6. Nouvel emprunt hypothécaire
En matière d’achat d’immeuble résidentiel, l’obtention par l’acheteur d’un nouvel emprunt hypothécaire est une modalité de paiement dont l’impact sur la réalisation de la transaction est significatif. Les fonds ainsi obtenus constituent généralement la portion la plus importante du prix d’achat. Comme il est rare que l’acheteur dispose de suffisamment d’argent pour faire un achat au comptant, sa promesse d’achat doit comporter un engagement à faire les démarches nécessaires pour obtenir un prêt lui permettant de compléter son apport en capitaux.
Prêt conventionnel et assuré
Pour être en mesure de contracter un emprunt hypothécaire, l’acheteur devra répondre à certains critères d’admissibilité et fournir à l’institution prêteuse différents documents attestant de sa situation professionnelle, de ses revenus et de leur stabilité, de ses actifs et de ses dettes. Son statut d’employé ou de travailleur autonome entre également en ligne de compte.
Au Canada, on ne peut souscrire un prêt garanti par hypothèque immobilière dont le montant correspond à 100 % de la valeur marchande d’un immeuble. L’acheteur doit verser une mise de fonds. La mise de fonds est le montant d'argent versé au moment de l'achat d'une propriété (le prêt hypothécaire couvre ce qui reste à payer). Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % pour les maisons dont le prix d'achat est de 500 000 $ ou moins, mais certains prêteurs peuvent exiger davantage. Si le prix dépasse 500 000 $, la mise de fonds minimale exigée est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour l’excédent1.
Un prêt est qualifié de conventionnel lorsque l’achat est fait avec une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur marchande de la propriété. Il ne s’agit pas nécessairement du prix d’achat, mais bien de la valeur marchande estimée par l’institution prêteuse. Si l’institution évalue la valeur marchande à un prix moindre que le prix payé, elle pourra alors demander à l’acheteur une mise de fonds plus importante ou lui demander de souscrire une assurance si le ratio de mise de fonds n’est plus suffisant. Selon l’institution, la période maximale d’amortissement pour un prêt conventionnel est de 25 ans.
Lorsque la mise de fonds effectuée pour l’achat est inférieure à 20 %, le prêt hypothécaire est alors qualifié de prêt assuré puisque la Loi sur les banques exige de l’institution financière qu’elle protège sa créance par le moyen d’une assurance. Le coût de cette assurance, qui est assumé par l’emprunteur, peut prendre la forme d’une prime unique payable en un seul versement ou être ajoutée au montant du prêt garanti par hypothèque.
Au Manitoba, en Ontario et au Québec, les primes d’assurance prêt hypothécaire sont assujetties à la taxe de vente provinciale.
Le niveau de la prime varie selon plusieurs facteurs tels le pourcentage de la mise de fonds par rapport à la valeur marchande de l’immeuble (le rapport prêt/valeur), la source de la mise de fonds, l’immeuble visé et le type d’assurance. Plus le rapport entre le prêt et la valeur de la propriété est grand, plus la prime sera élevée. Le fait que l’emprunteur soit salarié ou travailleur autonome peut aussi entrer en ligne de compte. La période d’amortissement pour un prêt assuré ne peut excéder 25 ans et l’assurance hypothécaire n’est offerte que par quelques assureurs spécialisés.
Un prêt conventionnel peut aussi être assuré à la demande du prêteur, par exemple, en échange d’un taux d’intérêt plus avantageux ou d’une période d’amortissement allongée.
Enfin, soulignons que l’origine de la mise de fonds est prise en compte dans la détermination du caractère conventionnel ou assuré de prêt. L’emprunteur doit normalement utiliser ses propres ressources financières pour constituer la mise de fonds nécessaire. Toutefois, un don fait par un parent, un emprunt ou même un incitatif accordé par le prêteur pourrait être pris en considération dans le cas de certains immeubles et selon l’emprunteur.
1 GOUVERNEMENT DU CANADA. 5.2.2 Mise de fonds, repéré en ligne le 6 février 2023 à l’adresse https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/vos-outils-financiers/hypotheques/hypotheques-2/3.html
L’emprunt
Comme l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire comporte un bon niveau d’incertitude, il est essentiel de bien définir la démarche en décrivant les paramètres de l’emprunt, en précisant un délai et en prévoyant ce qu’il advient si l’emprunt ne peut être contracté. L’engagement de l’acheteur et du vendeur est en quelque sorte suspendu temporairement jusqu’à ce que l’obtention d’un prêt se concrétise.
La clause 6.1 du formulaire Promesse d’achat édicte cette condition.
