Courtage immobilier commercial

Une précision apportée au Contrat de courtage vise à attirer l’attention du vendeur, dès la prise du contrat, sur le fait que l’immeuble peut être assujetti aux taxes, en tout ou en partie. À cet effet, bien que le titulaire de permis ait l’obligation d’informer son client vendeur que l’immeuble pourrait être assujetti en tout ou en partie à l’application de la TPS et de la TVQ, il appartient au vendeur de fournir au courtier la proportion dans laquelle l’immeuble est assujetti aux taxes et non au courtier de la déterminer. Le vendeur doit donc faire cette vérification auprès d’un expert en la matière, tel que son comptable ou un fiscaliste et, au besoin, auprès des autorités fiscales comme Revenu Québec. Le courtier doit ensuite conserver l’information ainsi obtenue dans le dossier de contrat de courtage.

Consultez les articles suivants pour plus de détails :

• Application de la TPS et de la TVQ à la vente d’un immeuble utilisé à des fins résidentielles et commerciales
• Immeuble résidentiel assujetti ou non à la TPS et à la TVQ - Déclaration à faire aux formulaires obligatoires de contrat de courtage et de promesse d’achat

Non. Un permis de courtier immobilier assorti d’un droit d’exercice restreint au courtage résidentiel permet uniquement à son titulaire d’agir dans les paramètres de l’article 3 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence. Pour effectuer des transactions immobilières commerciales, vous devez détenir cette compétence à même votre permis de pratique. De plus, rappelons que selon l’article 73 du  Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, toute transaction doit s’inscrire dans les limites de votre champ de compétence.

C’est donc dire qu’il s’agisse d’une co-inscription ou non, le contrat de courtage ne peut prévoir que le titulaire agisse comme intermédiaire pour une opération de courtage qui ne relève pas de son champ de restriction.

Il est toutefois possible d’ajouter cette compétence à votre permis en suivant un programme de formation de base en courtage immobilier commercial dans un établissement d’enseignement reconnu par l’OACIQ, puis en passant l’examen de certification avec succès.

Non. Tous les courtiers et agences sont soumis aux mêmes obligations déontologiques, quel que soit leur champ de pratique. Au quotidien, il existe toutefois des différences significatives quant aux pratiques selon le champ d’activité.

Consultez l’article Courtage « résidentiel » ou « commercial » : les obligations déontologiques sont les mêmes pour tous pour plus de détails.

Contrairement à une transaction résidentielle pour laquelle des formulaires obligatoires de l’OACIQ doivent être utilisés, il n’est pas requis de les utiliser en matière commerciale. En effet, les transactions commerciales entre investisseurs aguerris comprennent des particularités spécifiques à chacune. Ainsi, plusieurs agences décideront d’utiliser leurs propres formulaires sur-mesure et d’y inclure certaines clauses types rédigées par l’OACIQ.

Sachez par ailleurs que l’OACIQ a élaboré des formulaires recommandés qui peuvent être utilisés pour une transaction commerciale. Comme les autres formulaires, ils sont accessibles dans InstanetForms.

Vous trouverez davantage d’information dans l’article Quels formulaires utiliser pour la vente d’entreprise? et dans le Règlement sur les contrats et formulaires.

Non, ce formulaire n’est pas obligatoire, mais afin de mieux informer l’acheteur et d’éviter tout litige, son utilisation est fortement recommandée, comme stipulé dans l’article 82 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Oui. D’ailleurs seul un titulaire de permis autorisé à agir en matière commerciale peut servir d’intermédiaire contre rétribution pour l’achat ou la vente d’une entreprise dont les biens, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.

Ainsi, vous devez savoir que la mise en marché d'une entreprise qui ne comporte pas d’immeuble (ce que l’on appelait autrefois une « vente de fonds de commerce ») n’est pas une opération de courtage assujettie à la Loi sur le courtage immobilier, tout comme la vente d’une entreprise dont les biens, selon leur valeur marchande, ne sont pas principalement immobiliers. Que vous soyez titulaire d’un permis de courtage immobilier commercial ou résidentiel, si vous décidez de procéder à une transaction dans ce contexte, des mises en garde s’imposent. De plus, vous devrez informer les parties qu’elles ne bénéficieront pas des mécanismes de protection de la Loi sur le courtage immobilier.

Vous trouverez davantage d’information dans l’article 1.1 de la Loi sur le courtage immobilier, de même que dans l’article intitulé Quels formulaires utiliser pour la vente d’entreprise?

La vigilance est de mise. En effet, vous ne pouvez pas agir en contravention de la Loi sur les valeurs mobilières. Vous pourriez toutefois être appelé à agir comme intermédiaire pour la vente ou l'achat d'une entreprise qui se conclura en vente d'actions.

L’article Vente d’actions : avez-vous le droit? vous fournit de plus amples détails.

