1. L’obligation de vérification
1.1 L’identité et la capacité juridique
1.2 Les renseignements sur l’immeuble
1.2.1 Le Registre foncier
1.2.2 La municipalité
1.2.3 Le certificat de localisation
1. L'obligation de vérification
Le titulaire de permis doit informer avec objectivité la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration (art. 85 RCE).
À cette fin, il doit procéder à la cueillette de l’information requise auprès de différentes sources qu’il consulte.
Aussi, pour assurer l’exactitude de l’information transmise à leurs clients et au public en général, les titulaires de permis ont une obligation déontologique de vérification. L’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RCE) oblige le titulaire de permis à vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. Pour cela, il doit entreprendre des démarches afin de découvrir les facteurs qui pourraient affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction, conformément à l’article 84 RCE.
L'article 45 RCE, quant à lui, oblige le titulaire de permis à remettre au client vendeur une copie de la fiche descriptive pour que celui-ci puisse la vérifier :
45. Le titulaire de permis doit remettre à la partie qu’il représente, sans délai, sur tout support permettant d’en assurer l’intégrité, l’accessibilité, l’authenticité et l’intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l’immeuble, l’entreprise ou le prêt garanti par hypothèque immobilière qui fait l’objet du contrat de courtage.
De plus, en vertu du paragraphe 2 de l’article 11 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences, les documents servant à démontrer l’exactitude des renseignements fournis doivent se retrouver au dossier tenu par l’agence ou par le titulaire de permis agissant à son compte à son établissement.
Ainsi, il est clair que le législateur a voulu :
- que les informations véhiculées au public et aux autres titulaires soient exactes;
- que le titulaire de permis soit toujours en mesure de le démontrer;
- que les documents pouvant faire foi de cette exactitude doivent se retrouver au dossier de l’agence ou du titulaire de permis agissant à son propre compte.
Le tout, notamment, afin que le public puisse prendre des décisions éclairées et être ainsi mieux protégé.
Cette obligation de vérifier les renseignements et l’information doit être respectée tout au long du processus d'achat ou de vente, puisque la responsabilité du titulaire de permis ou de l’agence est engagée dès qu’il affirme, publie ou permet que ces informations soient transmises au public.
Le devoir de vérification a été clairement défini par le comité de discipline de l’OACIQ dans l’affaire Castiglia c. Duault 2020 CanLII 36583 :
« Les dispositions impératives de l’article 5 du Règlement sont claires et sans ambiguïté concernant l’obligation primordiale pour le titulaire de permis de toujours vérifier tout renseignement qu’il présente au public et d’être en mesure d’en démontrer la véracité;
Dans une optique de protection du public, cette obligation de vérification de l’exactitude doit être proactive et positive, dans le sens d’obtenir le plus d’information qui est disponible et facilement accessible, afin de bien connaitre et de dénoncer le contexte de l’immeuble mis en vente; […] » (notre emphase)
Aussi, dans la décision Gingras c. Doré 2019 CanLII 76904, le titulaire de permis intimé a été trouvé coupable de plusieurs infractions concernant l’obligation de vérification. Dans sa décision, le comité de discipline a écrit ce qui suit :
« [45] Le courtier en sa qualité de professionnel en matière immobilière a comme rôle fondamental de voir à ce que la transaction qu’il pilote soit juste et faite en toute connaissance de cause pour les parties qui se sont liées par son entremise;
[46] Ainsi, en amont, il doit, dès qu’il inscrit l’objet de la transaction, s’assurer de l’identité du vendeur, des qualités et défauts de la propriété mise en marché tant sur le plan de ses caractéristiques physiques que juridiques;
[47] Dans la société moderne dans laquelle il évolue, le titulaire de permis bénéficie de plusieurs outils pour effectuer facilement ces vérifications, Registre foncier, Registre des entreprises, comptes de taxes foncières de chaque municipalité, déclaration du vendeur, pour n’en nommer que les principaux; »
Toute relation est basée avant tout sur la confiance qui s'établit entre le titulaire de permis et son client. Or, pour gagner la confiance du client, le titulaire de permis doit lui donner l'heure juste. Cela suppose que le titulaire de permis a pris le temps de vérifier les informations qu’il fournit.
1.1 L'identité et la capacité juridique
Les titulaires de permis ont des obligations fondamentales en matière de vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties qu’ils représentent et de leurs représentants.
Consultez la section Vérifier l’identité et la capacité juridique de la partie représentée et de son représentant de la ligne directrice sur la prévention du blanchiment d’argent et de la fraude immobilière.
