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7. Déclarations et obligations de l’acheteur

La promesse d’achat que fait l’acheteur comporte des déclarations et des engagements ayant trait à différents aspects de sa démarche. Ses déclarations portent notamment sur des faits qui précèdent sa promesse d’achat et dont le vendeur doit avoir connaissance, soit la visite de l’immeuble et le fait qu’il a conclu un contrat de courtage achat avec le courtier qui le représente, s’il est représenté.

Quant aux engagements, ils portent notamment sur des gestes que l’acheteur devra poser, selon les circonstances, une fois la promesse d’achat acceptée. Il y a tout d’abord son engagement à assumer les frais de préparation de l’acte de vente et de sa publication ainsi que le paiement des droits sur les mutations immobilières qui seront exigés par la suite. L’acheteur s’engage également à ne pas vendre, céder ou aliéner d’une quelconque façon les droits que lui confère sa promesse une fois acceptée, sans que le vendeur y consente. Il s’engage aussi, dans l’éventualité où l’acte de vente ne puisse être signé par sa faute, à verser au courtier qui représente le vendeur des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que ce dernier aurait payée à son courtier.
 

 

Visite de l’immeuble

Le formulaire de promesse d’achat prévoit à la clause 7.1 que l’acheteur se déclare satisfait de l’immeuble après l’avoir visité. Le courtier doit y inscrire la date de la dernière visite. Cette déclaration est faite sous réserve des résultats de l’inspection qu’il pourra faire effectuer, tel que le prévoit la clause 8.1 du formulaire de promesse d’achat ou de toute autre condition pouvant figurer à la clause 12.1 du formulaire.

Rappelons qu’en matière de garantie contre les vices cachés, le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent, c’est-à-dire le vice que l’acheteur diligent et prudent est en mesure de constater sans recourir à un expert. Le Code civil du Québec prévoit aussi que le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, règle qui prévoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel.

Ce cadre juridique fait en sorte que l’acheteur doit agir avec sérieux et prudence en prenant tous les moyens à sa disposition pour faire un achat éclairé. Il doit notamment effectuer une visite attentive de l’immeuble comme le ferait tout acheteur prudent. Le fait que l’acheteur n’ait pas à recourir à un expert ne doit pas être perçu comme diminuant l’importance de faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel.

De la même manière, ce cadre juridique exige du vendeur qu’il agisse avec transparence et qu’il soit de bonne foi. Bien que l’énoncé de la clause 7.1 soit simple, sa portée est considérable et articulée en fonction du contexte, des conditions et des moyens pris par les parties pour parvenir à la conclusion d’une éventuelle transaction, notamment l’exclusion de garantie, les informations contenues au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et l’inspection préachat.

Absence de visite

Il peut arriver que l’acheteur n’ait pas l’occasion de visiter l’immeuble ou une partie de l’immeuble avant de faire sa promesse d’achat. Il pourrait s’agir d’un immeuble locatif pour lequel les visites ne seront autorisées qu’après l’acceptation de la promesse d’achat. L’acheteur pourrait avoir déjà visité, mais vouloir faire une nouvelle visite pour vérifier certains éléments ou le faire voir par une autre personne. Il pourrait aussi s’agir d’une situation où l’acheteur est à l’étranger, d’une situation d’effervescence du marché ou de rareté de l’immeuble convoité, de sorte que l’acheteur souhaite être le premier à présenter une offre.

S’il n’y a eu aucune visite, le courtier doit rayer à la clause 7.1 la portion « l’acheteur a visité l’immeuble, le [DATE], et s’en déclare satisfait. », et demander à l’acheteur de parapher. Il devrait ensuite ajouter à la clause 12.1 la clause suivante :

« L’ACHETEUR pourra effectuer une visite de l’immeuble dans les « n. » jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si l’ACHETEUR n’est pas entièrement satisfait de cette visite et qu’il veut annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR par écrit dans les deux (2) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. »

Le délai donné à l’acheteur pour effectuer cette visite devrait normalement être du même ordre de grandeur que les délais donnés pour l’obtention du financement ou de l’inspection. Dans les faits, même si le délai est concurrent aux autres, l’acheteur souhaitera probablement visiter le plus rapidement possible pour savoir s’il entend poursuivre la transaction ou se retirer. S’il se retire à la suite de sa visite des lieux, il n’aura pas à payer pour une inspection devenue inutile. L’acheteur, parfois à la demande du vendeur, pourrait choisir d’effectuer sa visite des lieux en même temps que l’inspection, ce qui facilite la démarche auprès des locataires.

