CHRONIQUE SUR LE TERRAIN
Par Info OACIQ
Vous trouverez dans cette chronique des illustrations tirées de cas vécus qui sont communiqués à Info OACIQ ainsi que des exemples concrets de gestes à poser ou à éviter.
L’importance de prévoir un délai suffisant à la clause R2.3
Le couple Longpas-Valoin habite un charmant condo depuis quelques années déjà. Un matin de mai, ils apprennent qu'ils deviendront parents dans quelques mois. Ils désirent acheter une propriété plus grande. Une propriété à vendre dans leur quartier leur plaît. Ils communiquent avec la courtière immobilière, Mme Venbiens, dont le nom apparaît sur la pancarte placée devant la propriété.
Mme Venbiens leur transmet des informations sur la propriété et leur indique d’emblée qu’elle représente le vendeur et que, de ce fait, elle doit protéger et promouvoir les intérêts de son client vendeur. Par ailleurs, elle ajoute qu’elle pourra les informer et les conseiller objectivement, en leur indiquant notamment les clauses habituelles à intégrer à leur promesse d’achat, sans toutefois pouvoir leur divulguer d’information confidentielle ou stratégique concernant son client vendeur.
Mme Venbiens leur révèle également l’existence d’une promesse d’achat déjà acceptée sur l’immeuble, conditionnelle à la vente de la propriété du promettant-acheteur. Le couple Longpas-Valoin procède quand même à une visite de la propriété, et décide ensuite de faire une promesse d'achat par l’entremise de Mme Venbiens.
Plusieurs questions se posent alors, et toutes ont trait au questionnement suivant :
Quels sont les délais à respecter et les clauses à remplir pour ne pas mettre la transaction en péril?
À la clause 6.2 de la promesse d’achat, un délai de quinze (15) jours est prévu pour l’obtention d’une copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à leur consentir un emprunt. À la clause 8.1, le délai d’inspection du bâtiment est de dix (10) jours. Comme la cousine de Mme Valoin leur a fait une offre très intéressante pour leur condo, qu’ils l’ont acceptée et qu’ils passeront chez le notaire très bientôt pour conclure le tout, ils n’ont pas à rendre leur promesse d’achat conditionnelle à la vente de leur propriété. Mme Venbiens doit tout de même informer le couple de la nécessité de remplir la clause R2.3 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel et d’indiquer celui-ci à la clause 13.1 de la promesse d’achat, compte tenu de l’existence d’une promesse d’achat déjà acceptée sur l’immeuble, conditionnelle à la vente de la propriété du promettant-acheteur.
Mme Venbiens doit également prendre le temps de leur expliquer la clause R2.3 ainsi que le délai à prévoir à cette même clause, celui-ci devant être plus long que le plus long délai de leur propre promesse d’achat.
Comme on l’a vu plus tôt, le délai indiqué à la clause 6.2 est de quinze (15) jours. En cas d’absence d’une preuve de cet engagement d’un prêteur hypothécaire, la clause 6.3 prévoit un mécanisme permettant au vendeur de prendre position dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu à la clause 6.2. On compte donc vingt (20) jours au total.
Pour ce qui est de la clause 8.1 relative à l’inspection, le délai prévu est de dix (10) jours. À la suite de l’expiration de ce délai et s’il est insatisfait de l’inspection, l’acheteur devra en aviser le vendeur par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai de dix (10) jours. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le vendeur de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection. Le délai total de la clause 8.1 est donc de quatorze (14) jours.
Mme Venbiens se souvient qu’il faut quand même prévoir un délai supplémentaire pour ne pas mettre la transaction en péril. Quel est ce délai?
L’agent du Centre Info OACIQ lui explique ce qui suit : dans ce cas, le délai le plus long étant celui en rapport avec l’engagement hypothécaire, soit vingt (20) jours, on prévoira un délai additionnel de trois (3) jours pour l’avis de 72 h (clause R2.2) et on ajoutera deux (2) jours pour permettre au vendeur d’envoyer les avis à l’une et à l’autre des parties. Avec ces explications, Mme Venbiens conclut que le délai à indiquer à la clause R2.3 sera d’au moins vingt-cinq (25) jours.
Elle explique donc au couple Longpas-Valoin que si le vendeur accepte leur promesse d’achat, les délais pour la réalisation de leurs conditions commenceront à courir à compter de l’acceptation de leur promesse d’achat. Elle leur mentionne finalement que dès que toutes les conditions de leur promesse d’achat seront réalisées (à l’exception de la signature de l’acte de vente), le vendeur entreprendra à ses frais les démarches raisonnables pour obtenir l’annulation de la première promesse d’achat déjà acceptée portant sur son immeuble, en envoyant l’avis de 72 h (clause R2.2).
À cet effet, Mme Venbiens se rappelle qu’elle pourra utiliser le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions en cochant la clause AV4.7, et ce, afin de faire office d’avis de 72 h au premier promettant-acheteur suivant la clause R2.2.
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