Avis et suivi de réalisation de conditions
Lorsque la négociation entre le vendeur et l’acheteur se conclut par une entente, celle-ci comporte habituellement des conditions auxquelles il faut donner suite à l’intérieur des délais. Ces conditions sont formulées à la promesse d’achat, à la contre-proposition acceptée, à l’une des annexes dont l’Annexe R – Immeuble résidentiel et à tout autre document comme le formulaire Modifications qui complète ou modifie leur accord.
Pour accompagner son client dans le suivi des conditions, le courtier devrait suivre le calendrier et utiliser les outils mis à sa disposition comme les lettres types ou le formulaire recommandé Avis et suivi de réalisation de conditions – Immeuble. Ce document peut être utilisé dans la plupart des situations où un client doit envoyer à l’autre partie un avis.
Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions ne doit pas être utilisé pour modifier une promesse d’achat, mais uniquement pour que l’une des parties à une promesse d’achat acceptée puisse aviser l’autre de la réalisation de conditions ou de l’annulation de la promesse d’achat.
Pour en savoir plus : Proposition de transaction acceptée : l’importance des preuves de réception dans le suivi des conditions
AV1. Identification de l’expéditeur
Comme il s’agit d’un avis d’une personne à une autre, il faut en premier lieu identifier l’expéditeur et le destinataire en cochant pour chacun la case appropriée et en inscrivant leur nom respectif. Les noms de tous les acheteurs et vendeurs doivent y figurer.
AV2. Identification de l’immeuble
L’adresse de l’immeuble visé par l’avis doit être inscrite. Elle doit correspondre à l’adresse apparaissant à la promesse d’achat et aux autres documents de transaction.
AV3. Identification du formulaire
Le formulaire en vertu duquel les avis sont donnés doit être identifié en inscrivant le numéro de référence du formulaire (Promesse d’achat, Annexe R, Contre-proposition ou nom et numéro de référence de toute autre annexe ou de tout autre document comportant une condition à laquelle il faut donner suite).
AV4. Suivi de réalisation de conditions
Pour rendre la promesse d’achat nulle et non avenue
Considérant que plusieurs clauses des formulaires prévoient la possibilité de rendre une promesse d’achat nulle et non avenue par l’envoi d’un avis, le premier avis permet au vendeur ou à l’acheteur d’aviser qu’il rend la promesse d’achat nulle et non avenue. Cet avis est de caractère général, en ce sens qu’il réfère à l’un ou l’autre des formulaires préalablement identifiés. Le courtier doit simplement inscrire le numéro de la clause du formulaire ou du document dont les termes prévoient l’annulation et parfois y joindre des documents, comme un rapport d'inspection qui appuierait l’annulation de la promesse d’achat.
Pour en savoir plus : L’importance de confirmer l’annulation d’une promesse d’achat
Nouvel emprunt hypothécaire – Démarche de l’acheteur auprès d’un nouveau prêteur désigné par le vendeur
La clause 6.3 de la promesse d’achat prévoit que lorsque le vendeur ne reçoit pas de l’acheteur une copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire de lui consentir un prêt conforme aux modalités prévues à 6.1 dans le délai indiqué à la clause 6.2, ou s’il reçoit un avis de refus du prêteur, le vendeur peut exiger de l’acheteur qu’il fasse une nouvelle demande auprès d’un prêteur désigné par lui. La clause AV4.2 permet au vendeur de faire part de son exigence à l’acheteur dans les cinq jours suivant l’expiration du premier délai. Une fois la case cochée, le courtier doit indiquer le nom du prêteur désigné et le délai accordé à l’acheteur pour qu’il fasse sa demande et fournisse au vendeur l’engagement de ce prêteur à lui consentir le prêt recherché.
