Propriété mise hors marché, résiliation de contrat et propriété temporairement non disponible : des concepts à ne pas confondre
Mise hors marché d’un immeuble et résiliation
Il peut arriver pendant la durée d’un contrat de courtage irrévocable que le vendeur ne désire plus vendre son immeuble. Le courtier du vendeur peut alors, après entente, mettre fin au contrat (résiliation) ou, à défaut d’entente sur la résiliation du contrat, doit mettre la propriété hors marché après en avoir expliqué la portée au vendeur. Lorsque le contrat de courtage est révocable, le vendeur qui désire y mettre fin pourra simplement le faire en envoyant un avis écrit à cet effet à l’agence.
S’il procède à la mise hors marché, la clause type 2.1 du répertoire des clauses types de l’OACIQ pourrait être utilisée et inscrite sur le formulaire obligatoire Modifications, à la clause M5. Cette clause se lit comme suit :
« Les parties s’entendent pour mettre l’immeuble hors marché. Par conséquent, le COURTIER ou L’AGENCE suspend toute activité visant à offrir l’immeuble en vente, incluant toute publicité. Le contrat demeure en vigueur jusqu’à son expiration pour tous les autres droits et obligations qui y sont prévus. »
Contrairement à la résiliation qui met fin au contrat de courtage et par le fait même aux obligations du vendeur et de son courtier, la mise hors marché est plutôt une entente entre le courtier du vendeur et son client par laquelle le courtier voit certaines de ses obligations suspendues, jusqu’à l’échéance du contrat de courtage.
Bien que le contrat demeure en vigueur jusqu’à sa date d’expiration, le courtier ne peut plus faire de gestes visant à offrir l’immeuble en vente. Comme le contrat n’est pas résilié, le vendeur, pour sa part, n’est pas dispensé de respecter les obligations qu’il a contractées à l’endroit du courtier en vertu de ce même contrat. Cela signifie notamment que, dans le cas d’un contrat de courtage exclusif – vente, le vendeur ne pourra confier un nouveau contrat à un autre courtier, et ce, jusqu’à la date d’expiration qui y est spécifiée. Dans le cas contraire, la rétribution prévue au contrat de courtage deviendrait alors exigible.
Les parties peuvent s’entendre en ce qui concerne les frais à l’occasion de la modification apportée au contrat pour mettre la propriété hors marché. Il importe évidemment que cette entente respecte les règles usuelles de la bonne foi et que le consentement du vendeur soit obtenu dans les règles de l’art.
Enfin, notons que le délai de 180 jours prévu à la clause 7.1 des formulaires de Contrat de courtage exclusif – Vente ne débutera qu’à compter de la résiliation du Contrat de courtage exclusif – Vente ou de la terminaison du contrat dans le cas de la mise hors marché.
Immeuble non disponible pour des visites
Si l’on se trouve dans une situation où le vendeur souhaite plutôt qu’il n’y ait pas de visites sur son immeuble pour une certaine période, une modification devra être apportée au contrat de courtage à l’aide du formulaire obligatoire Modifications pour indiquer la période pendant laquelle la propriété ne peut être visitée. Il ne s’agira pas dans ce cas d’une mise hors marché puisque l’immeuble continuera d’être offert en vente. En conséquence, les obligations du courtier ne seront pas suspendues.
Le cas échéant, l’information devra être transmise sans délai au service de diffusion indiqué au contrat de courtage afin d’en aviser tous les éventuels courtiers des acheteurs. Ceux-ci pourront alors choisir de retarder les visites auprès de leurs clients ou encore, si le promettant acheteur tient à faire une promesse d’achat, d’en rédiger une qui sera conditionnelle à la possibilité de visiter l’immeuble convoité. Notez que vous n’aurez pas à remplir le formulaire Modifications si cette période de non-disponibilité est déjà prévue au contrat de courtage.
En ce qui a trait à la résiliation de contrat, nous vous invitons à prendre connaissance de l’article suivant : Résiliation d’un contrat de courtage.
Nous vous invitons également à prendre connaissance de l’article suivant : Le droit à la rétribution du courtier immobilier après l’expiration du contrat de courtage.
