Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble

Le CV de la propriété

La Loi sur le courtage immobilier prévoit de nombreux outils pour veiller à la protection de vos intérêts. Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est l’un d’entre eux.

C’est quoi, ce formulaire?
Pourquoi est-il si important?

La vente d’une propriété comprend différentes étapes et obligations. L’une d’entre elles consiste, pour le vendeur, à remplir avec son professionnel autorisé le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou « formulaire DV »). Créé par l’OACIQ pour protéger les parties concernées, ce formulaire obligatoire permet à l’acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de la propriété, et au vendeur de se protéger contre d’éventuels recours.

C’est donc l’occasion pour le vendeur de mentionner en toute bonne foi et au meilleur de sa connaissance, tout ce qu’il sait sur sa propriété. Et ce, dès la signature du contrat de courtage : en effet, ce formulaire fait partie intégrante du contrat de courtage du vendeur, auquel il doit être annexé. À son tour, l’acheteur annexera lui aussi le formulaire DV à sa promesse d’achat après avoir signé l’accusé de réception.

Lorsque le formulaire DV est obligatoire, si le vendeur refuse de fournir les renseignements demandés ou de signer ce formulaire, son courtier ne pourra le représenter pour la vente.

L’obligation de vérification du courtier du vendeur

En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, le courtier du vendeur a notamment l’obligation de vérifier et de divulguer ce qui est susceptible d’affecter l’une ou l’autre des parties à la transaction.

Le formulaire DV est un excellent outil pour permettre au courtier de découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement l’acheteur ou le vendeur, conformément à son devoir de vérification. Par ailleurs, ce formulaire ne doit pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le courtier du vendeur devra quand même faire d’autres vérifications (ex. : consultation du Registre foncier, consultation de rapports d’inspection antérieurs, validation des taxes foncières, analyse de la déclaration de copropriété) afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit aux autres parties.

Le courtier du vendeur doit remplir, avec la collaboration de son client, chaque section du formulaire DV. Au besoin, il devra faire certaines vérifications afin de s’assurer que les informations écrites sont toujours exactes (ex. : zone inondable, limitations au droit de propriété, revenus générés par des baux). Ceci évitera une affirmation qui ne refléterait pas la réalité, ce qui risquerait d’entraîner la responsabilité du vendeur ou celle de son courtier.

Il se peut même que le courtier suggère au vendeur de faire faire une inspection avant la mise en vente, afin d’évaluer notamment l’état exact de la propriété, ainsi que les possibles réparations à faire.

S’il apprend qu’un facteur peut affecter de façon significative la valeur qu’un acheteur accorde à la propriété, il a le devoir de le signaler. Par exemple : radon, bruit élevé, odeur nauséabonde, projet de développement voisin, etc.

Que mentionner dans le formulaire DV?

Voici quelques exemples de mentions que le vendeur doit déclarer, au meilleur de sa connaissance :

Les dégâts ou infiltrations d’eau
Puisqu’ils sont susceptibles de causer des dommages à long terme, ces problèmes doivent être déclarés, et ce, même s’ils ont été réglés. Le vendeur mentionnera alors les travaux correctifs apportés, le cas échéant, en s’assurant d’avoir ses factures et autres pièces justificatives.

Les rénovations

C’est pour le vendeur le moment de démontrer tout le soin qu’il a apporté à l’entretien de la propriété et toutes les améliorations qu’il y a apportées. Si possible, il détaillera le nom des entrepreneurs et aura des pièces justificatives.

Les problèmes de sol ou de structure
Si l’immeuble bouge chaque printemps, c’est son devoir de le dire.

La présence d’insectes ou d’animaux nuisibles
Des animaux ou des insectes se sont déjà invités dans la propriété? Le vendeur doit le signaler, et être prêt à prouver comment il s’en est débarrassé.

Les servitudes et autres limitations du droit de propriété

Outre les servitudes, il peut s’agir d’une hypothèque, d’un règlement de zonage, etc. Une bonne façon pour le courtier du vendeur de vérifier s’il existe des limitations du droit de propriété est de consulter le Registre foncier du Québec en ligne, ou encore le certificat de localisation. Ces informations seront ensuite ajoutées par le courtier dans le formulaire DV.

Cas particuliers liés à l’usage de l’immeuble

Pour les détails, lire les articles suivants :

Un réservoir de mazout vieillissant

Un puits ou une fosse septique

Une zone à risque pour la pyrite

Cas particuliers liés à l’histoire de l’immeuble

Un décès dans la propriété; ou encore une maison ayant servi à la culture de cannabis, même si elle a été remise en état. Voilà quelques exemples de facteurs qui n’affectent pas nécessairement l’apparence, la qualité ou l’usage de l’immeuble. Mais puisqu’ils peuvent nuire à sa valeur, le courtier doit donc les mentionner en précisant la source.

Location : baux, droits et relations

Dans le cas d’un immeuble locatif, le vendeur doit mentionner toutes les particularités des baux et des droits accordés aux locataires (un droit d’accès à la cour, par exemple). Un locataire est mauvais payeur? Il faut le mentionner et être prêt à transmettre au futur acheteur le dossier à son sujet.

Le vendeur n’a pas habité la demeure, que doit-il déclarer?

Cette situation se produit souvent dans les cas de propriétés vendues par la succession sans garantie légale de qualité, ou lorsque c’est un mandataire qui vend. Le vendeur n’a pas à déclarer ce dont il n’est pas au courant. Par contre, il doit malgré tout remplir le formulaire DV, en précisant les raisons pour lesquelles il n’est pas en mesure de répondre à l’une des questions.

Et après, qu’est-ce qui arrive?

Une fois remplie, signée et remise à son courtier, la déclaration du vendeur sera annexée à toute promesse d’achat éventuelle et remise au prêteur hypothécaire afin qu’il puisse déterminer en toute connaissance les modalités du prêt qu’il pourra consentir à l’acheteur. Ce formulaire devra aussi être remis à tout inspecteur en bâtiments qui en fera la demande.

Oups! Le vendeur a oublié un détail…

Après avoir rempli le formulaire DV, si le vendeur se rend compte qu’il a oublié un détail significatif, ou que depuis la signature du contrat la situation a évolué et que ses déclarations ne correspondent plus à ce qui a été mentionné (par exemple à cause d’un dégât), il doit le dire à son courtier. Ce dernier recueillera les renseignements et lui fera remplir le formulaire Modifications. Ce formulaire est lui aussi obligatoire dans ce cas. Une fois rempli et signé, il sera annexé au formulaire DV et remis lui aussi à tout acheteur potentiel. De son côté, le courtier précisera dans la fiche décrivant la propriété que le formulaire DV a été modifié par un formulaire Modifications.