Contre-proposition
Bien qu’elle porte souvent sur le prix, la contre-proposition (CP) peut aussi porter sur d’autres aspects de la promesse d’achat. Tout changement à une promesse d’achat (PA), aussi mineur soit-il, doit se faire par le moyen d’une contre-proposition.
Prenons l’exemple d’un vendeur qui désire accepter une promesse d’achat à un prix dépassant ses espérances, mais en conservant un lustre non exclu à la promesse. Comme la promesse d’achat est un tout et qu’on ne peut l’accepter tout en la modifiant unilatéralement, il faut donc répondre à l’acheteur au moyen d’une contre-proposition, ce qui entraîne nécessairement le refus de la promesse d’achat. Dans cet exemple, le vendeur ne peut accepter la promesse d’achat et y mentionner que le lustre n’est pas à vendre. Pour l’exclure de la vente, il doit faire une contre-proposition. Une autre solution serait d’accepter la promesse d’achat en espérant convaincre ensuite l’acheteur de modifier l’entente pour exclure le lustre, mais rien ne garantit que celui-ci acceptera. Le vendeur devra alors respecter son engagement.
La proposition de départ demeure toujours le document de référence que l’on cherche à modifier; toutes les contre-propositions précédant la dernière effectuée étant nulles. En faisant une contre-proposition, l’une des parties à la transaction relance l’autre, de sorte que cette dernière n’est plus tenue à sa proposition originale et peut y apporter tout changement qu’elle juge opportun. Le vendeur qui reçoit une promesse d’achat y répond en contre-proposant, comme l’acheteur qui a fait une proposition à laquelle il n’y a pas eu de réponse et qui décide quelque temps plus tard de tenter à nouveau sa chance avec une contre-proposition. Si une contre-proposition est finalement acceptée, l’entente sera constituée de cette contre-proposition et de la PA à laquelle est rattaché la CP acceptée, toutes les autres contre-propositions étant considérées nulles.
Le formulaire obligatoire Promesse d’achat est assorti d’un délai d’acceptation. Le défaut d’accepter une promesse d’achat dans le délai indiqué entraîne sa nullité. Cela n’implique toutefois pas que le vendeur qui désire répondre à la promesse d’achat par une contre-proposition doive le faire à l’intérieur de ce délai. Puisque la contre-proposition du vendeur est l’équivalent d’une nouvelle promesse de vente, elle peut être présentée même après l’expiration du délai d’acceptation. Il en va de même d’une contre-proposition répondant à une autre contre-proposition.
Évidemment, toute contre-proposition devrait être faite dans un délai raisonnable suivant la réception de la proposition à laquelle elle répond. Ce délai peut varier selon les circonstances, mais il se traduit surtout en jours et non en semaines. Après un certain temps, il est préférable de simplement relancer les négociations par une nouvelle promesse d’achat. Si certains délais prévus à la promesse d’achat et à ses annexes réfèrent à une date plutôt qu’à un nombre de jours à compter de l’acceptation, il faudra alors prévoir à la contre-proposition les nouvelles dates applicables.
Le formulaire Contre-proposition ne doit pas être utilisé pour renégocier les termes d’une promesse d’achat déjà acceptée (ex. : négociation du prix de vente à la suite de l’inspection du bâtiment). Il faut alors modifier la promesse en utilisant le formulaire Modifications.
P1. Identifier les parties
Le vendeur et l’acheteur sont désignés à la contre-proposition comme le contre-proposant ou le répondant, rôle qu’ils peuvent tenir en alternance selon le déroulement de la négociation. À la première contre–proposition, le vendeur est le contre-proposant et l’acheteur le répondant. À la seconde contre-proposition, s’il y a lieu, l’acheteur joue donc le rôle de contre-proposant, alors que le vendeur devient le répondant. Pour les identifier, le courtier doit inscrire les prénom et nom de toutes les personnes désignées à la promesse d’achat comme vendeur et acheteur.
P2. Modifications
Une fois le contre-proposant et le répondant identifiés, le courtier doit préciser à la clause P2.1 si le contre-proposant promet de vendre – s’il s’agit du vendeur – ou d’acheter – s’il s’agit de l’acheteur – et inscrire l’adresse de l’immeuble, laquelle doit correspondre à l’adresse apparaissant à la promesse d’achat et aux autres documents de la transaction.
Le formulaire de contre-proposition stipule que cette promesse de vendre ou d’acheter est faite aux mêmes conditions que celles apparaissant au formulaire de promesse d’achat, sauf pour les modifications qui seront décrites par la suite. Le courtier doit inscrire le numéro de la promesse d’achat dont des modifications sont proposées à l’endroit prévu à cet effet.
La clause P2.2 du formulaire stipule que toute contre-proposition précédente est nulle, qu’elle ait été faite par le vendeur ou l’acheteur. Cette stipulation a pour effet que l’entente finale entre les parties sera constituée des termes de la promesse d’achat et de ceux de la dernière contre-proposition qui aura été acceptée. Toutes les modifications qui auraient pu être demandées dans toute autre contre-proposition ne figureront pas à l’entente si elles n’ont pas été reprises dans la dernière contre-proposition acceptée.
