Clauses types - 3 - Promesse d'achat
3.2 - Engagement d'un assureur
3.3 - Entente de résiliation de bail
3.4 - Exclusion de garantie pour les foyer, poêle, appareil à combustion et cheminée
3.5 - Exclusion de la garantie légale de qualité
3.6 - Inspection de la cheminée
3.7 - Inspection de la piscine
3.8 - Inspection du réservoir et des appareils de chauffage
3.9 - Modification de zonage ou obtention d'un permis
3.10 - Possibilité de participer aux opérations de l'entreprise
3.11 - Travaux à être exécutés par le vendeur
3.14 - Mise en marche de la piscine par le vendeur
3.16 - Inspection à la satisfaction de l’acheteur
3.18 - Clause d’acceptation incluant la notification
3.19 - Recherche d'une propriété par le vendeur
3.20 - Obtention du certificat de localisation dans les délais requis
3.21 - Test de mesure du radon
3.23 - Expertise géotechnique (zone de contraintes relative aux glissements de terrain)
3.24 - Renonciation à une expertise
3.25 - Résiliation d’un bail et libération des lieux par le locataire
3.27 - Entente de résiliation de bail aux frais de l’acheteur
3.28 - Visite de l'immeuble par l'acheteur
3.1 – Convention d'arrhes
Avec la présente promesse d’achat, l’ACHETEUR remet à l’intermédiaire ci-dessus, à titre d’arrhes, une somme de _________________ dollars (_______ $) au moyen d’un chèque fait à l’ordre de ________________ « en fidéicommis » (ci-après appelé le FIDUCIAIRE). Le cas échéant, cette somme sera imputée au prix d’achat à la signature de l’acte de vente.
Après l’acceptation de la présente promesse d’achat, le chèque pourra être visé et devra être remis au FIDUCIAIRE. Celui-ci devra déposer cette somme dans un compte en fidéicommis jusqu’à ce qu’il en soit disposé conformément à la présente clause. Dès qu’il aura déposé cette somme dans un compte en fidéicommis, le fiduciaire devra remettre un reçu au déposant. L’ACHETEUR ou le VENDEUR pourra rendre la présente promesse d’achat nulle et non avenue en faisant parvenir un avis écrit à cet effet à l’autre partie avant le ____________________________.
Lorsque l’option est exercée par l’ACHETEUR, le FIDUCIAIRE doit immédiatement remettre cette somme, sans intérêts, au VENDEUR. Lorsque l’option est exercée par le VENDEUR, le FIDUCIAIRE doit immédiatement rembourser cette somme à l’ACHETEUR et le VENDEUR doit verser à ce dernier, sans délai, une somme supplémentaire égale à celle-ci. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception par l’ACHETEUR ou le VENDEUR, selon le cas, de la totalité de la somme qui lui est due.
Advenant que la présente promesse d’achat devienne nulle et non avenue en vertu d’une autre clause de la présente promesse d’achat, le FIDUCIAIRE devra rembourser, immédiatement à l’ACHETEUR, la somme mentionnée sans intérêts.
Note : Comme l'acompte, les arrhes constituent une somme que l'acheteur verse au moment de sa promesse d'achat afin d'être imputée sur le prix de vente à la signature de l'acte de vente. Les arrhes se distinguent toutefois de l'acompte en ce qu'ils ne sont pas simplement une avance de fonds, mais aussi la pénalité que doit payer la partie (acheteur ou vendeur) qui veut se prévaloir du droit qui y est assorti d'annuler la promesse d'achat. Si l'acheteur se dédit, il perd donc la somme versée; si le vendeur se dédit, l'acheteur a droit au remboursement de la somme versée et le vendeur doit, en plus, lui remettre une somme équivalente à celle versée, l'acheteur recevant donc le double de la somme qu'il avait versé à titre d'arrhes.
Cette clause ne doit être utilisée que si les parties s'entendent pour que chacune puisse se dédire unilatéralement de la promesse d'achat moyennant le paiement de la pénalité que constituent les arrhes. Elle ne devrait être utilisée que de façon exceptionnelle lorsque la situation s'y prête. Le versement d'un simple acompte demeurera dans la très grande majorité des transactions la procédure à privilégier.
Si cette clause est utilisée, elle remplace la clause d'acompte des formulaires de Promesse d'achat (clause 4.3 dans les formulaires obligatoires de promesse d’achat). Elle sera inscrite à la section « Autres déclarations et conditions » du formulaire de promesse d’achat approprié ou à défaut d’y retrouver l’espace nécessaire, au formulaire Annexe Générale et la clause d’acompte sera rayée. Le vendeur et l'acheteur devront parapher cette rature.
3.2 – Engagement d'un assureur
L’ACHETEUR s’engage à entreprendre de bonne foi et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir, dans les _________ jours suivant l’acceptation des présentes, un engagement d’un assureur à assurer l’IMMEUBLE.
Si l’ACHETEUR ne pouvait obtenir un tel engagement et qu’il voulait annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit et lui remettre copie de l’avis de refus de l’assureur dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de ces avis par le VENDEUR. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
3.3 – Entente de résiliation de bail
Nous, soussignés,
___________________________________ locataire 1
___________________________________ locataire 2 (s'il y a lieu)
résidant au ___________________________________________
(ADRESSE COMPLÈTE DU LOGEMENT)
reconnaissons être informés de notre droit au maintien dans les lieux loués aux termes du Code civil du Québec. Cependant, ayant bénéficié d’une période de réflexion et après avoir bien considéré les implications tant personnelles que familiales et économiques, nous acceptons de résilier le bail en date du _____________________ et de rendre le logement libre pour occupation par le ou les nouveaux propriétaires à cette même date à compter de __________ heures. En contrepartie, nous acceptons la compensation monétaire de ___________ $ qui nous sera versée par le ou les propriétaires actuels en date du _________________ et dégageons le ou les nouveaux propriétaires de toute responsabilité à cet égard.
Le locataire reconnaît avoir lu et compris la présente entente et en avoir reçu copie.
Signé à ____________________ le ____________________ à ____________________ heures.
________________________
LOCATAIRE 1
PERSONNE AYANT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (S’IL Y A LIEU)
________________________
LOCATAIRE 2 (S'IL Y A LIEU)
PERSONNE AYANT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (S’IL Y A LIEU)
________________________
PROPRIÉTAIRE
Accusé de réception
L'acheteur reconnaît avoir reçu copie de la présente entente.
Signé à ____________________ le ____________________ à ____________________ heures.
________________________
ACHETEUR 1
________________________
ACHETEUR 2 (s'il y a lieu)
________________________
TÉMOIN
Note : Cette entente type est destinée à être utilisée lorsqu’une promesse d’achat est conditionnelle à ce que le vendeur obtienne la résiliation d’un bail et l’engagement du locataire de quitter son logement avant une date déterminée. Son utilisation ne peut toutefois pas garantir que le locataire quittera effectivement les lieux à la date convenue. En effet, rien ne garantit que le locataire ne contestera pas la validité de l’engagement qu’il aura conclu avec le propriétaire-vendeur et qu'il ne refusera pas de quitter les lieux, obligeant ainsi l’acquéreur à entreprendre des recours devant la Régie du logement pour le faire évincer et ce, sans garantie de succès.
