Annulation d’une promesse d’achat déjà acceptée
La clause R2.3 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel permet au vendeur d’accepter une nouvelle promesse d’achat à condition que la première promesse d’achat, déjà acceptée, soit annulée. Dans certains cas, toutefois, il peut arriver que cette clause ne réponde pas aux besoins du vendeur. Par exemple, le vendeur accepte une seconde promesse d’achat dans le seul but d’avoir une solution de rechange si la première promesse devenait nulle. Dans ce cas, évidemment, le vendeur ne voudra pas s’obliger à entreprendre des démarches visant à faire annuler la première promesse déjà acceptée. En de telles circonstances, l’OACIQ suggère aux courtiers de répondre à la seconde promesse par une contre-proposition, en cochant la clause P2.4 :
P2.4 La présente contre-proposition est conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat déjà acceptée par le VENDEUR. Advenant l’annulation de ladite première promesse d’achat, le VENDEUR devra en aviser l’ACHETEUR par écrit, et ce, d’ici le ________________ à _____h____. Tous les délais contenus à la PROMESSE commenceront à courir à compter de la réception de l’avis écrit du VENDEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ ACHETEUR à l’intérieur du délai et de la manière prévue ci-haut, la présente contre-proposition deviendra nulle et non avenue.
Par cette clause, le vendeur ne s’engage pas à entreprendre des démarches visant à obtenir l’annulation de la première promesse d’achat, contrairement à ce qui est prévu à la clause R2.3 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel. Il s’engage plutôt, dans l’éventualité où la première promesse d’achat deviendrait nulle et non avenue, à en aviser le second acquéreur à l’intérieur du délai spécifié.
Dans la plupart des cas, le délai inscrit à cette clause devra excéder le délai restant à courir pour la réalisation des conditions de la première promesse d’achat. En effet, c’est le plus souvent au terme de ce délai qu’on saura si la première promesse d’achat est devenue nulle et non avenue. Notons que les délais alloués à la réalisation des conditions contenues à la promesse d’achat du second acquéreur ne commencent à courir qu’à la réception de l’avis écrit du vendeur à l’effet que la première promesse est annulée. Ceci implique que le second acquéreur se lie au vendeur pour la durée inscrite à cette clause, mais qu’il n’engagera aucuns frais pour l’acquisition de la propriété convoitée tant qu’il n’aura pas reçu la réponse du vendeur.
Si le vendeur n’avise pas le second acquéreur à l’intérieur du délai prévu, la contre-proposition deviendra nulle et non avenue. Il est important de s’assurer que la première promesse d’achat est bel et bien annulée avant d’en aviser le second acquéreur. S’il subsiste une quelconque incertitude quant à cette annulation, le vendeur devrait s’informer auprès de son conseiller juridique avant d’envoyer un tel avis. Les délais prévus à cette deuxième promesse d’achat commencent à courir dès que l’acquéreur reçoit l’avis du vendeur.
La clause R2.4 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel permet aussi au vendeur d’accepter en file d’attente une seconde promesse d’achat sans que ne débute la réalisation de ses conditions pour l’acquisition de la propriété convoitée. Elle se lit comme suit :
La présente promesse d’achat est conditionnelle à l’annulation de toute autre promesse d’achat, et ce, d’ici le ___________________ à _______h_________. Dans cette éventualité, le VENDEUR devra en aviser l’ACHETEUR par écrit à l’intérieur dudit délai.
Tous les délais contenus à la promesse d’achat commenceront à courir à compter de la réception de l’avis écrit du VENDEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ACHETEUR à l’intérieur du délai et de la manière prévue ci-haut, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.
Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec le centre de renseignements Info OACIQ.
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