Utilisation de la clause R2.3 pour annuler une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur
La clause R2.3 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel permet d’accepter une promesse d’achat conditionnellement à l’annulation d’une première promesse déjà acceptée par le vendeur. Avec cette clause, le vendeur s’engage à effectuer, de bonne foi et à ses frais, les démarches raisonnables pour obtenir l’annulation de toute autre promesse d’achat déjà acceptée portant sur l’immeuble. Plusieurs courtiers immobiliers s’interrogent sur l’étendue des démarches devant être effectuées par le vendeur pour obtenir l’annulation d’une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur (clauses R2.1 et R2.2).
En vertu de la clause R2.2 de l’Annexe R, le vendeur peut continuer d’offrir son immeuble aux acheteurs malgré l’acceptation d’une promesse d’achat. Ce privilège lui est accordé en contrepartie du droit de préférence (droit de premier refus) accordé à l’acheteur dont la promesse d’achat a été acceptée. Si le vendeur accepte une nouvelle promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de la première, il devra, dès que le second acheteur aura réalisé toutes les conditions prévues à sa promesse d’achat (financement, inspection en bâtiment, analyse de la qualité de l’eau ou du sol, etc.), à l’exception de la signature de l’acte de vente chez le notaire, envoyer un avis au premier acheteur, à l’intérieur du délai alloué à la clause R2.3, et ce, avant d’aviser le deuxième acheteur de l’annulation de la première promesse d’achat. Pour ce faire, le courtier pourra utiliser le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions.
Non, à moins que le second acheteur n'ait pas encore réalisé toutes les conditions de sa promesse d’achat. En effet, en acceptant une seconde promesse avec la clause R 2.3, le vendeur s’est engagé envers le second acheteur à entreprendre de bonne foi les démarches raisonnables pour obtenir l’annulation de l’autre promesse déjà acceptée, et ce, dès la réalisation de toutes les conditions prévues à la seconde promesse. Le vendeur ne peut contrevenir à cet engagement qu’il a pris envers le second acheteur.
Le premier acheteur disposera d’un délai de 72 heures suivant la réception de l’avis (ou de son expédition, s’il a été transmis par télégramme)(1) pour remettre au vendeur ou à son agence ou courtier un écrit l’avisant de sa décision de renoncer au bénéfice de la condition de vente de son immeuble ainsi qu’à toutes les autres conditions de la promesse d’achat qui ne sont pas encore réalisées, ou de rendre la promesse d’achat nulle et non avenue. Si le premier acheteur choisit de renoncer au bénéfice de la condition de vente de son immeuble, il devra simultanément démontrer au vendeur qu’il a les fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat. Dans certaines situations, ceci pourrait impliquer que l’acheteur doive transmettre un second engagement du prêteur hypothécaire sans condition. Dans le cas où l’acheteur ne se serait pas prévalu des dispositions de la clause R2.2 à l’intérieur du délai de 72 heures, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.
Dans l’éventualité où le premier acheteur renonce au bénéfice de la condition prévue à la clause R2.1 ainsi qu’à toutes les autres conditions de la promesse d’achat qui ne sont pas encore réalisées, excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire, et qu’il en avise le vendeur à l’intérieur du délai de 72 heures, la condition de la clause R2.2 sera réalisée. Dès lors, le courtier du vendeur devra en informer le deuxième acheteur, soit verbalement ou par écrit. La deuxième promesse d’achat deviendra nulle à l’expiration du délai prévu à la clause R2.3. Si les parties conviennent d’obtenir une annulation avant l’expiration du délai, un formulaire Modifications devra être rempli à cet effet et signé par les parties.
Le délai accordé au vendeur, dans la promesse d’achat du deuxième acheteur, pour obtenir l’annulation d’une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur, devrait excéder d’au moins cinq jours le délai le plus long prévu pour la réalisation des conditions de la nouvelle promesse d’achat. Il s’agit en effet du délai raisonnable minimum pour permettre au vendeur d’expédier son avis de 72 heures au premier acheteur, d’obtenir la preuve de réception, et d’aviser le deuxième acheteur de l’annulation de la première promesse d’achat. Il ne faut surtout pas hésiter à prévoir un délai plus long si les circonstances l’exigent.
Avant que le vendeur n’avise le deuxième acheteur de l’annulation de la première promesse d’achat, il doit s’assurer de cette annulation. Le courtier du vendeur ne devrait jamais lui conseiller d’envoyer l’avis au deuxième acheteur s’il subsiste quelque incertitude que ce soit quant à l’annulation de la première promesse d’achat. Ce pourrait être le cas si, par exemple, l’acheteur répondait de façon ambiguë à l’avis de 72 heures(2). En pareil cas, il est recommandé d’inciter le vendeur à s’informer auprès de son conseiller juridique afin de savoir s’il est libéré de la première promesse d’achat.
Une fois l’annulation obtenue, le courtier immobilier pourra remplir un formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions – Immeuble afin d’aviser le deuxième acheteur de la réalisation de la condition R2.3.
Pour tout complément d’information, n’hésitez pas à communiquer avec le centre de renseignements Info OACIQ.
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(1) Le délai de 72 heures commencera dès l’heure à laquelle le message a été enregistré auprès de la compagnie de télécommunication.
(2) Par exemple, si plutôt que de renoncer à ses conditions, l’acheteur indiquait simplement être toujours intéressé à acheter et qu’il fera tous les efforts nécessaires pour que la transaction se concrétise.
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