Il importe d’obtenir l’accord et la signature de tous les locataires dont les noms apparaissent au bail. Il faudra également obtenir l’accord de tout autre personne qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux : l’époux du locataire, son conjoint uni civilement, son conjoint de fait qui habite avec lui depuis au moins 6 mois et un parent ou un allié qui habite avec le locataire depuis au moins 6 mois.
La section « Accusé de réception » permet de se ménager la preuve qu’une copie de l’entente de résiliation de bail a été fournie à l’acheteur dans les délais et conformément à ce qui était prévu à la promesse d’achat.
IMPORTANT : Un locataire ne peut renoncer à l’avance à son droit au maintien dans les lieux. Cela signifie notamment que l’entente type de résiliation de bail proposée ci-haut ne peut en aucun cas être utilisée comme annexe à un bail.
3.4 – Exclusion de garantie pour les foyers, poêles, appareils à combustion et cheminées
Le ou les poêles, foyers, appareils à combustion et la ou les cheminées sont vendus sans garantie quant à leur conformité à la réglementation applicable ainsi qu’aux exigences imposées par les compagnies d’assurances.
Note : Les modifications à la réglementation et la disparité des exigences imposées par les compagnies d'assurances sont fréquemment à la source de litiges après la vente. L'exclusion de garantie proposée ne libérera toutefois pas le vendeur s'il omet de divulguer une non-conformité dont il avait connaissance (par exemple, s'il avait reçu un avis de non-conformité d'une autorité compétente ou d'un assureur et qu'il aurait omis de le déclarer aux clauses D2.7 et D2.8 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Si cette clause est utilisée, on devra recommander à l'acheteur d'effectuer toutes les vérifications nécessaires auprès des autorités compétentes en retenant les services d'un spécialiste en la matière.
3.5 – Exclusion de la garantie légale de qualité
Note : Bien que l'exclusion de la garantie légale de qualité puisse viser l'ensemble d'un immeuble ainsi que toute la chaine des vendeurs antérieurs, il est également possible de la moduler en excluant la responsabilité spécifique du vendeur immédiat ou en excluant la garantie à l'égard de certaines composantes spécifiques de l'immeuble (voir les clauses ci-dessous).
Il est important d'expliquer, tant au vendeur qu'à l'acheteur, les conséquences d'une exclusion totale ou partielle de la garantie de qualité sur leurs droits et obligations ainsi que sur la mise en marché de l'immeuble. En tous les cas, vu le caractère sérieux de ces conséquences, le courtier doit recommander aux parties de consulter un conseiller juridique. Une inspection de l'immeuble tenant compte de l'exclusion de garantie devra être recommandée à l'acheteur.
Si l’une de ces clauses est utilisée, elle sera inscrite à la clause « Autres déclarations et conditions » du formulaire de promesse d'achat.
Quel que soit le support, toute fiche descriptive, ou document similaire destiné au public qui décrit un immeuble faisant l'objet d'un contrat de courtage, doit indiquer si l'immeuble est vendu sans garantie (complète ou partielle) légale de qualité.
Attention : La clause d’exclusion complète de garantie ne doit pas être automatiquement transcrite de la fiche de l’immeuble au formulaire Promesse d’achat. L’acheteur doit être informé de la possibilité de la moduler. Le courtier doit inscrire dans la promesse d’achat la clause tel que souhaité par l’acheteur.
La clause d’exclusion complète de garantie convient plus aux situations exceptionnelles telles une succession, une reprise de finances, un immeuble à démolir ou un changement d’affectation.
Par ailleurs, la clause d’exclusion partielle qui identifie spécifiquement quels vendeurs antérieurs ou composantes de l’immeuble sont visés le cas échéant (clause 3.5.1) permet d’assurer qu’un maximum de protections légales soit cédé à l’acheteur en conformité avec la volonté du vendeur de se protéger contre certains recours légaux.
Pour en savoir plus sur l’exclusion de garanties légales, vous pouvez consulter la section 3.3 de la Ligne directrice – Vérification, information et conseil.
3.5.1 – Clause d’exclusion spécifique au vendeur immédiat
La présente vente est faite sans garantie légale de qualité du vendeur, l’acheteur ne renonçant pas aux garanties légales données par des propriétaires antérieurs et reçues par le vendeur lors de son acquisition de l’immeuble, lesquelles sont cédées à l’acheteur par les présentes.
Note : Cette clause prévoit que le vendeur immédiat est le seul propriétaire dans la chaine de propriété de l’immeuble à ne pas offrir de garantie légale. Il faut, bien entendu, s’assurer que les vendeurs antérieurs ont vendu avec la garantie légale. Il serait aussi possible d’exclure certains propriétaires antérieurs (ex. : amis, famille, ex-conjoint) que le vendeur immédiat désire protéger par la même occasion.
La clause d’exclusion partielle qui identifie spécifiquement quels vendeurs antérieurs de l’immeuble sont visés le cas échéant permet d’assurer qu’un maximum de protections légales soit cédé à l’acheteur tout en étant en conformité avec la volonté du vendeur de se protéger contre certains recours légaux.
3.5.2 – Clause d’exclusion sur certaines composantes de l’immeuble
La présente vente est faite sans garantie légale de qualité du vendeur relativement à ______________ (décrire la ou les composantes exclues).
Note : Il est possible d'exclure la garantie légale de qualité spécifiquement à l'égard de certains éléments précis de l'immeuble (ex. : la piscine, le foyer, les appareils de climatisation ou de chauffage, les électroménagers ou tout autre aspect concernant le terrain).
3.5.3 – Clause d’exclusion complète
La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.
Note : Dans le cas d’une clause d’exclusion complète, l’acheteur renonce non seulement à la garantie offerte par son vendeur immédiat, mais aussi à toutes les garanties offertes par les vendeurs antérieurs de l’immeuble, et ce, même si ceux-ci ont vendu avec la garantie légale. La clause d’exclusion complète de garantie convient plus aux situations exceptionnelles telles une succession, une reprise de finances, un immeuble à démolir ou un changement d’affectation.
3.6 – Inspection de la cheminée
L’ACHETEUR pourra faire inspecter, à ses frais, la ou les cheminées par un expert, dans les _______ jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si l’ACHETEUR n’était pas satisfait du rapport d’inspection et qu’il voulait annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR de cet avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
3.7 – Inspection de la piscine
L’ACHETEUR s’engage à faire inspecter la piscine par un expert, dans les _______ jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si le rapport d’inspection révèle l’existence de bris, d’irrégularités ou de non-conformité, autre que tout élément de nature esthétique, et que l’acheteur veut annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR, accompagné d’une copie du rapport d’inspection. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
3.8 – Inspection du réservoir et des appareils de chauffage
L'ACHETEUR pourra faire inspecter, à ses frais, les appareils de chauffage, incluant le réservoir, dans les ________ jours suivant l'acceptation des présentes.
