La vérification des limitations du droit de propriété et la consultation du Registre foncier en ligne

De la même façon qu’il a des obligations de vérification des caractéristiques d’un immeuble, le courtier immobilier doit connaître et vérifier les caractéristiques du droit de propriété de cet immeuble et ses limitations tant de droit privé que de droit public.

La question D.2.8. du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ci-après : la « déclaration du vendeur ») donne des exemples de limitations de droit privé qui peuvent toucher un immeuble : une hypothèque, une servitude, etc. La question D2.9 donne plutôt des exemples de limitations de droit public pouvant grever l’immeuble : l’immeuble situé en zone inondable, les règlements municipaux de zonage et de lotissement, l’immeuble visé par une loi ou un règlement en matière de protection du patrimoine, règles environnementales, etc. Le courtier doit également, aux fins de la clause D.3.4, s’assurer qu’un avis de contamination du sol n’a pas été publié au Registre foncier.

Ces vérifications ne peuvent cependant plus être restreintes aux seules limitations mentionnées aux documents qui lui sont transmis par le vendeur, comme l’usage le voulait. Les moyens de vérification ont considérablement évolué avec la venue d’Internet et l’accès au Registre foncier en ligne. Une bonne façon de procéder à la vérification des limitations du droit de propriété est de consulter le Registre foncier du Québec en ligne. En effet, une lecture de l'Index des immeubles s’impose afin de s’assurer qu’aucun acte limitant le droit de propriété n’a été inscrit postérieurement à la publication du titre d’acquisition du propriétaire. La consultation de cet index permet notamment de vérifier avec certitude l’existence d’une ou de plusieurs hypothèques du vendeur, de la publication d’un préavis d’exercice par le créancier hypothécaire ou d’un avis de contamination. À cet effet, nous savons qu'il existe différents outils de recherche, mais nous vous rappelons que l’index des immeubles du Registre foncier demeure la source d’information que vous devez utiliser pour garantir l’exactitude des renseignements obtenus par vos recherches concernant les droits et limitations grevant un immeuble.

Le courtier immobilier doit prendre connaissance le plus tôt possible des documents de propriété qui lui ont été remis par le vendeur ou publiés au Bureau de la publicité des droits pour y déceler toute limitation. Ainsi, il pourra s’assurer que le propriétaire vendeur a fait toutes les déclarations pertinentes concernant son immeuble.

Par exemple, si l’immeuble offert en vente fait l’objet d’une servitude de vues en faveur d’un immeuble voisin, cette information doit être reproduite à la déclaration du vendeur. La consultation de l’acte d’acquisition permet aussi au courtier immobilier de prendre connaissance des déclarations du vendeur qui ne sont pas visées par des limitations de droit public.

En cas de doute, il doit prendre soin de diriger le vendeur ou l’acheteur vers un professionnel compétent, par exemple un notaire. Les exemples suivants illustrent la façon d’inscrire des limitations de droit privé ou de droit public, lorsqu’elles existent, à la déclaration du vendeur.

Limitations de droit privé :

• « Acte de prêt hypothécaire portant le numéro 343434 consenti en faveur de la Caisse populaire d’Albertville »;
• « Servitude de vues portant le numéro 343433 consentie en faveur du lot voisin 1234567 ».

Limitations de droit public :

• « La propriété est située en zone d’inondation »;
• « La propriété est située en zone agricole ».

Les limitations ont des impacts importants dont le courtier immobilier doit tenir compte afin d’en informer les parties. Ainsi, dans le cas de l’exemple de l’immeuble situé en zone agricole, le vendeur devra obtenir l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole avant d’aliéner l’ensemble ou une partie de l’immeuble vendu. Il devra s’informer des délais d’obtention de l’autorisation par la Commission, en plus de remplir la déclaration du vendeur et de l’annexer à la promesse d’achat, en y ajoutant à 12.1. la mention suivante : « Nonobstant les dispositions de 10.3, l’immeuble est vendu sujet aux limitations indiquées à la clause D2.8 (ou D2.9, selon le cas) de la DV annexée aux présentes. » Il faut aussi se rappeler que l’information sur les limitations doit non seulement apparaître à la déclaration du vendeur et à la promesse d’achat, mais aussi à la fiche descriptive de l’immeuble.