Le flip immobilier frauduleux : évitez d’y prendre part

Le flip, ou opération de vente-achat, est une manœuvre à laquelle le courtier immobilier doit se sensibiliser et éviter de prendre part. Cette manoeuvre a grandement préoccupé l’OACIQ au cours des dernières années. Elle consiste à procéder à une vente rapide et successive d’une même propriété, en augmentant significativement et sans raison valable son prix lors de la revente. Les deux transactions se font souvent la même journée, à quelques minutes d’intervalle.

Les instigateurs des flips, souvent issus d’une organisation structurée, simulent d’abord un intérêt pour une propriété en présentant une première promesse d’achat au vendeur. Or, ils n’ont aucunement l’intention d’acquérir la propriété pour eux-mêmes. Simultanément, une deuxième promesse d’achat à un prix beaucoup plus élevé est rédigée entre le « flippeux » et un acheteur. Le financement de cet acheteur est souvent pris en charge par l’organisation et le dossier comporte généralement de faux documents gonflant la situation financière de l’acheteur.

Avec la participation d’un notaire, l’organisation conclut d’abord la vente avec cet acheteur. Puis, ayant l’argent de cette vente en main, les derniers détails de la promesse d’achat initiale présentée au vendeur sont réglés et la transaction est conclue. On comprend que l’organisation empoche ainsi un profit en quelques minutes, soit la différence entre les deux transactions.

Cette façon de faire contrevient à plusieurs règles de déontologie auxquelles sont assujettis les courtiers immobiliers, notamment celles relatives à la probité, au traitement équitable des parties à la transaction, ainsi qu’à l’objectivité du courtier relativement à la transaction en cours. Le comité de discipline prend très au sérieux la participation des courtiers immobiliers à ces opérations aux conséquences désastreuses. En effet, elles peuvent causer des préjudices importants à plusieurs intervenants, notamment :

• des dommages au crédit et à la réputation financière, ou encore la faillite des acheteurs ayant acquis la propriété à un prix trop élevé pour leurs moyens et pour le marché;
• des pertes pour les institutions financières flouées qui prennent l’immeuble en paiement, mais dont la valeur est moindre que celle du prêt garanti consenti;
• une pression indue des prix de l’immobilier à la hausse, créée par l’augmentation artificielle des prix des propriétés faisant l’objet d’un flip immobilier;
• une vente à trop bas prix de la propriété faisant l’objet d’un flip immobilier lors de la première des ventes successives et donc une perte financière pour le premier vendeur.

En aucun cas, les courtiers immobiliers ne doivent participer à ces opérations ni les permettre. Ils ne doivent jamais se fermer les yeux ni faire preuve d’aveuglement volontaire.

Survol de décisions disciplinaires

La participation de courtiers à des flips immobiliers a, à plusieurs reprises, fait l’objet de sanctions par le comité de discipline de l’OACIQ. Ces courtiers avaient alors pris part à des manœuvres qui se déroulaient souvent de la façon suivante :

• Un acheteur contacte une organisation qui propose des solutions de financement attrayantes à ses yeux;
• Des fiches descriptives de propriétés, sélectionnées parce qu’elles permettent le flip, sont transmises à l’acheteur;
• Lorsqu’un acheteur est intéressé par une propriété, le courtier immobilier de cet acheteur, de mèche avec l’organisation, la fait visiter sans expliquer à l’acheteur la mécanique de ventes successives que l’organisation tente de faire;
• Si l’acheteur est intéressé à acquérir la propriété, le courtier immobilier prépare une promesse d’achat pour l’organisation avec laquelle il est de mèche, et qui achète par le biais d’une compagnie à numéro ou d’un prête-nom. Simultanément, une autre promesse est rédigée entre l’acheteur et l’organisation à un prix beaucoup plus élevé que celui offert au vendeur par cette organisation;
• Le vendeur initial et le deuxième acheteur ne connaissent souvent pas l’identité de l’autre partie;
• Les actes notariés se font la même journée, de façon à ce que l’organisation reçoive en paiement le financement obtenu par l’acheteur subséquent;
• L’organisation se trouve ainsi à financer la première vente à même le prêt obtenu par l’acheteur subséquent.

Peu importe les variantes dans le mécanisme mis en place, le résultat reste sensiblement le même et demeure identifiable si on garde en tête les principales caractéristiques du flip, soit l’achat et la revente rapide et presque simultanée, le tout avec la réalisation d’un profit à l’insu d’un acheteur et aux dépens d’une institution financière.

La participation d’un courtier immobilier à de telles opérations est de nature à nuire à la crédibilité de la profession auprès des institutions financières et du public. Elle est considérée comme une infraction grave pouvant entraîner la suspension du permis du courtier immobilier pour une durée de plusieurs mois, voire plusieurs années. Les courtiers immobiliers ne doivent pas prendre part à ces opérations. Face à une situation qui s’apparente à ce qui est décrit plus haut, il faut ouvrir l’oeil et ne pas hésiter à dénoncer une telle pratique illégale.

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