Si l'ACHETEUR n'était pas satisfait du rapport d'inspection, il devra en aviser le VENDEUR par écrit et remettre une copie de ce rapport d'inspection dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR de cet avis et d'une copie du rapport d'inspection.
Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
3.9 – Modification de zonage ou obtention d'un permis
L'ACHETEUR s'engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir des autorités compétentes une modification du zonage concernant l'IMMEUBLE ou un permis pour permettre :
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.
Le VENDEUR s'engage à concourir, s'il en est requis, à toute démarche de l'ACHETEUR visant l'obtention du permis ou de la modification ci-haut décrite.
L'ACHETEUR s'engage à aviser par écrit le VENDEUR, dans les ______ jours suivant l'acceptation des présentes, que la présente condition est satisfaite ou qu'il renonce à son bénéfice. La réception d'un tel écrit dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement à la présente condition. En l'absence d'un tel écrit dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue.
3.10 – Possibilité de participer aux opérations de l'entreprise
Cette promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'ACHETEUR puisse participer aux opérations de l'ENTREPRISE pour une période de _____________ jours débutant au plus tard le ______________ selon les modalités suivantes :
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.
À cet effet, le VENDEUR s'engage, pendant cette période, à rester à la disposition de l'ACHETEUR et à lui fournir tous les renseignements et le soutien nécessaires à sa participation aux opérations de l'ENTREPRISE.
Si au terme de la période mentionnée ci-haut, l'ACHETEUR n'était pas satisfait, il pourra annuler la présente promesse d'achat en faisant parvenir un avis écrit au VENDEUR à cet effet dans les sept (7) jours suivant l'expiration de cette période. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai prévu ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
3.11 – Travaux à être exécutés par le vendeur
Le VENDEUR s'engage à faire exécuter, à ses frais, les travaux suivant par un entrepreneur dont le choix devra être approuvé par l'acheteur et selon le devis approuvé par chacune des parties :
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
Toute garantie offerte par l'entrepreneur devra être transférable à l'acheteur.
Si, à la date prévue pour la signature de l'acte de vente, les travaux n'étaient pas entièrement terminés ou payés, les parties chargent le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente :
□ une somme de ____ ($);
□ ou une somme égale au prix indiqué sur le devis majoré de ____ % (minimum 25 %). Dans ce cas, la copie du devis doit être jointe aux présentes.
Le notaire instrumentant pourrait exiger du VENDEUR et de l’ACHETEUR la signature d’une convention de retenue.
À la fin des travaux, le notaire devra payer à même la somme retenue toute somme alors due à l’entrepreneur ou selon l’ordre déterminé dans la convention de retenue le cas échéant, moyennant quittance de l'entrepreneur et de toutes personnes qui auront été identifiées dans la convention de retenue.
L'ACHETEUR pourra faire achever les travaux si ceux-ci n'étaient pas entièrement terminés au plus tard le ___________. Le notaire devra payer à même la somme retenue toute somme due à cette date à l'entrepreneur ou selon l’ordre déterminé dans la convention de retenue le cas échéant, moyennant quittance de l'entrepreneur et de toutes personnes qui auront été identifiées dans la convention de retenue. Sur présentation des factures, le notaire devra également rembourser à l'ACHETEUR, à même la somme retenue, le coût des travaux ainsi effectués.
Si, après paiement de l'entrepreneur et, le cas échéant, le remboursement de l'ACHETEUR, une partie de la somme retenue subsistait, celle-ci sera versée au VENDEUR.
Note : Cette clause est destinée à être utilisée dans les cas particuliers où des travaux délicats ou importants, nécessitant une expertise particulière, telle la décontamination d'un terrain ou la réfection d'une dalle de béton endommagée par la pyrite, doivent être exécutés. Elle n'est notamment pas destinée à être utilisée pour l'exécution de travaux usuels de réparation ou de rénovation qui seraient suggérés dans le cadre d'une inspection préachat. Dans ce contexte, il est préférable de confier au notaire instrumentant la préparation d’une convention de retenue en bonne et due forme, en respect avec la réglementation de la Chambre des notaires du Québec. Il y aura lieu d’informer les parties que le notaire peut exiger des honoraires et frais additionnels afin d’agir comme dépositaire de la retenue. À la fin des travaux, le notaire devra payer à même la somme retenue toute somme alors due à l’entrepreneur ou selon l’ordre déterminé dans la convention de retenue, le cas échéant, moyennant quittance de l’entrepreneur et de toutes personnes qui auront été identifiées dans la convention de retenue. Si les parties lui en font la demande expressément, le notaire pourrait en plus être mandaté de vérifier si, hormis les personnes identifiées à la convention, d’autres personnes ont fait valoir une hypothèque légale à la date de paiement.
Aussi, l’acheteur doit informer son créancier hypothécaire de la retenue et obtenir son consentement à cet effet. Considérant l’augmentation possible des coûts durant la construction, il est recommandé de laisser le pourcentage de majoration à la discrétion des parties en l’établissant minimalement à 25 %.
Par ailleurs, lorsque c’est en cours de l'inspection préachat qu’on fait état de travaux à exécuter, il est préférable que les parties conviennent d'une diminution de prix pour tenir compte des travaux qui devront être faits. Une clause type portant sur une diminution de prix de vente à la suite d’une inspection préachat est disponible.
3.12 – Vérification de zonage
L'ACHETEUR s'engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes afin d'obtenir la confirmation que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux dispositions pertinentes en matière de zonage.
L'ACHETEUR s'engage à aviser par écrit le VENDEUR, dans les ______ jours suivant l'acceptation des présentes, que la présente condition est satisfaite ou qu'il renonce à son bénéfice. La réception d'un tel écrit dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement à la présente condition. En l'absence d'un tel écrit dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue.
3.13 – Visite de l'acheteur
L'ACHETEUR pourra effectuer une visite de l'immeuble dans les ______ jours suivant l'acceptation de la présente promesse d'achat. Si l'ACHETEUR n'est pas entièrement satisfait de cette visite et qu'il veut annuler la présente promesse d'achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit dans les deux (2) jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Note : Cette clause vise à permettre à l'acheteur d'obtenir un délai pour faire une visite après l'acceptation de la promesse d'achat, s'il n'a pu visiter l'immeuble avant, s'il ne l'a visité que partiellement (immeuble à logements) ou s'il veut faire une nouvelle visite pour vérifier certains éléments ou le faire voir par un tiers. Le délai donné à l'acheteur pour effectuer cette visite doit normalement être du même ordre de grandeur que les délais donnés pour l'obtention du financement ou de l'inspection.
3.14 – Mise en marche de la piscine par le vendeur
Le VENDEUR s’engage à procéder, à ses frais, à la mise en marche de la piscine et à la rendre propre à son utilisation, avant le _____________, selon les règles de l’art. Aux fins de garantir l’exécution de cet engagement, les parties chargent le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente la somme de ___________$ et à conserver cette somme en fidéicommis jusqu’à parfaite exécution de la présente. Ce montant sera remis au VENDEUR par le notaire lorsque la mise en marche de la piscine sera effectuée et que l’ACHETEUR s’en sera déclaré satisfait.