Oui, c’est possible. La meilleure pratique consiste toutefois à signer également un contrat de courtage avec le locataire ou l’acheteur que vous représentez et d’y prévoir une modalité quant à l’obtention d’une entente de paiement de la rétribution par le vendeur ou le locateur. Votre entente de rétribution avec le vendeur ou le locateur doit être conclue avant la rédaction de la promesse d’achat ou de location. Cette entente de rétribution, dans ce contexte, ne constitue pas un contrat de courtage, puisque vous ne représentez pas le vendeur ou le locateur, mais bien l’acheteur ou le locataire. Elle doit par ailleurs être divulguée par écrit à votre client acheteur ou locataire, si cela n’est pas déjà prévu à votre contrat de courtage. En outre, parce que vous n’êtes pas partie à la promesse de transaction, votre rétribution ne doit pas y figurer.

Il est à noter qu’un courtier représentant un locataire ou un acheteur ne peut conclure une entente de rétribution avec le vendeur ou le locateur si celui-ci est déjà représenté et a signé un contrat de courtage avec un autre courtier (article 99 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité). 

Selon l’article 95 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier se doit de collaborer avec l’autre titulaire de permis en établissant une entente au préalable.

Un courtier ou un dirigeant d’agence qui offre à vendre ou à louer un immeuble ou une entreprise, en tout ou en partie, se doit de collaborer avec tout autre titulaire de permis qui en fait la demande. De plus, il doit offrir à ce dernier des conditions de partage de rétribution raisonnables, préalablement convenues entre eux.

Des conditions de partage déraisonnables pourraient diminuer l’intérêt d’un autre courtier ou d’une autre agence à proposer à ses clients l’immeuble ou l’entreprise faisant l’objet du contrat de courtage. On comprend donc plus facilement l’obligation du courtier d’énoncer par écrit à son client les conditions de partage de rétribution qu’il entend offrir à un courtier ou à une agence qui collaborerait à la transaction, ainsi que les conséquences de ce partage, comme l’exige la réglementation.

Pour plus de détails, consultez l’article Informer son client des conditions de partage de rétribution.

Le courtier oeuvrant en immobilier commercial fait souvent face à un dilemme, soit celui de respecter son devoir de collaboration envers les autres courtiers tout en s’assurant que les informations sensibles relatives à la vente d’un commerce ne sont pas diffusées à un compétiteur, par exemple. Comme tous les courtiers sont soumis au devoir de collaborer, celui qui se livre à une transaction commerciale n’échappe pas à son obligation de partager l’information et de convenir au préalable d’un partage de rétribution avec un autre courtier représentant l’acheteur.

Le compromis réside souvent dans la signature d’une entente de confidentialité par l’acheteur prévoyant la non-diffusion de l’information. Bien évidemment, une telle entente devrait être utilisée en présence de circonstances particulières exigées par le vendeur, mais ne devrait pas être utilisée systématiquement. Lorsque de telles circonstances sont présentes, la gestion de ce document revient au courtier du vendeur. Par ailleurs, divers problèmes peuvent découler d’un mauvais usage de ce document comme vous le verrez dans l’article Courtage commercial : confidentialité de l’information et devoir de collaboration.

En vertu de l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier, c’est uniquement lorsque le contrat de courtage vise la vente d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements qu’on exige que la vente survienne dans les 180 jours suivant la fin du contrat de courtage pour avoir droit à la rétribution.

Pour une transaction commerciale, votre rétribution sera protégée pendant 365 jours si vous avez utilisé votre propre formulaire ou le formulaire recommandé Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble, dont l’abréviation est « CCG » (« G » pour « Général »), dans lequel le délai de 365 jours figure.

Attention! Si vous avez utilisé le formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCV) même s’il n’était pas obligatoire de l’utiliser, le délai prévu contractuellement est alors de 180 jours.

Pour toute question, la première ressource à contacter demeure le centre de renseignements Info OACIQ.

Le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial est, quant à lui, une ressource à consulter en cas de litige.

Oui. Les titulaires de permis effectuant des transactions en courtage locatif sont assujettis aux obligations de la LCI même lorsqu’ils effectuent une opération de location. Les autres entreprises ou personnes qui ne détiennent pas de permis peuvent dorénavant effectuer une opération de courtage locatif, mais ne peuvent utiliser un titre qui laisse croire qu’elles sont courtiers immobiliers. Seuls les titulaires de permis délivrés par l'OACIQ peuvent utiliser le titre de courtier immobilier ou d’agence immobilière. De ce fait, les courtiers immobiliers hors Québec ne pourront pas exercer au Québec sans être inscrits comme courtier immobilier auprès de l'OACIQ.

Selon l’article 37 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, un titulaire de permis ne peut partager sa rétribution avec une personne ou une société qui exerce ou tente d’exercer l’activité de courtier sans y être autorisée au Québec ou hors Québec.

Néanmoins, en courtage commercial locatif, il est possible de partager sa rétribution avec une personne non titulaire de permis qui représente un promettant-locataire. Vous devriez alors signer une entente de rétribution à l’avance avec la personne concernée et divulguer cette information à votre client.