Contrat de courtage achat

L’acheteur déclare à la clause 7.2 de la promesse d’achat qu’il a conclu ou non un contrat de courtage achat avec le courtier par l’intermédiaire duquel il présente sa promesse d’achat. Une telle déclaration est significative. Elle permet à l’acheteur d’agir avec transparence en ce qui a trait à la relation professionnelle qu’il entretient avec son courtier. Il est essentiel d’expliquer à l’acheteur ainsi qu’au vendeur les conséquences pratiques du fait que l’acheteur soit représenté en vertu d’un contrat de courtage achat et de revenir sur les obligations générales du courtier immobilier en matière de représentation à l’égard des parties à une transaction.

Ainsi, le vendeur qui ne serait pas lié par contrat de courtage à un courtier doit savoir que le courtier de l’acheteur représente et défend les intérêts de ce dernier et qu’en conséquence, il aura uniquement droit à un traitement équitable.

De plus, la clause 7.2 permet de mettre en contexte le prix offert. L’utilisation de la clause R2.5 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel pouvant être ajoutée à la promesse d’achat permet aussi de donner des instructions au notaire quant au paiement direct de la rétribution au courtier ayant conclu un contrat de courtage achat avec son client acheteur. Il s’agit alors de reprendre à cette clause le montant total de la rétribution convenue au contrat de courtage achat.

Pour en savoir plus :

Ligne directrice – Conflits d’intérêts : Obligation de protéger et de promouvoir les intérêts de la personne représentée
Facturation dans les cas où la clause R2.5 est utilisée
Inclure la rétribution dans le financement
Instructions au notaire concernant la rétribution : une clause spécifique à ce sujet

Acte de vente

L’acheteur s’engage, à la clause 7.3, à payer tous les frais du notaire afférents à la préparation et à la publication de l’acte de vente, incluant le coût des copies. Une telle obligation est imposée à l’acheteur en vertu du Code civil du Québec, où il est précisé notamment à l’article 1734 qu’il est aussi tenu de payer les frais de l’acte de vente en plus de prendre livraison du bien vendu et d’en payer le prix.

Les frais dont il est question ne visent pas les frais de préparation et d’enregistrement d’un nouvel acte hypothécaire que l’acheteur devra assumer et dont il doit être conscient.

Droits de mutation

Au Québec, en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, les municipalités peuvent imposer une taxe sur les mutations immobilières, c’est-à-dire sur le transfert du droit de propriété d’un immeuble situé sur leur territoire. Cette taxe est calculée selon une formule standardisée basée à la fois sur une méthode de détermination de la valeur imposable et une série de taux d’imposition variant par tranche de valeurs. La taxe doit être payée par l’acquéreur de l’immeuble. C’est ce qui est précisé à la clause 7.4 du formulaire Promesse d’achat.

Pour en savoir plus : Droits sur les mutations immobilières

Vente ou cession de la promesse d’achat

Il est toujours possible pour un acheteur de vendre ou de céder les droits qu’il détient dans une promesse d’achat acceptée. S’il souhaite le faire, il doit cependant obtenir au préalable l’accord écrit du vendeur. Cette disposition, prévue à la clause 7.5 du formulaire Promesse d’achat protège le vendeur et lui évite de se retrouver chez le notaire pour la signature de l’acte de vente et d’apprendre que l’acheteur n’est plus le même. Cette disposition vise également à freiner, sinon à rendre transparente, toute manœuvre spéculative.

Protection de la rétribution du courtier du vendeur

La clause 7.6 Dommages stipule qu’advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne se signe pour l’immeuble, l’acheteur s’engage à dédommager directement l’agence ou le courtier lié au vendeur par contrat de courtage, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que le vendeur aurait eu à lui payer.

Cette clause permet à l’acheteur de bien saisir les conséquences du refus de signer l’acte de vente. En cas de litige, si le tribunal donne droit au vendeur ou à son courtier, l’acheteur pourrait devoir verser des dommages-intérêts tant au vendeur qu’au courtier (ou à l’agence) lié au vendeur. À noter que le versement des dommages-intérêts n’est pas automatique (et ne l’a jamais été) et ne peut avoir lieu sans recours devant les tribunaux.

Une disposition semblable est prévue à la clause 10.7 Dommages, prévoyant le paiement de dommages-intérêts à l’agence ou au courtier lié par contrat de courtage à un acheteur en cas du défaut du vendeur. Ces dommages-intérêts correspondent à la rétribution que l’acheteur aurait normalement versée à son courtier.