Si le VENDEUR faisait défaut de respecter le présent engagement de la façon et dans le délai prévu ci-dessus, les parties chargent le notaire de remettre la somme mentionnée plus haut à l’ACHETEUR, sans autre avis ni délai.
Note : Cette clause est destinée à être utilisée dans les cas où la promesse d’achat ayant mené à la vente de l’immeuble a été acceptée avant la date prévue pour la mise en marche de la piscine et où l’acte de vente de l’immeuble survient après la date à laquelle la piscine devait être mise en marche. Dans ce contexte, il est préférable de confier au notaire instrumentant la préparation d’une convention de retenue en bonne et due forme, en respect avec la réglementation de la Chambre des notaires du Québec. Il y aura lieu d’informer les parties que le notaire peut exiger des honoraires et frais additionnels afin d’agir comme dépositaire de la retenue. Aussi, l’acheteur doit informer son créancier hypothécaire de la retenue et obtenir son consentement à cet effet.
3.15 – Clause générale par laquelle une somme déterminée est retenue chez le notaire pour garantir une obligation du vendeur
Le VENDEUR s’engage à ________________________, au plus tard le _____________.
Aux fins de garantir l’exécution de cet engagement, les parties chargent le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente la somme de ___________$ et à conserver cette somme en fidéicommis jusqu’à parfaite exécution de la présente. Ce montant sera remis au VENDEUR par le notaire lorsque l’engagement du VENDEUR sera rempli, que l’ACHETEUR s’en sera déclaré satisfait suivant les conditions énoncées dans une convention de retenue qui pourrait être signée à la demande du notaire instrumentant.
Si le VENDEUR faisait défaut de respecter le présent engagement de la façon et dans le délai prévu ci-dessus ainsi que suivant les dispositions de la convention de retenue le cas échéant, les parties chargent le notaire de remettre la somme mentionnée plus haut à l’ACHETEUR, sans autre avis ni délai.
Note : Cette clause est destinée à être utilisée dans les cas particuliers où le vendeur est tenu à exécuter un engagement. Elle n'est notamment pas destinée à être utilisée pour l'exécution de travaux usuels de réparation ou de rénovation qui seraient suggérés dans le cadre d'une inspection préachat. Dans ce contexte, il est préférable de confier au notaire instrumentant la préparation d’une convention de retenue en bonne et due forme, en respect avec la réglementation de la Chambre des notaires du Québec. Il y aura lieu d’informer les parties que le notaire peut exiger des honoraires et frais additionnels afin d’agir comme dépositaire de la retenue. Aussi, l’acheteur doit informer son créancier hypothécaire de la retenue et obtenir son consentement à cet effet.
Par ailleurs, lorsque c’est en cours de l'inspection préachat qu’on fait état de travaux à exécuter, il est préférable que les parties conviennent d'une diminution de prix pour tenir compte des travaux qui devront être faits. Une clause type portant sur une diminution de prix de vente à la suite d’une inspection préachat est disponible.
3.16 – Inspection à la satisfaction de l’acheteur
L’ACHETEUR pourra faire inspecter, à ses frais, l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les ________ jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat. À sa seule discrétion, s’il veut annuler la promesse d’achat, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le VENDEUR, de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Note : Cette clause peut être utilisée en lieu et place de la clause « Inspection par une personne désignée par l’acheteur » du formulaire de promesse d’achat lorsque l’acheteur souhaite pouvoir se désister à la suite de l’inspection à sa seule discrétion. Si cette clause est utilisée, elle sera inscrite à la section « Autres déclarations et conditions » du formulaire de promesse d’achat approprié et, à défaut d’y retrouver l’espace nécessaire, au formulaire Annexe G – Générale. La clause « Inspection par une personne désignée par l’acheteur » devra être rayée. Le vendeur et l’acheteur devront parapher cette rature.
En vertu de cette clause type, l’inspection de l’immeuble devra être à l’entière satisfaction de l’acheteur qui pourra, dans le cas contraire et sur avis, rendre la promesse d’achat nulle et non avenue sans avoir à faire état de facteurs significatifs. L’inspection de l’immeuble devra toutefois être effectuée par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel et l’acheteur devra transmettre une copie du rapport d’inspection au vendeur en même temps qu’il lui transmettra l’avis requis.
3.17 – Pierre certifiée DB
(à utiliser lorsque la propriété a été construite postérieurement à avril 1999 et que le VENDEUR a en sa possession une preuve de livraison que les matériaux de remblai de la propriété en cause sont de la pierre certifiée DB)
Le VENDEUR remettra à l’ACHETEUR dans les _________ jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat une copie du bon de livraison qui fait la preuve que les matériaux utilisés pour le remblai du sous-sol et, s’il y a lieu, du garage de l’IMMEUBLE sont de la pierre certifiée DB.
Si l’ACHETEUR n’est pas entièrement satisfait du bon de livraison ou qu’il n’en a pas reçu copie dans le délai indiqué, il pourra rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en avisant le VENDEUR par écrit dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR de cet avis. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Note : Si cette clause est utilisée, elle sera inscrite à la section « Autres déclarations et conditions » de la promesse d’achat ou, à défaut d’espace suffisant, à l’Annexe G – Générale. On pourrait aussi obtenir le même résultat en utilisant la clause 9.1 du formulaire de promesse d’achat tout en y inscrivant les mots suivants : « copie du bon de livraison faisant la preuve que les matériaux utilisés pour le remblai du sous-sol et, s’il y a lieu, du garage de l’immeuble sont de la pierre certifiée DB ».
Les matériaux de remblai d’une maison construite depuis avril 1999 devraient être certifiés non gonflants (pierre certifiée DB). Cette certification n’est toutefois pas obligatoire. Il importe donc d’obtenir et de vérifier le bon de livraison de la pierre de remblai. Le bon de livraison d’une pierre certifiée DB indique les abréviations du laboratoire ayant émis le certificat, la date de début et de fin de l’attestation, les lettres DB et une déclaration signée du camionneur.
Si un certificat de livraison de pierre DB est disponible, la fiche descriptive de l’immeuble préparée par le courtier du vendeur devra en faire mention.
3.18 – Clause d’acceptation incluant la notification
L’ACHETEUR et le VENDEUR déclarent que leur consentement n’est le résultat d’aucune représentation ni aucune condition qui n’est pas écrite à cette promesse d’achat. L’ACHETEUR s’oblige irrévocablement jusqu’à __h___, le ____________________. Si le VENDEUR l’accepte dans ce délai, l’acceptation devra être notifiée à l’ACHETEUR dans les _______ heures qui suivent l’expiration du délai. Si le VENDEUR ne l’accepte pas dans ce délai ou si l’acceptation n’est pas notifiée à l’ACHETEUR dans le délai prévu, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. Par contre, si la promesse est acceptée et que la notification est reçue dans le délai imparti, cette promesse d’achat constituera un contrat liant juridiquement les parties. Tout refus par le VENDEUR aura pour effet de rendre la présente promesse d’achat nulle et non avenue. Toute contre-proposition par le VENDEUR aura le même effet qu’un refus.
