Foyers, poêles et cheminées : prudence et inspection

Lors de la vente d'un immeuble, on tend parfois à négliger une étape fort importante : l'inspection du poêle ou du foyer ainsi que de la cheminée de l'immeuble. Or, il est important de rappeler que ces installations de chauffage doivent notamment être conformes aux exigences de l'assureur et de la municipalité.

Même si un propriétaire vendeur détient une assurance habitation sur sa maison, il est possible que, lors d'un changement de propriétaire, cet assureur ou tout autre refuse d'émettre une nouvelle police parce qu'au fil des années les exigences d'assurabilité se sont resserrées. Par exemple, bon nombre de poêles à combustion lente ne sont plus conformes aux exigences actuelles des assureurs. Comme le renouvellement des polices se fait généralement automatiquement, le propriétaire a donc toutes les raisons de croire en l'assurabilité de sa propriété, d'autant qu'il n'a pas reçu d'avis de non-conformité.

Quant aux municipalités, leur service de prévention des incendies emploie parfois des inspecteurs chargés de détecter les installations à risque. Ces inspections se font entre autres lors de l'installation d'un poêle à combustion lente, mais la réglementation en la matière peut différer d'une municipalité à l'autre. En général, les inspecteurs peuvent exiger des propriétaires des modifications aux installations de chauffage lorsqu'elles ne sont pas approuvées (par exemple, la norme ULC) ou lorsque les instructions d'installation du fabricant n'ont pas été respectées.

Si un propriétaire néglige de demander à sa municipalité de venir inspecter son poêle et sa cheminée lors de l'installation, il risque de recevoir la visite impromptue d'un inspecteur de la municipalité qui pourrait fort bien exiger des correctifs. Dans le cas où il y aurait danger d'incendie, l'inspecteur de la municipalité pourrait également exiger du propriétaire qu'il engage à ses frais un expert pour une inspection plus poussée. Si cette inspection révélait l'existence d'éléments non conformes, le propriétaire devrait alors les modifier, engendrant ainsi des déboursés potentiellement considérables.

Il ne faut pas tenir pour acquis que le poêle et la cheminée sont éternellement conformes. Une installation qui ne comportait pas de danger à une époque pourrait aujourd'hui être considérée comme à risque. Les propriétaires ne sont pas systématiquement avisés des changements aux exigences des assureurs et des municipalités. Le vendeur de l'immeuble, n'ayant pas reçu d'avis de non-conformité, ne déclarera évidemment rien à ce sujet, ce qui est une source potentielle de litige. En effet, si un avis de non-conformité est émis après que l'immeuble ait été vendu, le nouveau propriétaire pourrait être tenu d'effectuer des réparations parfois importantes. Il pourrait avoir le réflexe de blâmer l'ancien propriétaire et son courtier de ne pas l'avoir avisé de cette non-conformité.

Comment éviter ce problème? La prévention!

Vous représentez le vendeur

La clause D2.12 du formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble stipule ceci :

Un propriétaire qui n'a pas été avisé par son assureur ou sa municipalité du fait que le poêle ou la cheminée de son immeuble n'était pas conforme, pourrait faussement croire qu'il est justifié de ne rien déclarer à ce sujet. Or, même si aucun avis de non-conformité n'a été donné, rien ne prouve que le tout est conforme.

Si vous êtes l’agence ou le courtier du vendeur, demandez à votre client s'il détient des documents relatifs aux caractéristiques du poêle et de la cheminée. Il pourrait s'agir, par exemple, de rapports d'inspection de la municipalité ou de son assureur, ou même d'un manuel d'instructions. Versez ces documents ou une copie de ceux-ci dans le dossier de votre client. Dans certaines municipalités, il est possible de connaître la date de la dernière inspection effectuée. Les propriétaires peuvent généralement obtenir une copie du rapport d'inspection en suivant la procédure établie.

