Quels formulaires utiliser pour la vente d’entreprise?

La Loi sur le courtage immobilier et le courtage relatif à la vente d’entreprise

En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, la vente d’une entreprise n'est assujettie à cette loi que si les biens de l’entreprise, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.

Ainsi, la mise en marché d'une entreprise qui ne comporte pas d’immeuble (ce que l’on appelait autrefois une « vente de fonds de commerce ») n’est pas une opération de courtage assujettie à la Loi sur le courtage immobilier, tout comme la vente d’une entreprise dont les biens ne sont pas principalement immobiliers.

Par ailleurs, si un courtier choisit d’agir à titre d’intermédiaire dans la vente d’une entreprise qui ne comporte pas d’immeuble, il doit se conformer à certaines règles déontologiques. En effet, le courtier qui agit en dehors des activités de courtage immobilier est toujours assujetti à certaines obligations déontologiques, notamment la prudence, la diligence, la compétence, la probité et l’esprit de collaboration.

Les courtiers se livrant à des opérations de courtage relatives à la vente d’entreprise peuvent procéder de la façon suivante :

A) Formulaires à utiliser dans le cas d’une vente d’entreprise dont l’un des actifs se compose d’un ou de plusieurs immeubles (peu importe qu’il constitue le principal actif selon la valeur marchande)

1- Le contrat de courtage et ses annexes

Les courtiers qui veulent prendre un contrat pour la vente d’une entreprise, dont l’un des actifs se compose d’un ou de plusieurs immeubles (peu importe qu’il constitue le principal actif selon la valeur marchande) peuvent utiliser le formulaire recommandé élaboré par l’OACIQ Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble.

Le courtier doit compléter son contrat par l’ajout, en annexe, de clauses portant sur les termes et conditions spécifiques à l’entreprise. On devrait, par exemple, retrouver en annexe des clauses relatives :

• à la description sommaire de l’entreprise;
• aux détails des items compris dans le prix de vente;
• aux déclarations et obligations du vendeur propres à la vente d’entreprise.

À cet égard, des clauses types recommandées ont été conçues par l’OACIQ de façon à compléter le formulaire de l’OACIQ Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble, sans modification, et à éviter la répétition d’informations déjà indiquées à ce formulaire.

Il est à noter que, lorsque ces clauses types sont utilisées, le prix de vente de l’immeuble indiqué au formulaire de contrat de courtage doit couvrir le prix de vente de l’ensemble de l’entreprise, y inclut l’immeuble (et non pas uniquement le prix de vente de l’immeuble).

Clauses types

Les clauses types pouvant être ajoutées en annexe au formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble sont disponibles sur synbad.com, à l’adresse suivante : Clauses types à ajouter – Vente d'entreprise. Elles sont également disponibles à partir de la plateforme de formulaires électroniques de l’OACIQ (accessible par synbad.com).

2- La promesse d’achat et ses annexes

À l’instar de ce qui est prévu pour le contrat de courtage, le formulaire recommandé élaboré par l’OACIQ Promesse d’achat – Immeuble peut être utilisé pour l’achat d’une entreprise dont l’un des actifs se compose d’un ou de plusieurs immeubles (peu importe qu’il constitue le principal actif selon la valeur marchande).

Ce formulaire doit également être rempli par l’ajout, en annexe, de clauses portant sur les termes et conditions spécifiques à l’entreprise. On devrait, par exemple, retrouver en annexe des clauses relatives :

• à la description sommaire de l’entreprise;
• aux détails des items compris dans le prix de vente;
• à tout emprunt ou tout solde du prix de vente autre que ceux garantis par hypothèque et déjà mentionnés au formulaire Promesse d’achat – Immeuble;
• aux déclarations et obligations du vendeur et de l’acheteur propres à la vente d’entreprise.

À cet égard, des clauses types recommandées ont été conçues par l’OACIQ de façon à compléter le formulaire de l’OACIQ Promesse d’achat – Immeuble, sans modification, et à éviter la répétition d’informations déjà indiquées au formulaire.

Il est à noter que, lorsque ces clauses types sont utilisées, le prix d’achat de l’immeuble indiqué au formulaire Promesse d’achat – Immeuble doit couvrir le prix d’achat de l’ensemble de l’entreprise, y inclus l’immeuble (et non pas uniquement le prix d’achat de l’immeuble).

