Le bail vert : principes et applications

Le « bail vert », dont la pratique est déjà étendue en Europe et aux États-Unis, gagne progressivement en popularité au Canada.

Plus connu sous le nom de « green lease », il s‘agit d’un type de contrat de location commerciale conçu pour aligner les intérêts des locataires, des propriétaires et parfois des gestionnaires immobiliers autour des principes du développement durable. Celui-ci peut également s’inscrire dans le cadre de la stratégie ESG (impacts environnementaux, sociaux et de gouvernance) d’une entreprise.

Le propriétaire et le locataire conviennent donc, sur une base volontaire, d’introduire au bail vert certaines clauses prévoyant des mesures visant à améliorer la performance environnementale d'un bâtiment, que ce soit dans la construction, l'exploitation et l'utilisation des espaces commerciaux.

Mesures environnementales incluses dans un bail vert

Le bail vert ne fait pas encore l’objet d'exigences légales spécifiques au Québec. De prime abord, la plupart des baux verts misent sur l’établissement de normes de réduction de la consommation (énergie, eau et autres) ainsi que la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Bien que certains standards existent, les dispositions de performances environnementales des bâtiments convenues dans le cadre d’un bail vert peuvent varier au gré des priorités spécifiques du propriétaire et de son locataire.

Ainsi, plusieurs types de mesures environnementales peuvent être déterminés dans l’esprit d’un bail vert dont, notamment :

• la réduction des déchets : pour le propriétaire, il s’agit de l’obligation de fournir des installations de recyclage et de compostage. Le locataire pourra quant à lui s’engager à mettre en œuvre un programme de recyclage;
• l’efficacité énergétique : améliorations écoénergétiques au bâtiment ou installation d’équipement écoénergétique (éclairage, chauffage, ventilation, climatisation, etc.);
• la réduction des émissions liées au transport : mesures soutenant la réduction des émissions à effet de serre, dont l'obligation pour les propriétaires de fournir un local à vélos ou l'obligation pour les locataires de fournir des avantages de transport en commun à leurs employés;
• la conservation de l'eau : installation de toilettes, de robinets et de pommes de douche à faible débit;
• les achats durables : engagement à avoir recours à des appareils écoénergétiques et des matériaux de construction à faible émission de carbone;
• la qualité de l'air intérieur : normes sur la ventilation et la filtration de l'air ou exigence pour les locataires de minimiser ou d’éliminer l'utilisation de produits de nettoyage ou de matériaux de construction chimiques;
• les certifications écologiques : obligation du locateur d’obtenir et de maintenir une certification (ex. : LEED, BOMA BEST ou BREEAM);
• l’optimisation des systèmes et équipements en fonction de la certification écologique maintenue ou à intervalle convenu;
• le partage de données : les propriétaires et locataires ne contrôlent pas toujours l'accès aux services publics. Or, ils peuvent avoir besoin de données énergétiques pour documenter leurs programmes de développement durable et de conformité ESG, ou pour sensibiliser l’autre partie sur l'adoption de pratiques plus durables. Les dispositions en ce sens devraient identifier les types de services publics, les informations à communiquer et la fréquence des rapports;
• les énergies renouvelables : clause de financement, d'installation et d'exploitation de l'énergie solaire ou géothermique sur site, ou définissant un certain pourcentage de l'électricité achetée par le locataire qui doit provenir de sources renouvelables;
• le transfert des coûts pour les améliorations des immobilisations : dans le cadre des baux triples nets où les locataires paient directement les services publics, prévoir une incitation financière pour les propriétaires à investir dans le rehaussement des immobilisations qui améliorent l’efficacité énergétique en les qualifiant de dépenses d'exploitation;
• la conformité aux lois locales : partage des frais et des amendes en cas de non-conformité aux normes gouvernementales.

Avantages du bail vert

En plus de s’inscrire dans une démarche de responsabilité sociale des entreprises parfois imposées par leurs actionnaires et administrateurs, les baux verts peuvent apporter des avantages financiers tangibles dans le cadre des activités commerciales des parties.

Pour le propriétaire, l’impact environnemental réduit de ses espaces locatifs fait augmenter la valeur de son actif à long terme par une augmentation de leur attractivité, des revenus qu’ils génèrent et l’augmentation du taux de rétention des locataires.

Pour le locataire, des bureaux écoénergétiques sont moins coûteux à exploiter et à entretenir. Ils offrent également un environnement de travail plus sain et agréable pour les employés.

Devoir et obligations des courtiers immobiliers

En tant que courtier immobilier, il est important de bien cibler les besoins de vos clients afin de les conseiller adéquatement. Cependant, vous devez tenir compte de vos aptitudes et des limites de vos connaissances et diriger vos clients vers des experts en droit locatif pour des fins de consultation lorsque la protection de leurs intérêts l’exige.

Assurez-vous de documenter l’information obtenue par vos clients et ces professionnels en confirmant vos rencontres et vos discussions téléphoniques par message texte ou par courriel, en plus de conserver une preuve écrite des informations reçues, des suivis et des conseils prodigués.