Il faut référer aux questions suivantes du formulaire Déclarations du vendeur :

Vous devez bien informer le propriétaire de la situation. Expliquez-lui qu'il est possible que le poêle ou foyer, de même que la cheminée de son immeuble, ne soient plus conformes aux nouvelles exigences de son assureur ou de sa municipalité. Mentionnez au propriétaire vendeur qu'un éventuel acheteur pourrait et même devrait faire une promesse d'achat conditionnelle à l'inspection de l'immeuble, et que cette inspection devra notamment avoir pour but de déceler tout ce qui n'est pas conforme aux exigences des assureurs et de la municipalité. Un rapport d'inspection négatif pourrait rendre la promesse d'achat nulle et non avenue.

Vous représentez l'acheteur

Dans le cas où vous représentez un acheteur, vous devez demander à votre collègue courtier du vendeur tous les renseignements qu'il détient sur les installations de chauffage de l'immeuble. Soyez prudent! Il peut être dangereux de conclure hâtivement à la conformité des installations, puisque les normes sont en constante mutation.

Pour éviter ce genre de situation, retenir les services d'un inspecteur en bâtiment ou d’un professionnel capable de vous prouver ses compétences en matière de poêles à combustion, foyers et cheminées, pourrait prévenir les risques de litiges futurs. Les frais occasionnés par une inspection seront vites oubliés si l'acheteur peut éviter certains embarras.

Un inspecteur qualifié devrait connaître les exigences des municipalités et des assureurs. Il devrait être en mesure de vous confirmer par écrit que le poêle et la cheminée sont ou ne sont pas conformes aux exigences de la municipalité et que ces installations sont assurables chez votre assureur. L'acheteur doit spécifier le nom du futur assureur à l'inspecteur, car les critères d'assurabilité varient de l'un à l'autre. La clause 8 de la promesse d’achat visant un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements prévoit un mécanisme d'inspection et il serait tout indiqué de l'utiliser.

Si cette inspection révèle l'existence d'un facteur susceptible de diminuer la valeur ou d'augmenter les dépenses de l'immeuble, l'acheteur pourrait alors se prévaloir de son droit de rendre la promesse nulle et non avenue. Il devra alors aviser le vendeur par écrit et lui remettre une copie du rapport d'inspection dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai accordé à l'acheteur pour procéder à l'inspection. Si l'acheteur décidait quand même d'acquérir l'immeuble, il le ferait en toute connaissance de cause.

L'acheteur doit communiquer avec son assureur avant la signature de l'acte de vente afin d'assurer l'immeuble. Pour ce faire, il doit bien connaître les caractéristiques du poêle et de la cheminée de l'immeuble, car l'assureur émettra une police sur la foi de ses déclarations. Les surprises viennent parfois du fait que l'acheteur a déclaré à l'assureur certains éléments qui ne correspondaient pas à la réalité. Comme l'inspection par l'assureur intervient généralement après la signature de l'acte de vente, un constat de non-conformité pourrait obliger le nouveau propriétaire à remédier à la situation.

Conclusion

En ce qui concerne le choix de l'inspecteur, expliquez à votre client la nécessité d’utiliser les services d'un expert. Le beau-frère du client n'est pas toujours l'expert souhaité! Notons au passage qu’à titre de courtier, si vous adressez un inspecteur en bâtiment à votre client, vous avez certaines obligations à cet égard¹. Conseillez-lui de spécifier par écrit à l'inspecteur choisi que les installations de chauffage et la cheminée devront être inspectées pour vérifier leur conformité aux exigences des assureurs et de la municipalité.

Il faut retenir qu'en matière de poêles à combustion, de foyers et de cheminées, on doit agir avec beaucoup de prudence et faire appel à des experts. Ne déclarez jamais qu'une installation est conforme aux normes de la municipalité ou des assureurs, si vous n'en n'êtes pas absolument certain. Ce conseil est également valable pour la fosse septique, la thermopompe, la tuyauterie, etc. La compétence, c'est également être capable de respecter les limites de ses connaissances. Votre client vous en sera reconnaissant!

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.

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Voir l'article : Guide de l’inspection en bâtiments : les responsabilités du courtier.