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3. Obligation de dénoncer le conflit d’intérêts

Le courtier immobilier doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts en toute circonstance et en tout temps1. Il est en conflit d'intérêts lorsque ses propres intérêts (financiers ou autres) sont en opposition avec ceux de la partie qu'il représente. 

Ce n’est que dans des cas exceptionnels que le courtier immobilier peut se trouver en situation de conflit d’intérêts puisque dès qu’il fait face à une situation potentielle de conflit d’intérêts, il doit prendre activement des moyens pour l’éviter.

La loi prévoit que dans ces cas exceptionnels, c’est-à-dire lorsque le courtier ne peut pas éviter d’être en situation de conflit d’intérêts, il a l’obligation de le dénoncer aux parties intéressées2.

Il est important de noter que la loi ne donne pas au courtier immobilier le choix entre éviter le conflit d’intérêts ou le dénoncer; en tout temps, il doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts.

Ainsi, l’obligation de dénonciation n’est pas une option ou une possibilité pour le titulaire de permis. Il ne s’agit pas d’une échappatoire prémunissant le titulaire de permis contre la commission d’une infraction déontologique.

Même si le courtier l’a dénoncé, il demeure quand même en situation de conflit d’intérêts. Il a l’obligation de dénoncer le conflit d’intérêts afin de protéger les parties intéressées en les informant du fait que son jugement, ses conseils et ses actes pourraient être influencés, même inconsciemment, par des considérations personnelles à leur désavantage.

Lorsque le courtier se trouve en situation de conflit d’intérêts, non seulement doit-il le dénoncer, mais il doit aussi informer son client qu’il peut mettre fin à son contrat de courtage ou son mandat avec lui et qu’il peut se faire représenter par un autre courtier immobilier de son choix. Le client doit pouvoir se sentir totalement en confiance avec le courtier immobilier qu’il a choisi. En effet, malgré la dénonciation, le client peut être moins à l’aise dans cette situation ou plus inquiet. C’est pourquoi il doit avoir l’option de mettre fin à sa relation avec le courtier immobilier qui est en conflit d’intérêts.

La dénonciation du conflit d’intérêts doit être effectuée sans délai et par écrit. Ces deux obligations ont pour objectif d’offrir une protection accrue au public.

Aux fins de dénonciation du conflit d’intérêts que le titulaire ne peut éviter, des informations doivent être communiquées par écrit aux parties intéressées, dont :

  • le nom et le numéro de permis du courtier;
  • le nom et les coordonnées du vendeur/acheteur vous plaçant en conflit d’intérêts;
  • l’objet du contrat de courtage (adresse de l’immeuble, nom de l’entreprise, numéro de contrat);
  • la description du conflit d’intérêts;
  • les raisons pour lesquelles le courtier n’est pas en mesure d’éviter le conflit d’intérêts.

*Aucun format particulier n’est exigé par l’OACIQ pour faire cette dénonciation de conflit d’intérêts; l’important est que la dénonciation soit faite sans délai et par écrit, comme prescrit par la Loi (art. 2 RCE). Une preuve de réception ou de signature par le client de la dénonciation doit être conservée au dossier du courtier.

Certains courtiers immobiliers utilisent le formulaire Avis de divulgation de l'agence immobilière ou du courtier immobilier (Achat – Vente – Prêt) en effectuant certaines adaptations pour dénoncer un conflit d’intérêts. Or, ce formulaire a été conçu pour divulguer le statut de titulaire de permis valide ou suspendu du courtier ou de l’agence et la nature de son intérêt dans la transaction, lorsqu’il est lui-même directement ou indirectement impliqué financièrement dans une transaction immobilière, et non pour dénoncer un conflit d’intérêts.

L’obligation de dénoncer un conflit d’intérêts ne doit pas être confondue avec celle de divulguer son statut de titulaire de permis impliqué dans une transaction. Dans ce dernier cas, le titulaire de permis n’est pas en situation de conflit d’intérêts s’il ne représente pas la partie avec laquelle il transige.

EXEMPLE 1

Un client important avec lequel un courtier immobilier a fait plusieurs transactions d’achat dans le passé, veut se porter acquéreur d’un immeuble pour lequel ce même courtier a un contrat de courtage pour le vendre. Le courtier immobilier pourrait être tenté de favoriser ce client important, à la fois au bénéfice de ce dernier et aussi en raison de la relation d’affaires qu’il a avantage à maintenir et à valoriser. Le courtier immobilier ne pouvait pas prévoir que l'acheteur soit intéressé par cette inscription avant qu’il signe le contrat de courtage de vente. Il ne peut donc pas lui être reproché d’avoir accepté d’agir pour le vendeur.