La clause P2.3 comprend les libellés des modifications les plus fréquemment effectuées dans le cadre d’une contre-proposition, soit celles relatives au prix et aux dates de signature de l’acte de vente et d’occupation.
Modifier le prix
Le courtier doit inscrire le nouveau prix proposé en lettres et en chiffres. Le courtier n’a pas à modifier les montants déjà mentionnés aux modalités de paiement (clause 5 de la promesse d’achat) puisque la modification prévoit un réajustement automatique. Toutefois, si le changement de prix a pour conséquence l’ajout d’une nouvelle modalité, le courtier doit en préciser la nature au paragraphe P2.3.4 Autres modifications (ex. : en contre-proposant un nouveau prix, le vendeur offre en même temps un solde du prix de vente d’un montant correspondant à la différence avec le prix originalement offert, alors que la promesse d’achat ne prévoyait pas de solde du prix de vente). Ce changement devra être noté à la clause P2.3.4 et une Annexe F – Financement, dans laquelle la clause F2.4 sera complétée, devra être jointe. Cette annexe sera mentionnée à la clause P2.5.
Outre les changements les plus courants pouvant être apportés en cours de négociation à une promesse d’achat, l’acheteur et le vendeur peuvent vouloir revenir sur tous les aspects de la promesse d’achat et même y ajouter d’autres éléments. Le courtier doit alors les inscrire à la clause P2.3.4 Autres modifications et si l’espace est insuffisant, à un formulaire Annexe G – Générale lequel devra être lié à la PA et à la CP et fera partie intégrante de la contre-proposition.
Le courtier doit inscrire le numéro de la clause ou du paragraphe de la promesse d’achat qui est modifié et y décrire le changement apporté. S’il s’agit d’une nouvelle condition, le courtier devrait utiliser de préférence une clause type.
Si la contre-proposition doit être conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat déjà acceptée par le vendeur, le courtier doit cocher la case P2.4 afin que cette condition fasse partie intégrante de la contre-proposition et inscrire la date et l’heure marquant la fin du délai accordé au vendeur pour qu’il confirme à l’acheteur qu’il a obtenu cette annulation.
Cette disposition correspond à la clause R2.4 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel. Tout comme pour cette disposition, le vendeur ne s’engage pas à entreprendre des démarches visant à obtenir l’annulation de la première promesse d’achat, contrairement à ce qui est prévu à la clause R2.3 du même formulaire. Il s’engage plutôt, dans l’éventualité où la première promesse d’achat deviendrait nulle et non avenue, à en aviser le second acquéreur à l’intérieur du délai spécifié, lequel devra, à ce moment seulement, réaliser les conditions contenues à sa promesse.
Des documents peuvent être annexés à la contre-proposition. Le cas échéant, ils doivent être mentionnés à la clause P2.5.
Autres conditions
Suivant la clause 14.1 du formulaire de promesse d’achat, celle-ci devient nulle et non avenue en cas de contre-proposition par le vendeur. Cependant, la clause P2.6 du formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat prévoit que les conditions de la promesse d’achat qui ne font pas l’objet d’une modification dans la contre-proposition demeurent inchangées. Cela signifie que les conditions de la promesse d’achat qui ne sont pas modifiées dans la contre-proposition sont reprises et intégrées à cette dernière, sans qu’il soit nécessaire pour le courtier de réécrire l’ensemble des clauses inchangées de la promesse d’achat.
Les conditions d’acceptation
La date et l’heure jusqu’à laquelle le contre-proposant, soit l’acheteur ou le vendeur, s’engage irrévocablement doivent être indiquées à la clause P2.7.
P3. Signatures
Le courtier doit s’assurer que tous les contre-proposants signent le formulaire, en indiquant la date, le lieu et l’heure de signature. Des espaces pour la signature des témoins sont également prévus. Le courtier doit également obtenir le consentement du conjoint du vendeur, si la situation l’exige.
Le contre-proposant doit accuser réception de la réponse du répondant, tant en cas d’acceptation que de refus. Cela permet d’éviter toute ambiguïté (ex. : l’acheteur se croit libéré pour faire une promesse d’achat sur un autre immeuble alors qu’en fait, le vendeur a accepté sa promesse). Informé rapidement en cas d’acceptation, l’acheteur pourra dès lors débuter la réalisation des conditions prévues à sa promesse d’achat, d’autant que les délais commencent à courir dès l’acceptation.
Pour en savoir plus :
L’utilisation du formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat en réponse à une promesse d’achat ou à une contre-proposition
Est-il nécessaire de faire signer un accusé de réception d’une promesse d’achat?
L’importance de confirmer l’annulation d’une promesse d’achat
Promesse d’achat : signature de l’accusé de réception
