Courtage « résidentiel » ou « commercial » : les obligations déontologiques sont les mêmes pour tous

Certains courtiers et agences immobilières cumulent différents champs de pratique, soit le « résidentiel » et le « commercial », et n’agissent pas uniquement dans le cadre des transactions commerciales.

À cet égard, l’OACIQ est souvent questionné sur les principales différences caractérisant ces deux champs. Y a-t-il une voie pour le « résidentiel » et une autre pour le « commercial »? Du point de vue légal, la réponse est NON. En effet, peu importe le champ de pratique choisi, les obligations déontologiques des courtiers et agences sont les mêmes.

Toutefois, au quotidien, il existe des différences significatives quant aux pratiques selon le champ d’activité, notamment en ce qui a trait aux points suivants :

1. Formulaires obligatoires et recommandés

Une première différence fondamentale est certainement l’utilisation obligatoire des formulaires.

Lorsqu’un contrat de courtage est conclu entre une personne physique et une agence ou un courtier immobilier agissant à son compte qui s’engage à agir comme intermédiaire pour la vente d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel et de moins de cinq logements ou d’une copropriété, l’utilisation des formulaires élaborés par l’OACIQ est alors obligatoire. Par ailleurs, dans le cas de propriétés de cinq logements et plus, et de propriétés commerciales ou industrielles, les parties ont la liberté d’utiliser leurs propres formulaires, bien que l’OACIQ ait élaboré des formulaires recommandés qui sont adaptés à ces différentes situations.

Il est à noter que, bien que l’utilisation des formulaires élaborés édités par l’OACIQ ne soit pas obligatoire en matière commerciale, le titulaire de permis doit s’assurer que le contenu de ses contrats de courtage et des propositions de transaction esoit en tout temps conforme à la réglementation régissant le courtage immobilier. À cet égard, vous pouvez lire l’article 121345. (insérer la référence au texte 121345 la Réglementation prévoit des mentions qui doivent obligatoirement apparaître au contrat de courtage ou à la proposition de transaction.

2. Annulation de la promesse d’achat

La deuxième différence réside dans la façon de mettre fin à une promesse d’achat. La promesse d’achat résidentielle, avec ses différentes annexes, comporte régulièrement des conditions d’inspection et de financement. Des mécanismes liés à ces conditions permettent à l’acheteur, dans certains cas, d’annuler sa promesse d’achat au moyen d’une procédure stricte. Par exemple, dans le cas d’une condition d’inspection, l’acheteur pourra mettre fin à sa promesse d’achat seulement si l’inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, ou encore d’en augmenter les dépenses. En courtage immobilier commercial, l’annulation de la promesse d’achat peut être beaucoup plus discrétionnaire pour l’acheteur. La promesse sera suivie d’une période dite de « vérification diligente » (due diligence). Durant celle-ci, l’acheteur se réserve le droit d’effectuer les vérifications nécessaires, notamment du bilan financier, de l’état des lieux, des inspections environnementales, du zonage, de l’obtention de permis, etc. En définitive, il pourrait mettre fin à sa promesse s’il n’est pas « entièrement » satisfait de ses observations.

3. Visite de l’immeuble

Une troisième différence se rapporte à l’accès à l’immeuble pour une visite. Au « résidentiel », il est normal pour l’acheteur de visiter la propriété avant de remplir une promesse d’achat. L’aspect intérieur de la propriété, qu’il habitera généralement, est un facteur déterminant dans son choix. Dans le cas d’un immeuble à revenus, c’est plutôt l’investissement qui intéresse habituellement l’acheteur. La visite des lieux est souvent conditionnelle à l’acceptation d’une promesse d’achat. Les parties s’entendent sur le prix et visitent ensuite, ce qui évite également de déranger à maintes reprises les locataires.

4. Information et devoir de collaboration

Quatrième différence, la transmission d’informations relatives à l’objet du contrat de courtage et le devoir de collaboration. La règle est bien connue : un courtier immobilier a le devoir de collaborer avec tout autre titulaire de permis qui en fait la demande. Les informations pertinentes à la transaction doivent donc être transmises sans délai à tout éventuel collaborateur. Cependant, une exception à ce principe est parfois nécessaire au « commercial ». Un vendeur peut, avec raison, refuser de divulguer les données financières relatives à son immeuble à revenus ou à son commerce, craignant qu’elles ne parviennent à un compétiteur. Une entente de confidentialité devra alors être utilisée. La signature de ce document par l’acheteur présumé viendra rassurer le vendeur quant à l’utilisation potentielle des informations transmises. La condition de signature d’une telle entente avant toute transmission d’information ne va donc pas à l’encontre des obligations déontologiques du courtier.

5. Modalités de mise en vente

Par ailleurs, il est évident que les modalités de mise en vente peuvent être différentes, le « résidentiel » procédant par mise en marché standard (annonces dans les journaux, pancartes, etc.) et le « commercial », souvent par appel de propositions. Il en va de même pour l’octroi du contrat de courtage où le « commercial » favorise des appels de candidatures et les « pitchs » de vente.

Ce ne sont là que quelques exemples non exhaustifs de différences entre les pratiques professionnelles des deux secteurs. Il est toutefois clair que, sur le plan déontologique, certaines pratiques sont à éviter, notamment celles mentionnées ci-dessous.

1. Refus d’accès à l’information

Il est évidemment interdit de refuser l’accès à l’information en prétextant que l’immeuble est en période de « vérification diligente », qu’une promesse d’achat a été acceptée, ou en invoquant quelque raison que ce soit.

2. Absence de vérifications des informations fournies

La prise d’un contrat de courtage sans vérification des informations fournies ou sans les avoir obtenues, en supposant que l’ensemble des données seront de toute façon disponibles à la « vérification diligente », est également une mauvaise pratique. En effet, l’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité de l’OACIQ oblige le courtier à vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. Il se doit donc d’obtenir les documents et d’en faire la vérification (compte de taxes, facture de chauffage, d’électricité, de déneigement, de réparations majeures, d’assurances, etc.) dès la prise du contrat de courtage. D’ailleurs, suivant l’article 11 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences, ces documents doivent être conservés au dossier. Ce faisant, le courtier évitera aussi les mauvaises surprises et une éventuelle baisse importante du prix de vente après une inspection préachat ou la « vérification diligente ».

Somme toute, si les avenues peuvent quelque peu différer dans les pratiques immobilières résidentielles et commerciales, elles convergent vers une règle déontologique : tous les courtiers et agences immobilières sont soumis aux mêmes devoirs et obligations déontologiques, quel que soit leur champ de pratique.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le centre de renseignements Info OACIQ.