Règles selon le type d’immeuble

Reprise de logement

La loi établit qu’un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte toutes les conditions de son bail. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux.

Il y a toutefois des exceptions à cette règle et la reprise de logement en est une.

Qui peut reprendre un logement?

Le locateur, propriétaire d’un immeuble, peut reprendre un de ses logements.

Un copropriétaire d'un immeuble en indivision peut également reprendre un logement à la condition qu’il n’y ait qu’un seul autre copropriétaire et que cet autre copropriétaire soit son conjoint¹.

Dans les autres cas, la reprise de logement par des copropriétaires indivis est impossible, sauf pour ces deux exceptions.

En cas de vente de l’immeuble, c’est au nouveau propriétaire d’entreprendre les démarches en vue d’en obtenir la reprise, une fois la vente de l’immeuble complétée et non simplement une promesse d’achat signée.

Le locateur peut reprendre un logement :

pour s’y loger lui-même;
pour y loger son père, sa mère, son fils ou sa fille;
pour y loger tout autre parent ou allié², dont il est le principal soutien (matériel ou moral);
pour y loger un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile³.

Interdiction de reprendre un logement

Malgré ce qui précède, le locateur ne peut reprendre un logement si le locataire ou son conjoint est une personne âgée de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans, et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique. Cependant, cela peut être possible dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

le locateur est lui-même âgé de 65 ans ou plus et souhaite habiter le logement concerné;
le bénéficiaire de la reprise est âgé de 65 ans ou plus;
le locateur est âgé de 65 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble qu’il occupe lui-même, un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans.

Note : Le 6 juin 2024, l’article 1959.1 du Code civil du Québec a été modifié. Les critères qui s’appliquaient avant le 6 juin 2024 continuent de s’appliquer dans les cas suivants :

l’avis de reprise a été transmis avant le 22 mai 2024;
l’avis de reprise a été transmis après le 21 mai 2024 et le locataire a avisé le locateur, avant le 6 juin 2024, de son intention de s’y conformer;
l’avis de reprise a été transmis après le 21 mai 2024 et le locateur a présenté au Tribunal administratif du logement (TAL), avant le 6 juin 2024, une demande visant à reprendre le logement.

Dans ces cas, le locateur ne peut reprendre un logement si le locataire ou son conjoint, au moment de la reprise :

est âgé de 70 ans ou plus;
occupe le logement depuis au moins 10 ans; et
a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1).

Le locateur peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;
le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

L’avis obligatoire

Le locateur doit faire parvenir à son locataire un avis écrit⁴ l’informant de son intention de reprendre le logement. Les renseignements suivants doivent être inscrits :
la date prévue pour la reprise (qui correspond généralement à la fin du bail);
le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement;
son degré de parenté ou son lien avec cette personne (fils, mère, etc.);
les restrictions et les exceptions s’appliquant en certaines circonstances lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus (voir la rubrique Interdiction de reprendre le logement).

Considérant que l’avis doit inclure des mentions précises, il est fortement recommandé d’utiliser le modèle offert par le TAL. Les propriétaires s’assurent ainsi qu’en remplissant chacune des sections, ils fourniront toute l’information nécessaire pour que l’avis soit conforme aux exigences.

Copropriété divise

Le locateur qui a l'intention de convertir son immeuble en copropriété divise (condominium) dans le but de vendre subséquemment les logements à des tiers, doit, avant d'entreprendre toute démarche, remettre un avis d’intention de convertir l’immeuble à chacun des locataires visés.

Dès que cet avis d'intention est remis et suivant sa conversion en copropriété, ni le locateur actuel ou un acquéreur subséquent de ce logement ne pourra le reprendre, sauf dans de rares exceptions.

Ainsi, tout locataire ou cessionnaire en place au moment de l'envoi de l'avis d'intention, ou tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision du TAL autorisant la conversion, a le droit de demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu'il le désire, s'il respecte les conditions de son bail.