Ce que le courtier doit faire dans cette situation

  • Afin de s’assurer que le courtier immobilier puisse protéger et promouvoir les intérêts de son client vendeur en toute objectivité, et que son client « régulier » ait le bénéfice d’être bien conseillé et représenté, le courtier immobilier doit recommander à ce dernier d’avoir recours au service d’un autre courtier immobilier. Les deux parties à la transaction auraient alors l’avantage de recevoir des conseils indépendants, en toute confiance.
  • Aussi, dans un souci de transparence et d’honnêteté, le courtier immobilier doit informer son client vendeur que, non seulement, il connaît l’acheteur, mais qu’il s’agit d’un de ses clients réguliers. C’est pourquoi le courtier a l’obligation de lui offrir de mettre fin à son contrat de courtage ou de le continuer, en toute connaissance de cause.

EXEMPLE 2

Deux acheteurs sont représentés par le même courtier et veulent faire une promesse d’achat sur la même propriété. Cette situation n’était pas prévisible au départ puisque les contrats de courtage achat ne concernaient pas une propriété en particulier. Ces contrats de courtage décrivaient plutôt les besoins et critères des acheteurs.

Ce que le courtier doit faire dans cette situation

  • Afin d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et de demeurer indépendant, objectif et loyal, il doit dénoncer au second acheteur qui souhaite faire une promesse d’achat sur la même propriété qu’il ne peut le représenter en raison du fait qu’il représente déjà un acheteur qui a formulé une promesse d’achat sur la même propriété.
  • Afin de respecter son devoir de loyauté et d’assurer la confidentialité des stratégies envers chacun des acheteurs liés par contrat de courtage achat, il devra référer l’acheteur vers un autre courtier afin qu’il représente ses intérêts dans le cadre d’une promesse d’achat sur la propriété en question.

EXEMPLE 3

Un vendeur représenté par un courtier a accepté la promesse d’achat d’un acheteur non représenté assortie d’une condition de vente de sa propre propriété (R2.1). L’acheteur souhaite signer un contrat de courtage vente avec le courtier du vendeur pour la mise en marché de sa propre maison (dans le but de réaliser la condition R2.1). 

Questions à se poser dans de telles situations

  • Vers quelle partie à la transaction la loyauté du courtier immobilier doit-elle se diriger? En d’autres termes, qui est son véritable client?
  • Comment le vendeur perçoit-il que son courtier représente également l’acheteur pour la vente de sa maison, sachant que le courtier doit protéger les intérêts du vendeur?
  • Le courtier, qui détient des informations stratégiques de chaque partie, peut-il rester neutre tout au long de la transaction envers le vendeur et l’acheteur?
  • L’acheteur comprend-il pourquoi le courtier du vendeur ne peut pas lui donner de conseils dans cette transaction en raison de sa loyauté envers le vendeur?
  • Qu’arrive-t-il si le vendeur reçoit une deuxième promesse d’achat? Le courtier pourrait-il être tenté de pousser l’acheteur à vendre sa propre propriété à un prix désavantageux pour lui afin de réaliser la condition R2.1? Ou aurait-il plutôt tendance à favoriser la deuxième promesse d’achat? Comment cela serait-il perçu?

Le courtier du vendeur ne peut pas représenter l’acheteur dans la vente de son immeuble, parce que…

  • Les intérêts de l’acheteur pourraient entrer en conflit avec ceux de son client vendeur, et la LCI interdit aux courtiers de se placer dans une situation ou une apparence de conflit d’intérêts (qu’il y ait ou non une promesse d’achat assortie de la condition R2.1).
  • Le courtier aurait des informations stratégiques des deux parties impliquées dans une même transaction. Connaître des informations stratégiques, personnelles ou confidentielles de deux parties à la même transaction place le courtier dans une situation de conflit d’intérêts.
  • Les deux transactions de l'acheteur (vente de sa propre propriété et achat de l’immeuble du vendeur) sont interconnectées. Cela pourrait donner l’impression que le jugement et la loyauté du courtier envers son client vendeur sont compromis.
  • Le courtier ne peut pas être entièrement loyal envers son client vendeur car les intérêts des deux parties sont en opposition.
  • Il serait difficile pour le courtier de rester objectif envers son client vendeur qui veut obtenir le meilleur prix.
  • Le courtier du vendeur doit donner un traitement équitable à l’acheteur. Il ne peut pas le conseiller en le représentant dans la vente de sa propre propriété, car il protège seulement les intérêts du vendeur.

Même si les clients peuvent donner leur consentement, le conflit d'intérêts demeure interdit et n'exonère pas le courtier de son obligation d'éviter de se retrouver dans une telle situation.

Ce que le courtier doit faire dans cette situation

  • Être proactif et éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts.
  • Pour éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et rester indépendant, objectif et loyal envers son client vendeur, le courtier ne peut pas représenter l’acheteur. Il doit recommander à l’acheteur de se faire représenter par un autre courtier pour la vente de sa maison. En effet, le courtier ne peut représenter les intérêts des deux parties, car il ne serait pas en mesure de remplir ses obligations de loyauté et de confidentialité des informations personnelles et stratégiques des deux parties.
  • Expliquer à l’acheteur quelles sont ses obligations déontologiques et pourquoi il ne peut pas le représenter pour la vente de son immeuble dans cette situation précise.
Dernière mise à jour : 17 septembre 2024
Numéro d'article : 208713