3.19 – Recherche d'une propriété par le vendeur
Le VENDEUR s’engage à entreprendre de bonne foi et à ses frais, dans les plus brefs délais suivant l’acceptation des présentes, toutes les démarches pour présenter et faire accepter une promesse d’achat sur un immeuble, et à en réaliser toutes les conditions, excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire.
Si le VENDEUR ne réalisait pas la présente condition et qu’il voulait annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser l’ACHETEUR par écrit dans les ________ jours suivant l’acceptation des présentes. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par l’ACHETEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ACHETEUR, dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
3.20 – Obtention du certificat de localisation dans les délais requis
Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que le VENDEUR transmette à l’ACHETEUR le certificat de localisation représentant l’état actuel de l’immeuble dans les ________ jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si l’acheteur ne reçoit pas le certificat de localisation dans le délai indiqué et qu’il souhaite, pour cette raison, annuler la présente promesse d’achat, il devra en aviser le VENDEUR par écrit dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé au délai prévu aux présentes.
Note : Pour plus d’information, consultez cet article : Obtention du certificat de localisation: quelle clause utiliser à la promesse d'achat?
3.21 – Test de mesure du radon
Les parties chargent le notaire instrumentant de retenir à même le produit de la vente, une somme de ________$. Cette somme sera remise à l’ACHETEUR si un rapport produit par un professionnel certifié en mesure du radon établit, à la suite d’un test visant à mesurer la concentration de radon dans l’espace habité de l’IMMEUBLE, que la concentration moyenne annuelle en radon est égale ou supérieure à 200 Bq/m3 et si une copie de ce rapport est remise au VENDEUR dans les ___________ jours suivant la signature de l’acte de vente. À défaut, à l’expiration de ce délai, cette somme sera remise au VENDEUR.
La somme mentionnée ci-dessus vise à compenser l’ACHETEUR pour le coût des travaux requis pour réduire la concentration moyenne en radon dans l’espace habité de l’IMMEUBLE. Sur réception de cette somme, l’ACHETEUR renonce à toute réclamation et à tout autre recours à cet égard.
Tous les frais et honoraires afférents à la gestion de la somme retenue par le notaire sont à la charge du VENDEUR.
3.22 – Envoi d’un avis
Les parties consentent expressément à ce que le ou les moyens suivants soient utilisés comme mode de transmission des avis requis aux termes de la ou des clauses ☐ R2.2 ☐ R2.4 ☐ P2.4 ☐ L2.6 et consentent également à ce que les délais qui y sont prévus débutent, malgré toute stipulation à l’effet contraire, à partir du moment de l’expédition de cet avis, la date et l’heure indiquées sur le document constatant l’envoi en faisant foi :
☐ courriel à l’adresse suivante : __________________________
☐ télécopieur au numéro suivant : _________________________
☐ autre ____________________________________________________________
Les parties s’obligent également à ce qu’une copie de cet avis soit transmise aux courtiers représentant les parties, et ce, par le même moyen aux adresses suivantes : _____________________________. L’envoi de cette copie aux courtiers ne dispense toutefois pas de l’obligation de transmettre l’avis requis à la partie concernée.
Note : La clause permet aux parties à une transaction de choisir un mode spécifique de transmission d’un avis devant être donné en vertu des clauses R2.2 (avis de 72 heures), R2.4, P2.4 ou L2.6 (avis du vendeur à l’effet qu’une promesse d’achat déjà acceptée a été annulée). Ainsi, le délai pour accomplir ce qui est prévu à la clause (ex. : aviser le vendeur dans les 72 heures que l’acheteur renonce aux bénéfices de la condition R2.1 et des autres conditions de sa promesse d’achat) débute dès l’envoi de cet avis. On utilisera cette clause type lorsque les circonstances font en sorte qu’il est nécessaire, pour des raisons d’ordre pratique, qu’un délai débute dès l’envoi de l’avis plutôt qu’à compter de sa réception.
Le moyen d’expédition choisi doit permettre de constater la date et l’heure précise d’envoi de l’avis. Dans le cas de l’envoi par télécopieur, il peut s’agir du bordereau d’envoi généré par l’appareil utilisé. Dans le cas d’un envoi par courriel, il peut s’agir des renseignements générés par la messagerie électronique garantissant les date, heure, minute et seconde de l’envoi. D’autres moyens que le télécopieur et le courriel peuvent être utilisés en autant que le moyen choisi permette de constater, à même le document transmis, la date et l’heure de son envoi (ex. : le courrier recommandé).
Notons par ailleurs que pour n’importe quel avis qui doit être donné en vertu d’une clause d’un formulaire et pour lequel on doit établir qu’il a été reçu (ex. : les avis prévus à d’autres clauses que celles visées par la présente clause type), il est aussi possible de le transmettre en utilisant un moyen technologique tel que le courriel, le télécopieur, les formulaires électroniques. Il faudra simplement que les parties se soient entendues sur le mode de transmission et sur l’adresse à laquelle envoyer l’avis, par exemple l’adresse courriel ou le numéro de télécopieur. L’avis sera alors présumé reçu lorsqu’il deviendra accessible à cette adresse. La preuve de la réception pourra se faire par l’obtention d’un accusé de réception du destinataire ou par la production des renseignements conservés avec le document envoyé garantissant les date, heure, minute et seconde de la réception et l'indication de sa provenance et de sa destination. Toutefois, seul l’expéditeur ayant de bonnes connaissances techniques devrait se fier à une preuve de réception autre que l’accusé de réception transmis volontairement par le destinataire ou celui pour lequel on a la certitude qu’il sera généré automatiquement par le système de transmission utilisé (ex. : la confirmation de transmission du courriel).
3.23 – Expertise géotechnique (zone de contraintes relative aux glissements de terrain)
Les parties reconnaissent que l’IMMEUBLE est situé dans une zone de contraintes relative aux glissements de terrain.
En conséquence, l’ACHETEUR pourra faire réaliser à ses propres frais une expertise géotechnique par un expert qualifié afin de déterminer s'il est possible de réaliser de manière sécuritaire les constructions, travaux ou usages suivants sur l'IMMEUBLE :
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
L’ACHETEUR devra obtenir les résultats de cette expertise au plus tard _____ jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat.
Si l’ACHETEUR n’est pas entièrement satisfait du rapport d’expertise ou qu’il n’en a pas reçu copie dans le délai indiqué et qu’il veut annuler la promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le VENDEUR, de cet avis. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR, dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Note : Lorsque l’immeuble est situé dans une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain, il se pourrait que certains usages, modifications, ajouts ou travaux envisagés par l’acheteur soient interdits dans la zone de contraintes. Cependant ces interdictions pourraient être levées à condition qu’une expertise géotechnique le permette. Pour ce faire, le courtier pourrait recommander à l’acheteur de rendre sa promesse d’achat conditionnelle à l’obtention d’un permis et d’une expertise géotechnique.
