Application de la TPS et de la TVQ à la vente d’un immeuble utilisé à des fins résidentielles et commerciales
Source : Me Paul Cabana, Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L., s.r.l.
De manière générale, la vente d’un immeuble d’habitation qui n’est pas nouvellement construit et qui n’a pas fait l’objet de rénovations majeures est exonérée de la TPS et de la TVQ.(1)
Le concept d’immeuble d’habitation aux fins des lois fiscales régissant la TPS et la TVQ inclut la totalité d’un bâtiment, y compris le fonds, les dépendances et les parties communes connexes lorsque le bâtiment appartient à un particulier et sert principalement (i.e. à plus de 50 % selon les autorités fiscales) de résidence à ce particulier, à un particulier qui lui est lié ou à son ex-conjoint.
Ainsi, la totalité d’un immeuble appartenant à un particulier peut être considérée comme un immeuble d’habitation même si une partie de l’immeuble est utilisée à des fins commerciales, dans la mesure où le bien est utilisé principalement (soit plus de 50 %) comme lieu de résidence du propriétaire, d’un particulier qui lui est lié ou de son ex-conjoint.
À titre d’exemple, un comptable est propriétaire d’un immeuble dont 40 % de la surface est utilisée pour son bureau et 60 % pour sa résidence. Puisque la totalité du bâtiment constitue un immeuble d’habitation, la vente éventuelle de cet immeuble sera exonérée de la TPS et de la TVQ même si une partie du bâtiment a été utilisée dans le cadre d’activités commerciales.(2)
Dans le cas de la vente d’un immeuble qui ne rencontre pas les conditions indiquées ci-dessus (i.e. l’immeuble ne sert pas principalement de résidence au propriétaire, à un particulier qui lui est lié ou à son ex-conjoint), mais qui comprend une partie résidentielle (immeuble d’habitation) et une partie utilisée à des fins commerciales, la vente est réputée être une vente de deux immeubles distincts : la partie qui constitue l’immeuble d’habitation et la partie commerciale. Ainsi, la vente de la partie de l’immeuble qui constitue l’immeuble d’habitation peut être exonérée de la TPS et de la TVQ, dans la mesure où les conditions relatives à l’exonération sont rencontrées. Toutefois, la vente de la partie commerciale de l’immeuble est taxable aux fins de la TPS et de la TVQ. Il est donc nécessaire d’effectuer une allocation du prix de vente d’une manière raisonnable entre les deux parties vendues.
Prenons par exemple un particulier qui habite un appartement (soit 30 % de l’immeuble) à l’étage d’une maison qu’il a achetée pour son utilisation personnelle. Un an après l’avoir acheté, il convertit le rez-de-chaussée (soit 70 % de l'immeuble) en un restaurant et un bureau, et il s’inscrit aux fins de la TPS et de la TVQ. Depuis, celui-ci exploite le restaurant à partir du rez-de-chaussée. Finalement, il décide un jour de vendre la maison.(3)
Puisque la maison n’est pas utilisée principalement par le propriétaire comme lieu de résidence, la vente de celle-ci sera traitée comme la vente de deux biens distincts. La TPS et la TVQ ne s’appliqueront pas à la partie de la maison qui constitue le lieu de résidence du particulier, mais elles s’appliqueront au reste de la maison. Selon l’ARC, le prix de chaque partie peut être établi en comparant les ventes de biens semblables sur le marché immobilier local.
En résumé, lorsqu’un immeuble dans lequel le propriétaire, un particulier qui lui est lié ou son ex-conjoint réside est utilisé en partie à des fins commerciales, il est important d’établir le pourcentage d’utilisation de l’immeuble à de telles fins. Si le pourcentage d’utilisation commerciale est inférieur à 50 %, il y a possibilité d’exonérer la vente de l’immeuble au complet de la TPS et de la TVQ.
Pour toute question relative à l’assujettissement d’une transaction immobilière à la TPS et à la TVQ ainsi qu’à la proportion dans laquelle elle peut être assujettie, le courtier et son client devraient consulter un professionnel de la fiscalité.
(1) Dans la mesure, par ailleurs, où le vendeur n’a pas réclamé de crédit de taxe sur les intrants (“CTI”) ou de remboursement de la taxe sur les intrants (“RTI”) relativement à l’acquisition de l’immeuble ou relativement à des améliorations apportées à celui-ci.
(2) Pourvu que le comptable n’ait pas demandé de CTI et RTI pour des améliorations apportées à l’immeuble. Cet exemple est tiré de la première section de la série 19.2 des mémorandums sur la TPS/TVH, Immeubles résidentiels, publiée par l’Agence du revenu du Canada (“ARC”).
(3) Cet exemple est tiré de ARC, Info TPS/TVH GI-004 (août 2004).
