Maisons de culture de marijuana : les précautions à prendre

Les courtiers doivent parfois affronter des situations délicates, notamment lorsqu’ils sont soudainement informés qu’une propriété faisant l’objet d’un contrat de courtage ou d’une promesse d’achat (en cours ou acceptée) a servi à la culture de marijuana. Dans de tels cas, voici ce que recommande l’OACIQ. Dès que le courtier a des raisons de croire ou est informé que la propriété a servi à la culture de cannabis, il doit, selon son rôle dans la transaction et l’étape à laquelle cette dernière est rendue, procéder comme suit :

SCÉNARIO A

Le courtier du vendeur sait préalablement ou apprend après la signature du contrat de courtage que la propriété a servi de maison de culture :

1.  Le courtier doit demander au propriétaire qu’il modifie son formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble afin de déclarer que la propriété à vendre a déjà servi pour la culture de marijuana.

2.  Si le client vendeur remplit et signe le formulaire Modifications tel que demandé, le courtier devra y faire référence sur sa fiche descriptive.

3.  Le courtier doit recommander au vendeur de faire évaluer la qualité de l’air de la propriété afin de connaître le possible degré de contamination de l’air par les spores de moisissures. Si la qualité de l’air est bonne, il doit procéder à un test de moisissure.

4.  Le courtier doit aviser son client vendeur des obligations et responsabilités civiles découlant de la vente d’une telle propriété.

5.  Si le client refuse de remplir et de signer le formulaire Modifications, ou qu’il refuse que son courtier divulgue le fait que la propriété a déjà servi à la culture de marijuana, ce dernier doit refuser de faire ou de continuer à faire la mise en marché de la propriété, et doit purement et simplement mettre fin au contrat de courtage vente. Ce motif sérieux justifie à lui seul la résiliation du contrat.

SCÉNARIO B

Le courtier de l’acheteur prend connaissance du fait que la propriété a servi de maison de culture avant de faire une promesse d’achat :

1.  Le courtier de l’acheteur doit informer par écrit son client des problèmes potentiels liés à l’achat de ce type de propriété. Il doit, entre autres, lui recommander de faire évaluer la qualité l’air dans le but de détecter une possible contamination par les spores de moisissures pouvant affecter la santé des futurs habitants. Il doit également recommander à son client de procéder à un test de moisissure.

2.  Il est tout aussi important que l’acquéreur potentiel fasse vérifier les installations électriques par un maître électricien, y compris le mât. Il doit également être informé des possibles pertes de capital et difficultés de mise en marché en cas de revente, ainsi que des possibles difficultés liées à l’obtention d’une hypothèque, pour lui-même ou pour un acquéreur subséquent. L’acheteur doit aussi savoir que la condition générale de l’immeuble pourrait être affectée, de même que la santé de ses futurs occupants. Enfin, il doit être informé des possibles difficultés à faire valoir ses droits, dans le cas où le vendeur ne résidait pas au Québec (ce qui est souvent le cas dans ce type de dossiers) ou qu’il était insolvable.

SCÉNARIO C

Le courtier prend connaissance du fait que la propriété a servi de maison de culture au moment d’une promesse d’achat en cours ou déjà acceptée :

1.  Le courtier doit immédiatement informer toutes les parties, préférablement par écrit, de ce nouvel élément au dossier. Dans le cas où l’acheteur est intéressé à poursuivre la transaction, un formulaire Modifications devra être rempli et signé par les parties.

2.  Si la promesse d’achat est en cours mais n’a pas été acceptée, le courtier du vendeur peut, s’il en a la possibilité, demander à son client de faire une contre-proposition mentionnant que la propriété a servi à la culture de cannabis.

3.  Si la promesse est déjà acceptée, le courtier doit, comme dans le scénario B, informer par écrit les parties des problèmes possibles.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.