Quoi faire en cas de décès du vendeur

Le contrat de courtage ne prend pas automatiquement fin en raison du décès du client. Toutefois, certaines actions s’imposent.

Après une mise en marché efficace et plusieurs visites de l’immeuble, vous apprenez que le vendeur ou l’un des vendeurs est décédé subitement.

Le contrat de courtage est-il toujours valide malgré le décès du vendeur?

Le contrat ne prend pas fin en raison du décès du vendeur. Avant de poursuivre la mise en marché, la bonne pratique consiste à faire parvenir une lettre signée par le dirigeant d’agence au service de diffusion d’information faisant état de la situation, et demandant que la propriété soit mise temporairement hors marché. Le courtier doit ensuite obtenir les documents lui permettant de s’assurer qu’il traitera avec la personne légalement en droit de lefaire. D’ici là, le courtier ne peut pas faire signer de documents transactionnels, ni mettre fin au contrat, ni présenter des promesses d’achat, ni autoriser des visites. 

Documents importants

Il est primordial qu’un courtier connaisse et comprenne les documents relatifs aux successions. En raison des particularités propres au droit des successions, le courtier doit tenir compte de ses limites et ne devrait pas hésiter à consulter un notaire au besoin. 

Pour plus d’information, nous vous invitons à consulter cet article.

Quels documents obtenir et conserver?

Avant d’aller de l’avant, le courtier doit obtenir, comprendre et conserver les documents suivants :

  • Le testament (une copie certifiée conforme ou un extrait certifié conforme faisant état des pouvoirs de simple ou de pleine administration du liquidateur);
  • La déclaration de transmission;
    • La meilleure pratique est de l’avoir en main avant d’aller de l’avant. Toutefois, il est possible d’aller de l’avant sans la déclaration de transmission si le courtier a en sa possession une copie ou un extrait certifié du testament et le certificat de recherche testamentaire, et qu’il a consulté le notaire du client. Il est important dans cette situation que le courtier conseille adéquatement le vendeur quant aux délais à considérer pour la signature de l’acte de vente (la déclaration de transmission devra être signée et publiée avant le transfert des titres à l’acheteur);
  • Le certificat de recherche testamentaire (nécessaire seulement en l’absence de la déclaration de transmission).

Quelle est la différence entre la pleine et la simple administration attribuée au liquidateur?

Le courtier doit prendre connaissance des documents et vérifier si le liquidateur nommé possède la pleine ou la simple administration. La pleine administration confère au liquidateur le pouvoir de signer tous les documents reliés à la vente de la propriété au nom et pour la succession. Pour sa part, la simple administration ne permet pas au liquidateur de prendre seul les décisions concernant la succession et la vente de l’immeuble. Le courtier doit alors obtenir la signature de l’ensemble des héritiers ou une procuration de ceux-ci en faveur du liquidateur ou d’une autre personne de confiance.

Si les héritiers ne veulent pas continuer de mettre en vente

Modifications au contrat de courtage

À partir du moment où le courtier a les documents en main et la preuve qui lui permet de déterminer qui est en droit de négocier, il doit remplir un formulaire Modifications (MO) pour mettre la propriété hors marché ou mettre fin au contrat de courtage. Dans l’éventualité d’une fin de contrat ou d’une mise hors marché, le courtier peut s’entendre avec les héritiers sur une somme à lui être versée en guise de dédommagement. À défaut d’une entente entre les parties, le courtier ne doit pas empêcher la résiliation du contrat ou une mise hors marché.

Si les héritiers veulent continuer de mettre en vente

Modifications au contrat de courtage

À partir du moment où le courtier a les documents en main et la preuve qui lui permet de déterminer qui est en droit de négocier, il doit remplir un formulaire Modifications (MO) pour faire état des éléments suivants :

  • Les changements relatifs à l’identification des parties au contrat de courtage;

Ex. : Identification des parties

En référence à la section « Identification des parties » :
Succession de feu M. Guy Jovent
Représentée par M. Albert Jovent
357, rue Laplante
Verdun, Québec J4W 1K4
ajovent@gmail.com
514 445-4444

Si le ou les liquidateurs n’ont pas la pleine administration, les noms de tous les héritiers doivent figurer au formulaire Modifications. Utiliser une Annexe G si vous manquez d’espace;

  • Les informations relatives à la vérification de l’identité du liquidateur de la succession ou de tous les héritiers,si le liquidateur n’a pas la pleine administration, ou du mandataire désigné par procuration par tous les héritiers;

En ce qui a trait à la nature de la relation entre le défunt et son représentant, le courtier devra écrire par exemple « liquidateur de la succession » en lien avec la clause 1.2 du contrat de courtage. Il n’aura pas à mentionner par la suite le nom, la date de naissance ni l’occupation du vendeur décédé.

  • L’exclusion de la garantie légale de qualité sur l’ensemble de l’immeuble, le cas échéant.

Ex. : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. »

  • Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV ou DVD) rempli par le défunt n’a pas à être modifié et doit être transmis à tout acheteur potentiel.

S’il y avait une promesse d’achat acceptée?

Si de son vivant le vendeur avait accepté une Promesse d’achat, les héritiers pourraient être liés par cette promesse. Faites appel à un juriste.

Références

Vous pouvez également consulter le guide de pratiques professionnelles intitulé Opérations de courtage – Recourir aux règles de droit.

 

Dernière mise à jour : 25 janvier 2022
Numéro d'article : 124660