Fournir des informations exactes et vérifiées : une obligation
Toute relation d'affaires est basée avant tout sur la confiance qui s'établit entre le courtier et son client. Or, pour gagner la confiance de quelqu'un, il faut lui donner l'heure juste. Cela suppose que le courtier a pris le temps de vérifier ses informations et qu'il sait de quoi il parle. Chaque fois que le client peut déceler une faille ou une erreur dans les informations fournies par le courtier, la confiance s'érode et, avec elle, les chances de conclure une transaction.
Dans le domaine du courtage immobilier, il arrive trop souvent que des omissions affectant la propriété de façon majeure ne soient découvertes que lorsqu'une promesse d'achat a été acceptée ou lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Chaque fois que cela se produit, le client vendeur et le client acheteur gardent une mauvaise impression, non seulement du courtier fautif, mais aussi de l'ensemble des membres de la profession.
Les mauvaises surprises ne sont jamais de nature à alimenter la confiance de vos clients, qui ne manqueront pas de découvrir la vérité tôt ou tard. Par contre, des informations fiables les aideront à prendre une décision éclairée. Une vérification sérieuse des informations lors de la signature du contrat de courtage peut ainsi grandement contribuer à éviter de telles situations.
La vérification d’informations est d’autant plus importante que le courtier et le dirigeant d’agence ont le devoir d'agir en bon conseiller vis-à-vis de toutes les parties à une transaction immobilière. Les articles 83 et 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (« RCE ») sont clairs à ce sujet :
83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé.
85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction.
Il va sans dire que, pour ce faire, un courtier doit d'abord avoir bien vérifié les données qu'il transmet. Bien conseiller implique d’être bien informé.
Le consommateur a le droit de recevoir des informations exactes lui permettant de prendre une décision éclairée. Ceci est vrai dans toutes les situations d'achat, à plus forte raison dans le cas d'une transaction immobilière qui, pour la majorité des clients, est la plus importante transaction de leur vie.
Dans le but de s'assurer que les informations que reçoivent les consommateurs les guideront dans leurs décisions d'achat, le législateur a voulu s'assurer que les courtiers vérifieraient sérieusement tous les facteurs importants pouvant affecter une transaction immobilière. On retrouve d'ailleurs plusieurs interventions à ce sujet dans la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements.
L’article 5 du RCE prévoit que :
5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.
L'article 84 du RCE renforce cette obligation :
84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction.
L'article 45 du RCE, quant à lui, oblige le courtier à remettre au client vendeur une copie de la fiche descriptive pour que celui-ci puisse la vérifier :
45. Le titulaire de permis doit remettre à la partie qu’il représente, sans délai, sur tout support permettant d’en assurer l’intégrité, l’accessibilité, l’authenticité et l’intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l’immeuble, l’entreprise ou le prêt garanti par hypothèque immobilière qui fait l’objet du contrat de courtage.
De plus, en vertu du paragraphe 2 de l’article 11 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences, les documents servant à démontrer l’exactitude des renseignements fournis doivent se retrouver au dossier tenu par l’agence ou par le courtier agissant à son compte à son établissement.
Ainsi, il est clair que le législateur a voulu :
- que les informations véhiculées au public et aux autres titulaires soient exactes;
- que le courtier soit toujours en mesure de le démontrer;
- que les documents pouvant faire foi de cette exactitude doivent se retrouver au dossier de l’agence ou du courtier agissant à son propre compte.
Pour plus d'information, nous vous invitons à lire l’article suivant :
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