1. L’obligation de vérification
Le certificat de localisation
1.1 L’identité et la capacité juridique
1.2 Les renseignements sur l’immeuble
1.2.1 Le Registre foncier
1.2.2 La municipalité
1.2.3 Le certificat de localisation
a) L’état physique actuel des lieux
i) Principaux renseignements au rapport
ii) Principaux renseignements au plan
e) Le certificat de localisation de plus de 10 ans
1.2.3 Le certificat de localisation
Le certificat de localisation est régi par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation 1 qui découle de la Loi sur les arpenteurs-géomètres2.
On retrouve la définition de ce document à l’article 2 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation3 :
« Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. »
Au Québec, le certificat de localisation fournit l’information indispensable à la sécurité de toutes les parties à une transaction immobilière. Il n’existe pas d’autre document qui contient ces renseignements. Il est donc important et incontournable.
a) L’état physique actuel des lieux
Comme requis aux formulaires de contrat de courtage et de promesse d’achat, le certificat de localisation remis doit décrire l’état physique actuel des lieux.
Cette expression fait non seulement référence à l’état physique des lieux (ajout d’une piscine, remise, clôture), mais également aux changements de réglementations pouvant affecter les constats faits au certificat de localisation. En conséquence, un changement, notamment à la réglementation ayant trait au zonage (ex. : les lieux situés à l’intérieur d’une zone inondable ou d’une zone d’érosion ou de mouvement de sol), devrait nécessiter la confection d’un nouveau certificat.
i) Principaux renseignements au rapport4
- La description cadastrale actualisée de l’immeuble.
- La localisation exacte des bâtisses et leurs dépendances par rapport aux limites du terrain.
- La concordance ou la discordance entre les marques d’occupation sur l’immeuble et les titres de propriété, le cadastre et les mesures.
- Les servitudes qui affectent l’immeuble et qui sont inscrites à l’Index des immeubles du Registre foncier.
- Les limites ayant fait l’objet d’un bornage avec, le cas échéant, la référence au numéro de publication du procès-verbal de bornage.
- Le fait que l’immeuble constitue un bien patrimonial ou qu’il soit situé, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une aire de protection ou d’un site patrimonial, lorsque l’avis requis est inscrit au Registre foncier en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel5 ou lorsqu’une disposition similaire apparaît au règlement municipal.
- Le fait que l’immeuble soit situé ou non à l’intérieur d’une zone agricole.
- Les empiètements soufferts ou exercés par l’immeuble.
- La zone au sens du règlement municipal de zonage.
- La conformité de l’immeuble à la réglementation municipale en vigueur quant à l’emplacement des bâtisses en rapport avec les limites du terrain.
- Si l’immeuble est situé en tout ou en partie à l’intérieur d’une zone d’inondation cartographiée (en vertu de la Convention entre le gouvernement du Canada et le gouvernement du Québec signée en 1976) ou à l’intérieur d’une bande de protection riveraine établie par règlement municipal.
- Si l’immeuble est situé ou non, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une zone de protection, d’une bande de protection, d’une zone d’inondation ou d’une zone à risque établie par le règlement municipal de zonage.
- Si l’immeuble est situé ou non, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une zone aéroportuaire, établie par un règlement.
- Le fait que l’immeuble présente certains éléments apparents d’un ensemble immobilier au sens de l’article 45 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement6.
4 RLRQ c A-23, r 10, art. 9.
5 RLRQ c P-9.002.
6 RLRQ c R-8.1, art. 45. Cet article « entend par "ensemble immobilier" plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts (chapitre I-3) et si certains d'entre eux ont en commun un accessoire, une dépendance ou, à l'exclusion d'un mur mitoyen, une partie de la charpente ».
ii) Principaux renseignements au plan7
- La représentation graphique de l’immeuble avec les bâtiments, dépendances et constructions.
- Les mesures de l’immeuble (terrain).
- La superficie de l’immeuble (terrain).
- Les dimensions des structures, bâtiments et dépendances.
- Illustration, lorsque possible, entre autres des servitudes et empiètements.
7 RLRQ c A-23, r 10, art. 13.
b) Les frais
Puisque l’obligation de fournir un certificat de localisation décrivant l’état physique actuel des lieux incombe au vendeur, c’est lui qui doit en supporter les frais de confection. Toutefois, l’acheteur qui souhaite obtenir un autre certificat de localisation en assume les frais.
c) Les délais
Lorsqu’un nouveau certificat de localisation est requis, il importe de tenir compte des délais inhérents à son élaboration, ainsi que du fait que le notaire doit pouvoir en prendre connaissance, comme pour tout certificat de localisation existant.
Ainsi, le titulaire de permis doit s’assurer que le nouveau certificat de localisation soit demandé le plus rapidement possible après la signature du contrat de courtage, et non attendre la présentation d’une promesse d’achat. Il doit aussi prendre en considération le fait que le notaire a besoin de suffisamment de temps pour pouvoir en prendre connaissance avant l’acte de vente.
d) Les copropriétés
En matière de copropriétés, le vendeur s’engage à fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état physique actuel de l’ensemble de la copropriété incluant la partie privative. Dans le cas où le certificat de localisation décrivant l’ensemble de la propriété n’est pas disponible, le vendeur doit au moins fournir un certificat de localisation décrivant la partie privative. Ce certificat de localisation doit refléter toute rénovation cadastrale.
Aussi, l’inscription du seul numéro de lot ou du numéro de porte sans description additionnelle n’est pas suffisante. Si le certificat disponible est désuet ou s’il ne comprend pas une description suffisante de la partie privative, un nouveau certificat doit être fourni.
Si l’acheteur veut un nouveau certificat de localisation, bien qu’il n’y ait aucun changement par rapport à celui déjà en possession du vendeur, il doit en assumer les frais.
e) Le certificat de localisation de plus de 10 ans
Si le certificat de localisation dont dispose le vendeur au moment de la prise du contrat de courtage décrit l’état actuel de l’immeuble et reflète toute rénovation cadastrale, le notaire instrumentant n’exigera pas un nouveau certificat dans le cadre de sa vérification préalable à la signature de l’acte de vente. Toutefois, si ce certificat date de plus de 10 ans, le notaire en exigera un nouveau en raison de la prescription de dix ans prévue à l’article 2917 du Code civil du Québec qui permet d’acquérir un droit de propriété.
En conséquence, dans tous les cas où le certificat de localisation date de plus de 10 ans et bien que celui-ci décrive l’état actuel de l’immeuble, le titulaire de permis doit informer son client vendeur, dès la prise du contrat de courtage, de la nécessité de mandater un arpenteur-géomètre afin de préparer un nouveau certificat de localisation puisque le notaire en exigera un nouveau dans le cadre de sa vérification diligente. Le vendeur devra donner suite à la demande du notaire. Bien qu’il puisse prendre une entente préalable avec l’acheteur en ce qui concerne les frais ainsi engagés, il vaut parfois mieux que le vendeur les paye d’entrée de jeu plutôt que d’avoir un litige avec un acheteur sérieux.
f) L'assurance-titre
L’obtention d’une assurance titre ne dispense aucunement le vendeur de son obligation de fournir un certificat de localisation à jour, et ce, que l’achat de l’immeuble soit financé par un prêt garantit par hypothèque immobilière ou non.