La présente clause permet de rendre sa promesse d’achat conditionnelle à l’obtention d’une expertise géotechnique. La clause type 3.9 - Modification de zonage ou obtention d'un permis est disponible pour rendre la promesse d’achat conditionnelle à l’obtention d’un permis.
Si cette clause est utilisée, elle sera inscrite au formulaire de promesse d'achat ou de contre-proposition et à défaut d'y retrouver l'espace nécessaire, au formulaire Annexe Générale.
3.24 – Renonciation à une expertise
L'acheteur reconnaît avoir été informé de la problématique décrite ci-après et de son droit de faire procéder à une expertise, mais y avoir renoncé : ______________________________________________
Note : Il est important de se ménager une preuve écrite du fait que l’acheteur a été avisé qu’il lui est possible de procéder à une expertise relativement à la problématique qui y est décrite, mais qu’il y a renoncé.
Cette clause sera inscrite au formulaire de promesse d’achat ou au formulaire de contre-proposition et, à défaut d’y retrouver l’espace nécessaire, au formulaire Annexe Générale.
3.25 – Résiliation d’un bail et libération des lieux par le locataire
Le VENDEUR s’engage à obtenir, à ses frais, une entente pour la résiliation du bail concernant le logement sis à l’adresse ___________________ ou la cessation de l’occupation des lieux par le locataire (bail par tolérance), l’engagement du locataire à quitter ce logement le ou avant le ____________, ainsi que le consentement à la résiliation du bail de toute personne ayant droit au maintien dans les lieux. Cette entente de résiliation de bail sera conditionnelle à la réalisation de toutes les conditions prévues à la présente promesse d’achat, excluant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le VENDEUR devra fournir à l’ACHETEUR, dans les _________ jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat, copie des documents constatant la résiliation, l’engagement du locataire à quitter les lieux et le consentement à la résiliation du bail de toute personne ayant droit au maintien dans les lieux. À défaut, l’ACHETEUR pourra annuler la présente promesse d’achat en avisant le VENDEUR par écrit dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Si le locataire ou toute autre personne ayant droit au maintien dans les lieux n’a pas quitté les lieux à la date à laquelle il s’était engagé à le faire, l’ACHETEUR pourra annuler la présente promesse d’achat en avisant le VENDEUR par écrit dans les quatre (4) jours suivant cette date. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de cet avis par le vendeur. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Note : Cette clause est destinée à être utilisée dans les cas particuliers où l’achat vise un immeuble unifamilial résidentiel ou une partie privative d’un immeuble en copropriété qui est loué. Elle vise également le cas où le promettant-acheteur souhaite occuper lui-même un logement spécifique. Si cette clause est utilisée, elle sera inscrite à la section « Autres déclarations et conditions » du formulaire de promesse d’achat approprié et, à défaut d’y retrouver l’espace nécessaire, au formulaire Annexe G – Générale.
Elle permet d’éviter que l’acheteur engage des frais pour la réalisation des conditions prévues à la promesse d’achat (inspection, financement) sans avoir l’engagement que les locataires accepteront de résilier leur bail.
De même, la clause prévoit que l’entente de résiliation du bail que le vendeur s’engage à obtenir est conditionnelle à la réalisation des conditions prévues à la promesse d’achat, à l’exclusion de la signature de l’acte de vente chez le notaire, afin d’éviter que le vendeur soit pénalisé si l’acheteur ne réalise pas ses conditions.
Enfin, cette clause permet à un acheteur d’annuler sa promesse d’achat dans le cas où le locataire ou toute autre personne ayant droit au maintien dans les lieux n’a pas quitté les lieux à la date à laquelle il s’était engagé à le faire.
Afin de s’assurer de sa validité, l’entente de résiliation de bail à laquelle la clause renvoie devrait être la clause 3.26 proposée au répertoire de clauses types.
De même, il importe que les délais prévus aux présentes tiennent compte de la date de la signature de l’acte de vente afin de laisser suffisamment de temps à l’acheteur pour constater l’occupation illégale des lieux et transmettre les avis requis.
3.26 – Entente de résiliation de bail conditionnelle à la réalisation des conditions prévues à une promesse d’achat
Nous, soussignés,
___________________________________ locataire 1
___________________________________ locataire 2 (s'il y a lieu)
résidant au ___________________________________________
(ADRESSE COMPLÈTE DU LOGEMENT)
reconnaissons être informés de notre droit au maintien dans les lieux loués aux termes du Code civil du Québec. Cependant, ayant bénéficié d’une période de réflexion et après avoir bien considéré les implications tant personnelles que familiales et économiques, nous acceptons de résilier le bail en date du _____________________ et de rendre le logement libre pour occupation par le ou les nouveaux propriétaires à cette même date à compter de __________ heures. En contrepartie, nous acceptons la compensation monétaire de ___________ $ qui nous sera versée par le ou les propriétaires actuels en date du _________________ et dégageons le ou les nouveaux propriétaires de toute responsabilité à cet égard.
La présente entente est conditionnelle à la réalisation des conditions prévues à la PA [ ]– [ ][ ][ ][ ][ ], excluant la signature de l’acte de vente chez le notaire, au plus tard le _______________. Le propriétaire s’engage à aviser les locataires, par écrit, dans les quatre (4) jours suivant cette date, de la réalisation des conditions prévues à cette promesse ou de son annulation. Dans le cas où le propriétaire n’aviserait pas les locataires à l’intérieur du délai et de la manière prévue ci-haut, la présente entente de résiliation de bail sera considérée comme exécutoire.
Le locataire reconnaît avoir lu et compris la présente entente et en avoir reçu copie.
Signé à ____________________ le ____________________ à ____________________ heures.
________________________
LOCATAIRE 1
PERSONNE AYANT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (S’IL Y A LIEU)
________________________
LOCATAIRE 2 (S'IL Y A LIEU)
PERSONNE AYANT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (S’IL Y A LIEU)
________________________
PROPRIÉTAIRE 1
________________________
PROPRIÉTAIRE 2
Accusé de réception
L'acheteur reconnaît avoir reçu copie de la présente entente.
Signé à ____________________ le ____________________ à ____________________ heures.
________________________
ACHETEUR 1
________________________
ACHETEUR 2 (s'il y a lieu)
________________________
TÉMOIN
Note : Cette entente type permet de rendre la résiliation d’un bail conditionnelle à la réalisation des conditions prévues à une promesse d’achat, excluant la signature de l’acte de vente chez le notaire.Son utilisation ne peut toutefois pas garantir que le locataire quittera effectivement les lieux à la date convenue. En effet, rien ne garantit que le locataire ne contestera pas la validité de l’engagement qu’il aura conclu avec le propriétaire-vendeur et qu’il ne refusera pas de quitter les lieux, obligeant ainsi l’acquéreur à entreprendre des recours devant la Régie du logement pour le faire évincer, et ce, sans garantie de succès. Pour pallier à cette problématique, la clause 3.25 pourra être utilisée et permettra à un acheteur d’annuler sa promesse d’achat dans le cas où le locataire ou toute autre personne ayant droit au maintien dans les lieux n’a pas quitté les lieux à la date à laquelle il s’était engagé à le faire.
