Cotisations spéciales en copropriété : devoir de vérification et d’information

Parmi les réclamations les plus fréquemment présentées au FARCIQ, on compte celles concernant la non-divulgation et la mauvaise vérification des cotisations spéciales d’une copropriété.

Le courtier immobilier a en effet l’obligation de procéder à des vérifications et d’informer les acheteurs de tout facteur qui pourrait avoir une incidence sur la transaction. Il doit être particulièrement attentif lorsque la propriété convoitée par l’acheteur est une copropriété divise puisqu’une multitude d’informations et de documents doivent être pris en compte, notamment en ce qui concerne les cotisations spéciales.

Vérification et remise de documents

Le courtier immobilier ne peut pas se limiter à ce que lui dit son client vendeur. Il doit faire ses propres vérifications lui permettant de découvrir tout facteur qui pourrait avoir une incidence sur l’immeuble. Lors de la vente d’un immeuble en copropriété divise, il doit se référer à plusieurs documents comme la déclaration de copropriété, les règlements, procès-verbaux, résolutions, avis, budgets et le carnet d’entretien.  

Le courtier immobilier doit prendre connaissance de tous ces documents avec attention. Il doit relever toute mention de cotisations votées ou à venir et toute situation pouvant mener à une éventuelle cotisation spéciale, tels que des travaux prévus ou à prévoir ou un recours judiciaire.

Assurez-vous de remettre les documents portant sur les travaux, litiges ou cotisations prévues ou à prévoir aux éventuels acheteurs, et de conserver une preuve écrite de la transmission de ces documents.

Formulaires obligatoires

Les formulaires obligatoires à utiliser dans une transaction d’achat ou de vente d’une copropriété divise comportent des sections faisant spécifiquement référence aux cotisations spéciales votées ou à prévoir.

Si votre client vendeur vous révèle l’existence de telles cotisations spéciales, vous devez l’indiquer en cochant la case appropriée à la clause 8.2 du formulaire Contrat de courtage exclusif – copropriété divise. Si le vendeur a reçu un avis de cotisation spéciale, celle-ci doit être mentionnée en cochant la case appropriée de la clause D14.10 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – copropriété divise. Assurez-vous que la déclaration soit détaillée à la clause D15 en indiquant les modalités et montants de ces cotisations, les travaux à prévoir et tout litige en cours.

Si vous obtenez des informations en cours de transaction, assurez-vous que celles-ci soient transmises aux acheteurs et modifiez la déclaration du vendeur en conséquence en utilisant le formulaire Modifications, que vous ferez signer au vendeur. Transmettez également ce formulaire au courtier représentant les acheteurs ainsi qu’aux acheteurs en leur faisant signer à nouveau, et ce, tout en leur transmettant la documentation afférente et en vous assurant de conserver une preuve de cette remise.

Formulaire recommandé

Le courtier immobilier devrait toujours utiliser le formulaire Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP). Bien qu’il ne soit pas obligatoire, ce formulaire fait état, entre autres, des cotisations à voter ou à prévoir, et des éventuels litiges en cours. Ces informations proviendront directement du syndicat de copropriété et vous permettront de démontrer que vous avez fait les vérifications nécessaires à la source. Vérifiez si les réponses données sont cohérentes avec les documents obtenus et soulevez toute incohérence, le cas échéant. Transmettez le formulaire à l’acheteur et conservez une preuve de cette transmission.  

Si vous représentez l’acheteur et qu’une DRCOP n'a pas été fournie, conseillez à votre client d’inclure à sa promesse d’achat la condition d’obtention et de vérification de ce document en plus de la vérification des autres documents d’usage.

En somme, le courtier immobilier doit demeurer à l’affût de tous les indices pouvant mener à des cotisations spéciales (ex. : travaux et litiges en cours ou potentiels avec le constructeur, la Garantie Construction Résidentielle (GCR) ou autres). Il doit toujours vérifier et valider l’information reçue de ses clients vendeurs et la transmettre à l’acheteur ou à son courtier en utilisant les formulaires à cet effet. C’est en agissant ainsi que les courtiers immobiliers réduisent les risques de réclamation ou de poursuite reliés à des cotisations spéciales non-dénoncées ou mal comprises par les parties liées à la transaction.

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