Pour en savoir plus : La clause de financement
Inspection de l’immeuble
Une fois l’inspection de l’immeuble effectuée selon les termes de la clause 8.1 de la promesse d’achat, l’acheteur peut se déclarer satisfait des résultats – ce qui fait en sorte que la condition est réalisée – ou s’en déclarer insatisfait, auquel cas il doit aviser le vendeur qu’il rend la promesse nulle et non avenue en accompagnant son avis d’une copie du rapport. Lorsqu’il se déclare satisfait, l’acheteur peut le faire après avoir reçu et lu le rapport ou sans attendre la réception du rapport, auquel cas il lui est recommandé de préciser qu’il ne l’a pas reçu. La clause AV4.3 présente ces trois choix.
Il convient de rappeler que la meilleure pratique est de laisser l’acheteur bénéficier de tout le délai prévu à la clause d’inspection afin de faire effectuer l’inspection, d’obtenir le rapport et d’en prendre connaissance et de décider s’il y a lieu de rendre la promesse nulle et non avenue.
L’avis par lequel l’acheteur informe le vendeur qu’il renonce à la lecture du rapport d’inspection doit être utilisé avec prudence. Le courtier ne devrait pas conseiller systématiquement à un acheteur de renoncer à la lecture de son rapport d’inspection, car cela pourrait être, dans certains cas, une source de litiges (ex. : le rapport écrit révèle ultérieurement un élément qui n’aurait pas été divulgué verbalement au préalable par un inspecteur lors de l’inspection). Cet avis pourrait cependant être coché dans le cas où un second acheteur insiste pour réaliser rapidement la condition d’inspection prévue à sa promesse en raison d’une autre promesse d’achat déjà acceptée par le vendeur avec une condition de vente de l’immeuble de l’acheteur. Ainsi, l’utilisation de cet avis aurait pour effet d’accélérer les démarches du vendeur pour faire annuler la première promesse d’achat acceptée.
Enfin, dans la mesure où le rapport d’inspection est entre les mains de l’acheteur, le courtier n’a en aucun temps à lui conseiller de renoncer à sa lecture. Ce n’est que lorsque l’acheteur est en attente du rapport d’inspection et qu’il veut accélérer les choses que cet avis pourrait être coché.
Pour en savoir plus : Annuler une promesse d'achat à la suite d’une inspection
Examen des documents
La disposition de la promesse d’achat en matière d’examen de documents est à la pleine satisfaction de l’acheteur. Il peut s’en déclarer satisfait – en conséquence de quoi la condition est réalisée – ou insatisfait, ce qui lui permet de rendre la promesse nulle et non avenue. Il peut aussi se déclarer insatisfait s’il n’a pas reçu tous les documents dans le délai et rendre la promesse nulle et non avenue. Les avis de la clause AV4.4 couvrent ces trois situations. À noter que ce suivi de condition ne permet pas de demander les documents manquants, quitte à étirer le délai, puisque cette option constituerait une modification à la promesse d’achat.
La meilleure pratique est de laisser l’acheteur bénéficier de tout le délai prévu à la clause de vérification des documents afin qu’il dispose de tout le temps nécessaire pour en prendre connaissance et demander conseil au besoin avant de s’en déclarer satisfait.
Dénonciation de vices ou irrégularités
La clause 10.5 de la promesse d’achat prévoit un mécanisme dans l’éventualité où un vice ou une irrégularité serait dénoncé à l’acheteur relativement aux obligations du vendeur ou à ses déclarations. Par exemple, l’analyse du certificat de localisation par un notaire pourrait révéler des anomalies au niveau du titre de propriété auxquelles il faut remédier. L’acheteur peut alors demander au vendeur de remédier à la situation, choisir d’acheter malgré les irrégularités ou tout simplement de rendre la promesse nulle et non avenue. De son côté, le vendeur pourrait devoir aviser l’acheteur qu’il a réglé le problème ou qu’il ne le fera pas. La clause AV4.5 prévoit ces cinq possibilités, faisant en sorte que l’annexe sera utilisée par l’acheteur et le vendeur à des étapes différentes, selon le déroulement des événements.
