10. Indicateurs de fraude et de blanchiment d’argent

Afin de vous aider à reconnaître, évaluer et déclarer les opérations financières douteuses liées à l'immobilier, CANAFE a dressé une liste des indicateurs de fraude et de blanchiment d’argent que vous trouverez ci-dessous.

Ces indicateurs sont des signaux d’alarme potentiels qui pourraient déclencher des soupçons ou indiquer que quelque chose peut être inhabituel en l’absence d’une explication raisonnable. Face à une situation du genre, vous devez faire preuve de vigilance et être proactif en posant les questions qui vous permettront de vous renseigner sur la nature et la légalité de la transaction. Sans quoi, vous pourriez être reconnu coupable d’avoir manqué de diligence ou d’avoir fait preuve de complaisance ou d’aveuglement volontaire.

Valeur

• Le client négocie l’achat à un montant égal ou supérieur à la valeur marchande, mais demande d’inscrire une valeur inférieure dans les documents en payant la différence « au noir ».
• Le montant du prêt/prêt hypothécaire dépasse la valeur marchande de la propriété ou du bien immobilier.

Anonymat

• Le client achète une propriété au nom d’une autre personne ou entité, par exemple un associé, un prête-nom, une entreprise, une personne morale, une fiducie ou un membre de sa famille (autre que le conjoint).
• Le client a du mal à expliquer le changement de dernière minute du nom de l’acheteur.
• Le client verse l’acompte au moyen d’un chèque signé par un tiers, autre que son conjoint ou un membre de sa famille.
• L’opération est réalisée dans l’anonymat, en collusion ou innocemment, par l’entremise d’un avocat ou d’un notaire – l’argent est déposé dans un compte de fiducie de l’avocat ou du notaire.
• Recours à des courtiers, des agents ou des promoteurs immobiliers ou à des avocats ou des notaires, qui acceptent, en toute connaissance de cause ou à leur insu, de fausses informations personnelles ou financières liées à tout aspect d’une opération immobilière ou à des prêts/prêts hypothécaires.
• L’entreprise qui achète un bien immobilier possède une structure organisationnelle complexe.
• L’entreprise ou la personne n’a pas d’adresse de courriel, d’adresse municipale, de numéro de téléphone résidentiel ou commercial (ligne téléphonique débranchée ou mauvais numéro), de logo d’entreprise ou de personne à contacter en cas de besoin.
• Le client refuse d’utiliser son nom sur les documents ou utilise différents noms sur les promesses d’achat, les documents de clôture et les reçus pour les acomptes versés.
• Le client s’entête à fournir une signature pour les documents par télécopieur seulement.
• Le client utilise une boîte postale ou une adresse de livraison générale lorsqu’il existe d’autres possibilités.

Achat et revente rapide

• Le client rachète une propriété qu’il a récemment vendue.
• Le client effectue des opérations d’achat et de vente consécutives d’un même bien immobilier.

Rapidité de l’opération

• Le client manifeste un vif intérêt à effectuer l’opération rapidement sans motif valable, sans s’intéresser aux caractéristiques de la propriété, aux risques, aux commissions ou à d’autres détails ou sans négocier le prix, ou présente des offres d’achat exceptionnellement élevées relativement à la valeur courante ou à la norme de l’industrie.
• Le client manifeste un intérêt considérable à l’égard d’opérations liées à des immeubles situés dans certains secteurs, sans toutefois accorder trop d’importance aux prix qu’il doit payer.
• Le client accélère le remboursement de son prêt/prêt hypothécaire peu de temps après la conclusion de l’opération, même s’il doit payer une pénalité.

Prêt

• L’information dans la convention de prêt est incohérente ou inexacte.
• Les conditions dans la convention de prêt sortent de l’ordinaire (par exemple, aucune garantie n’est nécessaire), ou la structure complexe du stratagème de prêt ne peut pas être justifiée.
• La garantie sous-jacente n’est pas mentionnée dans la convention de prêt ou l’information connexe n’est pas complète ou semble inventée, ou le garant et d’autres parties de la structure du prêt ne sont pas connus.
• L’argent pour l’achat d’un bien immobilier est prêté par une entreprise, peut-être une entreprise étrangère, qui n’a aucun lien direct avec l’emprunteur.

Rénovations

• Les factures de projets de modernisation importants ou de rénovation, réels ou fictifs, sont payées en espèces.

Activités génératrices de revenus

• L’acheteur d’un immeuble à revenus ne s’intéresse pas aux profits, c’est-à-dire qu’il ne souhaite pas louer son bien ou modifier le prix du loyer ou de la location en fonction de la valeur marchande.

Mouvement

• Le client reçoit des paiements de l’étranger pouvant être liés à un compte de fiducie, qui sont immédiatement suivis de télévirements vers l’étranger sans raison logique.

Schtroumpfage

• Il y a de nombreuses opérations liées à des paiements en espèces ou sous forme de titres négociables (par exemple, traites bancaires) qui ne précisent pas le nom du véritable acheteur et dont la somme accumulée est considérée comme importante par rapport au montant total de l’opération.

Emplacement géographique

• L’acheteur étranger, soit une personne ou une entreprise, ou les fonds proviennent d’un pays reconnu pour avoir des lois strictes sur le secret bancaire, un régime de lutte contre le blanchiment d’argent inefficace ou qui est entaché par un niveau de corruption élevé.
• Il s’agit d’un acheteur étranger, une personne ou une entreprise, qui n’a aucun lien avec le Canada à part l’opération immobilière, en particulier si son nom figure sur une liste de surveillance.