Il importe d’obtenir l’accord et la signature de tous les locataires dont les noms apparaissent au bail. Il faudra également obtenir l’accord de toute autre personne qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux : l’époux du locataire, son conjoint uni civilement, son conjoint de fait qui habite avec lui depuis au moins 6 mois et un parent ou un allié qui habite avec le locataire depuis au moins 6 mois.
La section « Accusé de réception » permet de se ménager la preuve qu’une copie de l’entente de résiliation de bail a été fournie à l’acheteur dans les délais et conformément à ce qui était prévu à la promesse d’achat.
IMPORTANT : Un locataire ne peut renoncer à l’avance à son droit au maintien dans les lieux. Cela signifie notamment que l’entente type de résiliation de bail proposée ci-haut ne peut en aucun cas être utilisée comme annexe à un bail.
3.27 – Entente de résiliation de bail aux frais de l’acheteur
Nous, soussignés,
___________________________________ locataire 1
___________________________________ locataire 2 (s'il y a lieu)
résidant au ___________________________________________
(ADRESSE COMPLÈTE DU LOGEMENT)
reconnaissons être informés de notre droit au maintien dans les lieux loués aux termes du Code civil du Québec.
Cependant, ayant bénéficié d’une période de réflexion et après avoir bien considéré les implications tant personnelles que familiales et économiques, nous acceptons de résilier le bail en date du _____________________ et de rendre le logement libre pour occupation par le ou les nouveaux propriétaires à cette même date à compter de __________ heures. En contrepartie, nous acceptons la compensation monétaire de ___________ $ qui nous sera versée par l’ACHETEUR en date du _________________ et dégageons le ou les propriétaires actuels de toute responsabilité à cet égard.
Le locataire reconnaît avoir lu et compris la présente entente et en avoir reçu copie.
Signé à ____________________ le ____________________ à ____________________ heures.
________________________
LOCATAIRE 1
PERSONNE AYANT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (S’IL Y A LIEU)
________________________
LOCATAIRE 2 (S'IL Y A LIEU)
PERSONNE AYANT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (S’IL Y A LIEU)
________________________
PROPRIÉTAIRE 1
________________________
PROPRIÉTAIRE 2
________________________
ACHETEUR 1
________________________
ACHETEUR 2 (s'il y a lieu)
Note : Cette entente type reprend en grande partie les termes de la clause 3.3, mais prévoit que la compensation monétaire sera versée par l’acheteur plutôt que par le propriétaire actuel.
Pour plus de détails, voir les explications fournies à la clause 3.3.
3.28 Visite de l'immeuble par l'acheteur
La présente promesse d’achat est conditionnelle à ce que l'ACHETEUR puisse visiter physiquement l’IMMEUBLE, à son entière satisfaction, dans les ______ jours suivant l'acceptation de la présente promesse d'achat. Si, pour quelque raison que ce soit, la visite de l’immeuble n’a pas été effectuée dans ce délai, la présente promesse d’achat devient nulle et non avenue à compter de l’expiration du délai ci-dessus mentionné.
Si la visite a lieu à l'intérieur du délai ci-dessus mentionné et que l'ACHETEUR n'est pas entièrement satisfait de cette visite et qu'il veut annuler la présente promesse d'achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit dans les ______ jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévue ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.
Note : Cette clause devrait être utilisée de façon exceptionnelle dans le contexte de la pandémie. Le rôle de conseil du courtier immobilier est crucial afin que l’acheteur et le vendeur comprennent bien les impacts liés à une telle condition. La plus grande bonne foi des parties est nécessaire à la réussite d’une telle entente.
Cette clause vise à permettre à l'acheteur d'obtenir un délai pour visiter l'immeuble physiquement après l'acceptation de la promesse d'achat, s'il n'a pu le faire avant la rédaction de la promesse d’achat. Le délai donné à l'acheteur pour effectuer cette visite devrait normalement être du même ordre de grandeur que les délais donnés pour l'obtention du financement ou de l'inspection.
Cette clause doit être insérée à la section 12 de la promesse d’achat. À la clause 7.1 de la promesse d’achat, le courtier indiquera la date de la visite qui a été effectuée de façon virtuelle, tout en précisant les mots « virtuellement » à côté de « a visité ».
3.29 Annulation de la promesse d’achat de second rang (a), de la contre-proposition (a.1) et Annulation de la promesse d’achat subséquente (b)
Mise en contexte : Les clauses types proposées ici nécessitent de bien en comprendre la portée et les conséquences afin d’éviter que l’acheteur se retrouve engagé pour deux propriétés. Ces clauses doivent être utilisées avec prudence et discernement.
Exceptionnellement, la clause type 3.29 a) « Annulation de la promesse d’achat de second rang » permet à l’acheteur de continuer à rechercher un autre immeuble malgré l’acceptation d’une promesse d’achat de second rang par le vendeur. L’acheteur pourra présenter une promesse d’achat sur un second immeuble conditionnelle à l’annulation de sa promesse de second rang sur le premier immeuble.
Le devoir de conseil du courtier implique qu’il doit prévenir l’acheteur que ce type de clause pourrait rendre ses offres moins intéressantes aux yeux des vendeurs, puisque l’acheteur de second rang est susceptible d’annuler sa promesse d’achat.
Ce mécanisme ne peut être déclenché que si la première promesse d’achat est placée en second rang, par le biais du formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel (ou du formulaire obligatoire Contre-proposition à une promesse d’achat), c’est-à-dire que le vendeur rend la promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de toute autre promesse d’achat reçue par lui (clause R2.4 ou clause P2.4, selon le cas).
L’acheteur qui accepte la condition de la clause R2.4 (ou de la clause P2.4) peut se réserver le privilège de présenter une nouvelle promesse d’achat sur un autre immeuble, mais uniquement avant la réception de l’avis du vendeur du premier immeuble lui annonçant la réalisation de la condition de la clause R2.4 (ou de la clause P2.4), puisque le cas échéant cette promesse d’achat se retrouve alors au premier rang.
Si l’acheteur décide de présenter une promesse d’achat subséquente sur un autre immeuble, il doit rendre cette deuxième promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de sa promesse d’achat (contre-proposition) antérieure de second rang. S’il néglige de le faire, il risque de se retrouver engagé pour deux propriétés et ainsi être dans l’obligation d’acheter deux immeubles.
De plus, il est du devoir du courtier de s’assurer que :
-
les parties impliquées ont une bonne compréhension de ces mécanismes mis en place dans un contexte particulier de marché défavorable à l’acheteur en transmettant les informations et les explications pertinentes;
-
les parties consentent au caractère conditionnel de la promesse d’achat de second rang, c’est-à-dire que la clause R2.4 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel (ou la clause P2.4 du formulaire Contre-proposition à un promesse d’achat) est dûment remplie.
-
la clause type 3.29 a) « Annulation de la promesse d’achat de second rang » ou 3.29 a.1) « Annulation de la contre-proposition de second rang » est dûment insérée à l’Annexe R ou à la Contre-proposition, selon le cas.
