À qui revient quel exemplaire lors de la signature de la version papier d'un contrat, d’une proposition de transaction ou d’un formulaire?

L’OACIQ constate parfois un manque d'uniformité chez les titulaires de permis lorsqu'ils remettent les exemplaires de la version papier d’un contrat, d’une proposition de transaction ou d’un formulaire rempli et signé aux parties concernées. En matière résidentielle, l'omission de remettre le double d’un contrat de courtage vente ou achat au client peut entraîner de sérieuses conséquences, comme nous le verrons ci-après.

Par ailleurs, la présentation, la réponse et l’accusé de réception d'une promesse d'achat impliquent la remise d'un exemplaire au signataire. Mais à qui revient quel exemplaire?

Le contrat de courtage

En matière résidentielle, les contrats de courtage vente ou achat doivent être écrits afin que le courtier ou l’agence soit autorisé à percevoir sa rétribution. En effet, lorsqu’un contrat de courtage vise un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, incluant également les copropriétés divises et les copropriétés par indivision, les articles 24 et 26 de la Loi sur le courtage immobilier exigent que le contrat signé entre l’agence ou le courtier immobilier et le client soit écrit. Dans l’éventualité où le contrat de courtage est conclu avec une personne physique, le courtier devra utiliser le formulaire élaboré par l’OACIQ.

La remise du double au client

Point de départ de l’exécution des obligations par le client
Le contrat de courtage comporte deux exemplaires. Même si la partie supérieure du contrat est autocopiante, il s'agit bel et bien de deux originaux, puisqu'ils comportent tous deux des signatures originales. Il est à noter que l’agence ou le courtier immobilier a l'obligation, selon l’article 25 de la Loi sur le courtage immobilier, de remettre le double du contrat au client.

Chacune des deux parties conserve un contrat ayant sa signature originale ainsi que celle de son cocontractant. Mais qu'arrive-t-il si, après la signature du contrat, l’agence ou le courtier ne remet pas immédiatement le double au client? Le client pourrait notamment refuser de verser la rétribution due à l’agence de son courtier ou à son courtier, si ce dernier agit à son compte, au motif qu'il n'a jamais été en possession du double de son contrat. En effet, le client n'est tenu à l'exécution de ses obligations qu'à compter de la réception du double de son contrat.

Le droit de se dédire du contrat de courtage
L'omission de remettre au client le double de son contrat de courtage a aussi une conséquence importante sur le droit de dédit. En effet, l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit que le client ne peut se prévaloir de ce droit qu'à compter de la réception du contrat. (Voir l’article intitulé Le droit de dédit du client au contrat de courtage : un choix à respecter.)

La promesse d'achat

Chacun des exemplaires du formulaire Promesse d’achat est considéré comme un original puisqu'il comporte une signature manuscrite. Pour savoir à qui revient quel exemplaire, il suffit de passer en revue les différentes étapes par lesquelles passe le formulaire de promesse d'achat.

La remise des exemplaires
1. Pour commencer, l'acheteur signe tous les exemplaires de sa promesse d'achat et conserve le premier exemplaire.

2. Ensuite, on se transporte chez le vendeur qui accepte, refuse ou fait une contre-proposition à la promesse d'achat. À son tour, il doit signer chacun des exemplaires restants et conserver le deuxième exemplaire.

3. De retour chez l'acheteur afin de lui faire signer l'accusé de réception de la réponse du vendeur, celui-ci signe à nouveau sa promesse d’achat et conserve une copie du troisième exemplaire. Toutefois, comme mentionné dans l’article intitulé Promesse d’achat : signature de l’accusé réception, dans le cas où le vendeur répond à une promesse d’achat par une contre-proposition, la signature de l’accusé de réception sur la promesse d’achat elle-même n’est pas nécessaire.

4. À qui va le dernier exemplaire? Il va à l’agence ou au courtier agissant à son compte qui a agi comme intermédiaire dans la transaction, conformément aux articles 13 et 17 du Règlement sur la tenue des dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers. Dans le cas où chacune des parties était représentée par une agence ou un courtier agissant à son compte, un exemplaire ou une copie additionnelle de la proposition de transaction comportant toutes les signatures devra être obtenu et remis à l’autre agence ou courtier agissant à son compte, celui-ci devant également conserver une photocopie pour ses dossiers.

Il est aussi recommandé de remettre au vendeur une copie du dernier exemplaire, ceci afin qu’il ait une preuve écrite que l'acheteur a bel et bien accusé réception de la réponse du vendeur.