De la réception au retrait de l’acompte : bien refléter la réalité

Les différents formulaires obligatoires de promesse d’achat en matière résidentielle comportent les clauses qui concernent l’acompte à être versé sur le prix d’achat à payer.

L’acompte selon la clause 4.3 du formulaire Promesse d’achat

La clause 4.3 du formulaire Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (PA) prévoit dans un premier temps que l’acompte :

est remis avec la promesse d’achat sur l’immeuble;
est remis dans les 72 heures de la réalisation des conditions prévues à la promesse d’achat, excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire et de payer le prix d’achat;
sera imputé en réduction du prix d’achat;
est versé :
- au moyen d’un chèque fait à l’ordre de l’agence ou du courtier fiduciaire;
- par virement électronique au compte en fidéicommis de l’agence ou du courtier fiduciaire;
- par traite bancaire à l’ordre de l’agence ou du courtier fiduciaire.

Ce mécanisme assure la protection des parties à la transaction; le vendeur est assuré que l’acompte est concret et l’acheteur bénéficie de la protection de son argent. La procédure prévue à la clause 4.3 doit être scrupuleusement respectée.

Que faire après la réception de l’acompte?

Dans un deuxième temps, la clause 4.3 prévoit ce qui suit :

l’acompte sera déposé au compte en fidéicommis de l’agence ou du courtier fiduciaire à l’acceptation de la promesse d’achat.
- Il est donc possible pour l’acheteur de choisir que la somme qu’il remet avec sa promesse d’achat soit déposée dans le compte de son courtier, si celui-ci agit à son compte, ou dans le compte en fidéicommis de l’agence de son courtier.
- Si l’agence du vendeur a délégué à une autre agence ses obligations de tenir un compte en fidéicommis, le nom de l’agence qui détient le compte devra être nécessairement mentionné sur la fiche descriptive des inscriptions de l’agence qui a délégué. Cet ajout permet d’éviter qu’un chèque soit libellé au nom d’une agence qui ne détient pas de compte en fidéicommis.
Le fiduciaire devra déposer la somme sans délai dans son compte en fidéicommis « jusqu’à ce qu’elle soit requise par le notaire instrumentant aux fins de l’acte de vente, alors qu’elle sera imputée au prix d’achat ».
- Puisque l’acompte ne doit être remis au notaire qu’à sa demande, il est conseillé pour le courtier ou l’agence qui détient l’acompte en fidéicommis de se ménager une preuve écrite de cette demande (copie du courriel ou de la télécopie, par exemple) et de s’assurer, avant de faire le retrait, que le délai de compensation du chèque d’acompte est échu.
- Pour en savoir plus sur les délais de compensation, voir l’article suivant : Transactions en chaîne… bien prévoir le délai de signature de l’acte de vente.
« Dès que cette somme sera déposée dans son compte en fidéicommis, le FIDUCIAIRE devra remettre un reçu au déposant. »
- Le déposant est celui qui fournit la somme d’argent donnée en acompte. Si le chèque du déposant est tiré d’un compte conjoint, le reçu sera émis aux deux noms imprimés en entête du chèque. Si le chèque est tiré du compte d’une société, le remboursement se fera au nom de cette société et non pas au nom de la personne signataire du chèque.
- Il est possible de trouver un exemple de reçu en fidéicommis sur cette page.
« Advenant que la présente promesse d’achat devienne nulle et non avenue, le FIDUCIAIRE devra rembourser immédiatement au déposant, l’acompte sans intérêt, le FIDUCIAIRE devra exiger que cette demande de remboursement soit faite par écrit. Autrement, le FIDUCIAIRE ne pourra disposer de cet acompte que conformément à la présente promesse d’achat ou à la loi. »
- Lorsqu’un remboursement de l’acompte est requis, ce remboursement est dû au déposant et non plus à l’acheteur comme c’était le cas auparavant. Le chèque de remboursement de l’acompte devra donc être libellé à l’ordre du déposant dont le nom figure sur le reçu en fidéicommis (voir ci-dessus). La demande de remboursement doit être adressée par écrit.