TABLEAU — DÉLAIS DE REPRISE DE POSSESSION ET DÉLAIS D'AVIS

► BAIL DE PLUS DE SIX MOIS

Avis du locateur

Six mois avant la fin du bail

Réponse du locataire

Un mois de la réception de l’avis
Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

Un mois de l’avis de refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire

► BAIL DE SIX MOIS OU MOINS

Avis du locateur

Un mois avant la fin du bail

Réponse du locataire

Un mois de la réception de l’avis
Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

Un mois de l’avis de refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire

► BAIL À DURÉE INDÉTERMINÉE

Avis du propriétaire

Six mois avant la date prévue de la reprise du logement

Réponse du locataire

Un mois à compter de la réception de l’avis du locateur

Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

Un mois à compter du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire

Si le locateur ne fait pas sa demande au Tribunal administratif du logement dans le délai imparti, le bail est reconduit aux mêmes conditions et le locataire conserve son droit d’occuper le logement.

Copropriété par indivision

Lorsqu’un immeuble est détenu en copropriété par indivision, aucun logement ne peut faire l’objet d’une reprise, à moins qu’il n’y ait que deux copropriétaires et qu’ils soient conjoints l’un de l’autre (mariés, unis civilement ou de fait)⁴ou qu’ils bénéficient de droits acquis⁵.

TABLEAU DES DROITS ACQUIS — COPROPRIÉTÉ PAR INDIVISION*

► IMMEUBLE DE MOINS DE CINQ LOGEMENTS

Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 10 novembre 1987.

Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 15 juillet 1988, et ce, en vertu d’une promesse d’achat datée au plus tard du 10 novembre 1987 accompagnée d’un acompte.

► IMMEUBLE CINQ LOGEMENTS OU PLUS

Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 11 juin 1981.

Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 16 décembre 1981, et ce, en vertu d’une promesse d’achat datée au plus tard du 11 juin 1981 accompagnée d’un acompte.

* Un nouvel acquéreur ne peut bénéficier de ces droits acquis.

► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER

Ne jamais garantir les résultats d'une reprise de logement

Il n’est jamais certain qu’une reprise de logement s’effectuera sans encombre. Même si le nouveau propriétaire répond à tous les critères, il peut se retrouver face à un locataire refusant l’avis de reprise. Ainsi, le titulaire de permis ne doit jamais garantir le résultat. Il doit aviser les acheteurs qu’une contestation est toujours possible, même sans fondement.

Dans une telle situation, si les nouveaux acheteurs désirent toujours reprendre un logement, ils devront s’adresser au TAL, avec tous les délais que cela implique. Il est également recommandé de ne jamais garantir le résultat d’une telle démarche.

Même un engagement à quitter les lieux, signé par le locataire, n’offre aucune garantie que la reprise se fera sans heurts. Par exemple, un locataire ayant consenti à quitter les lieux, croyant que la loi l’oblige à céder le logement aux nouveaux propriétaires qui souhaitent y loger leur fille, pourrait revenir sur sa décision s’il apprend que l’immeuble a été acquis par trois acquéreurs ou par une société par actions.

Un titulaire de permis avisé qui souhaite protéger son client vendeur veillera donc à ne pas garantir le résultat de la reprise de logement ou celui des procédures au TAL.

En terminant, il est essentiel de bien connaître ses clients acheteurs et leurs intentions afin de mieux les conseiller et les informer. Le courtier doit documenter consciencieusement ses dossiers concernant les intentions de ses clients et les conseils prodigués. Si les clients changent d’idée, il sera en mesure de démontrer qu’il a respecté ses obligations, ce qui réduira les risques de voir sa responsabilité professionnelle engagée.

Dans tous les cas, si le courtier n’est pas certain d’avoir la réponse à une question, il doit obtenir des conseils auprès de son DA. Il peut aussi recommander à ses clients de consulter des spécialistes dans ce domaine, même en cas de litige en cours au TAL.

Vous représentez un client qui désire louer un logement détenu en copropriété divise? Assurez-vous que la location soit permise en vertu de la déclaration de copropriété ou de ses règlements.

Sachez aussi que la location d’un logement détenu en copropriété indivise n’est habituellement pas permise, à moins d’une entente spécifique à ce sujet.

¹ Sont des conjoints, les personnes liées par un mariage ou une union civile. Les copropriétaires qui sont conjoints de fait ont aussi le droit de reprendre un logement.
² Un allié est une personne qui est parente avec le conjoint (par mariage ou union civile) du locateur, par exemple sa belle-mère, sa belle-sœur, son gendre.
³ Ici, les ex-conjoints de fait ne sont pas admissibles.
^4-5 À cet effet, le locateur peut utiliser le formulaire Avis de reprise de logement du Tribunal administratif du logement.