Il est également à noter que le montant que le courtier inscrit à la clause 5.2 de la section MODE DE PAIEMENT du formulaire Promesse d’achat – Immeuble, comme fonds additionnels, doit inclure, en plus de l’emprunt hypothécaire indiqué à la clause 6.1 du formulaire, le montant de tout autre emprunt devant être obtenu par l’acheteur qui serait indiqué en annexe (une clause type est prévue pour indiquer un tel emprunt).

De même, toute somme indiquée à titre de solde du prix de vente à la clause 5.5 de la section MODE DE PAIEMENT du formulaire doit comprendre tout solde de prix de vente accordé par le vendeur et indiqué en annexe, autre que le solde du prix de vente garanti par hypothèque immobilière et déjà indiqué à la section F2.4 de l'Annexe F – Financement le cas échéant (une clause type est prévue pour indiquer tout autre solde de prix de vente que celui déjà mentionné à la section F2.4 de l'Annexe F –Financement).

Par ailleurs, le formulaire Annexe B – Entreprise de l’ACAIQ demeure disponible et peut être utilisé tel quel.

Clauses types

Les clauses types pouvant être ajoutées en annexe au formulaire Promesse d’achat – Immeuble sont disponibles sur synbad.com : Clauses types à ajouter - Vente d'entreprise. Elles sont également disponibles à partir de la plateforme de formulaires électroniques de l’OACIQ (accessible par synbad.com).

B) Formulaires à utiliser dans le cas d’une vente d’entreprise excluant tout immeuble

Si vous effectuez des opérations de courtage relatives à la vente d’une entreprise qui ne comporte pas d’immeuble, vous pouvez continuer d’utiliser les formulaires de l’ACAIQ Contrat de courtage exclusif – Vente d’entreprise excluant tout immeuble et Promesse d’achat – Entreprise excluant tout immeuble, en procédant de la façon suivante :

1. Le contrat de courtage et ses annexes

En matière de vente d’entreprise sans immeuble, le courtier peut continuer d’utiliser le formulaire de l’ACAIQ Contrat de courtage exclusif – Vente d’entreprise excluant tout immeuble. La clause suivante doit cependant être ajoutée à la clause 11.1 du contrat ou, à défaut d’espace, à l’Annexe G – Générale de l’OACIQ, et ce, afin que le courtier puisse remplir ses obligations déontologiques:

« En cas de différend entre l’AGENCE ou le COURTIER et le VENDEUR, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec peut agir comme conciliateur ou médiateur, si les parties en font la demande. L’Organisme peut également procéder à l’arbitrage entre l’AGENCE ou le COURTIER et le VENDEUR. »

Cette clause type est disponible sur synbad.com : Clauses types à ajouter - Vente d'entreprise.

De plus, mentionnons que la clause 11.3 du formulaire ne doit pas être remplie. Elle doit être raturée et paraphée par les parties (courtier et vendeur) puisqu’elle n’est pas applicable, étant donné qu’il n’y a pas d’immeuble dans la transaction.

Afin que le courtier puisse remplir ses obligations déontologiques relatives à la vérification d’identité, le formulaire Vérification d’identité peut être utilisé.

2. La promesse d’achat et ses annexes

En matière de vente d’entreprise sans immeuble, le courtier peut continuer d’utiliser le formulaire de l’ACAIQ Promesse d’achat – Entreprise excluant tout immeuble. Cependant, la clause 11.3 du formulaire ne doit pas être remplie. Elle doit être raturée et paraphée par les parties (acheteur et vendeur), cette clause n’étant pas applicable, étant donné qu’il n’y a pas d’immeuble dans la transaction. Enfin, bien qu’elle ne soit pas obligatoire dans ce cas, l’Annexe F – Financement peut être utilisée en cas de prise en charge des obligations hypothécaires existantes.

C) Assurance responsabilité professionnelle et autres informations

Le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ) assure la responsabilité des courtiers et des agences pour les activités régies par la Loi sur le courtage immobilier. Depuis le 1^er mai 2021, alors qu’il n’y avait aucune protection jusque-là, les assurés bénéficient d’une sous-limite de garantie fixée à 1 000 000 $ lorsqu’une transaction vise la vente d’une entreprise dont les biens ne sont pas principalement immobiliers. Rappelons toutefois que certaines ventes d’entreprise pourraient être assujetties à des lois administrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), ce qui pourrait engendrer des obligations additionnelles; renseignez-vous auprès de l'AMF.

Pour toutes informations supplémentaires sur votre assurance, nous vous conseillons de consulter votre police d’assurance ou de vous informer directement auprès du FARCIQ par téléphone au 450 656-5959 ou 1 866 956-5959, par télécopieur au 450 656-5746 ou par courriel à assurance@farciq.com.