Vente de l’immeuble de l’acheteur
Il peut arriver dans une transaction que l’achat soit conditionnel à la vente de l’immeuble de l’acheteur; le vendeur accorde en quelque sorte ainsi un droit de premier refus pendant une certaine période. En vertu de la clause R2.1 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel, l’acheteur devra aviser le vendeur dans le délai prévu que l’immeuble est bien vendu et que son acheteur a obtenu son financement. S’il n’a pas vendu, il devra alors aviser le vendeur qu’il renonce au bénéfice de la condition en lui fournissant un ou plusieurs documents démontrant qu’il a les fonds nécessaires. La clause AV4.6 prévoit ces deux possibilités, l’acheteur devant choisir lequel des deux avis il fait parvenir. Dans le cas du second avis, le courtier doit décrire les documents qui l’accompagnent.
Avis de 72 heures à l’acheteur
Lorsque la clause R2.1 de l’Annexe R - Immeuble résidentiel est utilisée, elle est habituellement accompagnée de la clause R2.2 qui permet au vendeur de continuer à vendre son immeuble. En vertu de celle-ci, le vendeur devra aviser l’acheteur dans l’éventualité où il accepterait une autre promesse d’achat dont toutes les conditions seraient réalisées. Une fois informé, l’acheteur devra à son tour aviser le vendeur qu’il renonce aux bénéfices des différentes conditions de promesse d’achat, incluant celle de vendre son propre immeuble et accompagnera son avis, le cas échéant, de documents démontrant qu’il a les fonds nécessaires. Le défaut de l’acheteur de répondre au vendeur dans le délai indiqué, soit 72 heures, aura pour effet de rendre sa promesse nulle et non avenue et de permettre au vendeur de finaliser sa transaction avec le second acheteur. La clause AV4.7 prévoit les deux avis pouvant être requis par cette condition.
Annulation d’une promesse d’achat déjà acceptée
Le vendeur qui accepte une promesse d’achat alors qu’il en a déjà accepté une autre doit prévoir, à cette deuxième promesse d’achat, une disposition la rendant conditionnelle à ce qu’il puisse annuler la première. La clause R2.3 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel doit généralement être utilisée dans un tel cas. On y prévoit que le vendeur avise son deuxième acheteur, à l’intérieur d’un certain délai, du fait qu’il a rendu nulle et non avenue la première promesse d’achat. S’il ne le fait pas, il rend la deuxième promesse d’achat nulle et non avenue. La clause AV4.8 peut constituer un tel avis.
Annulation de toute autre promesse d’achat
Un vendeur pourrait aussi accepter une promesse d’achat en la rendant conditionnelle à l’annulation de toute autre promesse d’achat. Une telle façon de procéder peut constituer une position de repli, dans le cas où une promesse en vertu de laquelle il est déjà engagé deviendrait nulle et non avenue. Cette promesse d’achat doit alors prévoir une disposition par laquelle il doit aviser l’acheteur, à l’intérieur d’un certain délai, du fait qu’une telle promesse d’achat a été annulée. Les clauses R2.4 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel et P2.4 du formulaire Contre-proposition sont à cet effet.
L’avis que le vendeur doit faire parvenir à l’acheteur pour l’aviser qu’il a rendu nulle et non avenue une autre promesse d’achat peut être envoyé à l’aide de la clause AV4.9. Le courtier doit indiquer aux termes de quelle clause l’avis est envoyé.
AV5. Autres avis
Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions peut être utilisé même si l’avis qui doit être envoyé par le vendeur ou l’acheteur n’est pas prévu à la clause AV4. Le courtier doit alors l’inscrire à la clause AV5, qui peut également être utilisée pour compléter une des clauses existantes lorsque l’espace prévu est insuffisant.
Rappelons que la clause AV5 ne doit jamais être utilisée afin de prévoir des modifications à une promesse d’achat, le formulaire approprié étant alors le formulaire Modifications.
AV6. Signatures
À titre d’expéditeur ou de destinataire, selon le cas, chaque signataire de la promesse d’achat doit signer le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions, avec mention de la date, de l’heure et du lieu. Le courtier doit préciser s’ils agissent comme acheteur ou vendeur, en cochant la case correspondante.
