effectuer une contre-expertise qui sera transmise à l’acheteur en même temps que la divulgation de ces facteurs. Le courtier peut également recommander au vendeur d’obtenir des soumissions écrites afin d’évaluer les coûts pour remédier aux problèmes identifiés.

Protection de la confidentialité des renseignements personnels apparaissant sur le rapport d’inspection antérieur

En outre, Il est important de rappeler qu’en vertu de l’article 31 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le titulaire de permis doit respecter la confidentialité des informations qui lui sont confiées, ainsi que le secret de tout renseignement personnel recueilli à l’occasion de l’exercice de ses activités. 

Le courtier doit donc prendre les mesures nécessaires pour respecter la confidentialité des informations personnelles d’un acheteur pouvant être contenues à l’intérieur d’un rapport d’inspection antérieur, et ce, avant de remettre ou de donner accès à une copie de celui-ci. Afin de protéger la confidentialité des renseignements personnels tout en permettant l’accès au contenu du rapport, ceux-ci pourront être caviardés.