-
la clause type 3.29 b) « Annulation de la promesse d’achat subséquente » est dûment insérée dans la promesse d’achat subséquente portant sur un autre immeuble et que le vendeur de cet autre immeuble a une bonne compréhension de ce mécanisme d’annulation.
a) Annulation de la promesse d’achat de second rang
ATTENTION : La présente clause type ne peut être utilisée qu’en combinaison avec la clause type 3.29 b) « Annulation de la promesse d’achat subséquente ».
Clause type à insérer à la clause R3.1 (Termes et conditions supplémentaires) de l’Annexe R – Immeuble résidentiel
L’ACHETEUR pourra présenter une autre promesse d’achat portant sur un immeuble différent, malgré l’acceptation de la présente promesse d’achat.
En tout temps avant la réception par l’ACHETEUR de l’avis du VENDEUR à l’intérieur du délai stipulé à la clause R2.4 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel à la présente promesse d’achat, l’ACHETEUR pourra annuler la présente promesse d’achat en avisant le VENDEUR par écrit de sa décision par tout moyen pouvant faire preuve de sa réception. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception par le VENDEUR dudit avis écrit de l’ACHETEUR.
Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR qu’il rend cette promesse d’achat nulle et non avenue dans le délai et de la manière prévus ci-haut, il sera réputé avoir renoncé au présent privilège.
Note : S’il a été informé qu’une autre promesse d’achat a déjà été acceptée par le vendeur, l’acheteur peut rendre sa promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de cette promesse d’achat, et ce, par le biais de la clause R2.4 du formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel. Dans ce cas, l’acheteur qui souhaite bénéficier du privilège d’annuler sa promesse d’achat avant la réalisation de ladite condition et avant la réception de l’avis du vendeur, doit soumettre une clause écrite à cet effet.
La présente clause type ne peut être proposée que dans le cas où l’acheteur rend sa promesse d’achat conditionnelle en indiquant dûment le délai de la réalisation de cette condition dans la clause R2.4 du formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel.
Cette clause type doit être inscrite par l’acheteur à la clause R3.1 « Termes et conditions supplémentaires » de l’Annexe R.
Les deux parties doivent parapher le formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel pour que le privilège de l’acheteur soit valide.
Dans le cas où le vendeur n’accepte pas directement la promesse d’achat et soumet une contre-proposition à l’acheteur, incluant la clause P2.4, celui-ci doit s’assurer, avant d’accepter cette contre-proposition que la clause type a.1) « Annulation de la contre-proposition de l’acheteur de second rang » (voir ci-dessous) aura été ajoutée au formulaire de contre-proposition.
a.1) Annulation de la contre-proposition de l’acheteur de second rang
ATTENTION : La présente clause type ne peut être utilisée qu’en combinaison avec la clause type 3.29 b) « Annulation de la promesse d’achat subséquente ».
Clause type à insérer à la clause P2.3.4 du formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat de l’ACHETEUR
L’ACHETEUR pourra présenter une autre promesse d’achat portant sur un immeuble différent, malgré l’acceptation de la présente promesse d’achat PA _ _ _ _ _.
En tout temps avant la réception par l’ACHETEUR de l’avis du VENDEUR mentionné à la clause P2.4 de la présente contre-proposition CP _ _ _ _ _, l’ACHETEUR pourra annuler la promesse d’achat PA _ _ _ _ _ en avisant le VENDEUR par écrit de sa décision. La promesse d’achat PA _ _ _ _ _ deviendra nulle et non avenue à compter de la réception par le VENDEUR dudit avis écrit de l’ACHETEUR.
Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR qu’il rend ladite promesse d’achat PA _ _ _ _ _ nulle et non avenue dans le délai et de la manière prévus ci-haut, il sera réputé avoir renoncé au présent privilège.
Note : À la suite de la présentation de sa promesse d’achat, l’acheteur peut recevoir de la part du vendeur une Contre-proposition à une promesse d’achat (CP) conditionnelle à l’annulation d’une promesse d’achat déjà acceptée par le vendeur (clause P2.4 « Contre-proposition à une deuxième promesse d’achat » de la CP). Dans ce cas, l’acheteur qui souhaite bénéficier du privilège de présenter une promesse d’achat sur un autre immeuble avant la réalisation de ladite condition, doit soumettre au vendeur une nouvelle contre-proposition dans laquelle il pourra insérer la présente clause type à la clause P2.3.4 « Autres modifications ». Bien entendu, dans cette nouvelle contre-proposition, l’acheteur devra reprendre les conditions de la clause P2.4 telles que proposées dans la CP du vendeur.
Le vendeur doit accepter et accuser réception de la contre-proposition de l’acheteur pour que ce privilège soit valide.
b) Annulation de la promesse d’achat subséquente
ATTENTION : La présente clause type ne peut être utilisée qu’en combinaison avec la clause type 3.29 a) « Annulation de la promesse d’achat de second rang » ou 3.29 a.1) « Annulation de la contre-proposition de second rang ».
Clause type à insérer à la clause 12.1 du formulaire PA ou PAD
La présente promesse d’achat est conditionnelle à l’annulation par l’ACHETEUR de toute autre promesse d’achat acceptée par lui et portant sur un immeuble différent.
L’ACHETEUR s’engage à aviser le VENDEUR par écrit, dans les cinq (5) jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat et avant la réalisation des conditions prévues dans celle-ci, excluant la présente condition :
a. que la présente condition est réalisée;
ou
b. qu’il rend nulle et non avenue la présente promesse d’achat.
Dans le cas où la présente condition est réalisée, et nonobstant les délais stipulés à la présente promesse d’achat, ceux-ci, à l’exception du délai mentionné ci-haut, commenceront à courir à compter de la réception par le VENDEUR de l’avis écrit de l’ACHETEUR.
Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR à l’intérieur du délai et de la manière prévus ci-haut, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.
Note : L’acheteur qui, malgré l’acceptation d’une promesse d’achat ou d’une contre-proposition de second rang s’est réservé le privilège de faire une promesse d’achat portant sur un autre immeuble doit en informer le vendeur de cet autre immeuble. S’il présente une promesse d’achat sur un autre immeuble, il doit la rendre conditionnelle à l’annulation de sa promesse d’achat (ou contre-proposition) de second rang acceptée antérieurement. Si l’acheteur néglige de le faire, il risque de se trouver dans l’obligation de devoir acheter deux immeubles en même temps.
La présente clause type peut être insérée dans la clause 12.1 « Autres déclarations et conditions » du formulaire obligatoire Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (PA) ou du formulaire obligatoire Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise (PAD).
Étant donné que l’acheteur va disposer du délai de 5 jours pour annuler son autre promesse d’achat avant de commencer à réaliser les conditions de sa promesse d’achat subséquente, il y aura lieu de prévoir des délais plus longs pour la réalisation de ces conditions. Le courtier doit s’assurer que les parties comprennent que les délais stipulés à la promesse d’achat subséquente ne commenceront à courir qu’à compter de la réception par le vendeur de l’avis de l’acheteur lui confirmant la réalisation de la condition.