Le courtier doit y indiquer le montant de l’emprunt garanti par hypothèque et un taux d’intérêt annuel courant pouvant être exigé par le prêteur. Il ne s’agit pas d’inscrire le meilleur taux disponible sur le marché, mais celui que l’acheteur ne voudrait pas dépasser. Comme il s’agit d’un prêt hypothécaire, l’intérêt sera calculé semi-annuellement et non à l’avance, tel que le prévoit la réglementation canadienne. Le courtier doit aussi indiquer la durée maximale du plan d’amortissement ainsi que l’échéance minimale d’exigibilité du prêt. Dans le cas d’un nouvel emprunt, le rang de l’hypothèque n’a pas à être indiqué puisqu’il n’est pas essentiel à l’entente entre le vendeur et l’acheteur. Il en est de même du montant des versements. Ils n’ont pas à être indiqués puisqu’ils risquent fort de varier selon l’entente convenue entre l’acheteur et l’institution financière. Toutefois, le fait de ne pas faire état des versements mensuels ne dispense pas le courtier de discuter avec l’acheteur du montant maximal qu’il est prêt à rembourser par mois. Rappelons que cela est différent dans le cas d’une prise en charge d’une hypothèque existante, le rang de l’hypothèque et les mensualités devant être inscrits.
Le montant de l’emprunt à contracter est précis et doit correspondre à ce qui a été indiqué à la clause 5.3. Le montant de la prime d’assurance hypothécaire que l’acheteur devra acquitter s’il s’agit d’un prêt assuré ne doit pas être inclus dans le montant indiqué.
Le taux d’intérêt indiqué est maximal, de sorte que si le prêteur accordait le prêt, mais à un taux supérieur à celui indiqué et ne correspondant pas au taux courant, la condition ne serait pas considérée comme réalisée et l’acheteur ne serait plus tenu d’acheter. Le courtier ne doit pas inscrire un taux au hasard ni très bas ou très haut. Un taux trop bas pourrait faire en sorte que l’acheteur pourrait ne pas obtenir son prêt, un tel taux n’étant pas offert, et un taux trop élevé laisserait trop de marge et pourrait placer l’acheteur dans une situation où il n’aurait pas la capacité de payer. Le taux inscrit doit correspondre au marché, c’est-à-dire au taux courant affiché pour ce type d’emprunt. Dans la pratique, le courtier devrait inscrire un taux légèrement plus élevé que le taux cinq ans en vigueur, afin de s’assurer que le montant des versements correspondra au maximum que l’acheteur est prêt à payer ou pour lequel il est qualifié.
Dans l’espace prévu pour le taux d’intérêt, il est à proscrire d’écrire : « lequel ne doit pas dépasser le taux courant ». En cas de refus d’une institution financière, le vendeur pourrait obliger l’acheteur, en vertu de la clause 6.3, à se procurer un nouveau prêt à un taux nettement défavorable. Le courtier doit indiquer un taux réaliste et calculer le résultat pour que l’acheteur soit bien conscient des mensualités et du coût de l’emprunt. Au besoin, le montant des mensualités pourrait être précisé à la clause 12.1.
Les paramètres avec lesquels est décrit l’emprunt recherché laissent aussi de la latitude à l’acheteur pour négocier avec le prêteur une durée moindre ou une échéance plus longue, facteurs dont il peut facilement profiter compte tenu de la diversité des produits hypothécaires offerts par les prêteurs et de la concurrence dans ce marché.
Malgré cet espace à la négociation entre l’acheteur et son institution prêteuse, la période d’amortissement et le terme indiqués doivent aussi tenir compte des critères de qualification de l’institution et des exigences en matière de prêt assuré ou non. Ainsi, même s’il est souhaitable d’inscrire une échéance minimale, par exemple un an, pour laisser toute latitude à l’acheteur de négocier avec le prêteur une échéance plus longue, il faut s’assurer dès le départ qu’il rencontrera les exigences pour un terme plus long, par exemple cinq ans, comme c’est le cas lorsque le prêt doit être assuré. D’où l’importance pour l’acheteur d’obtenir une préautorisation de la part de l’institution financière.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Rappel
L’immeuble présenté à l’acheteur, et qui fait l’objet d’une promesse d’achat, doit répondre aux besoins et aux critères de ce dernier. Le scénario de financement utilisé doit aller dans ce sens et ne pas servir à forcer la main de l’acheteur.
Engagement
L’engagement du prêteur hypothécaire devra porter sur un emprunt correspondant au montant prévu à la clause 6.1 ou à un montant supérieur. L’acheteur pourrait, par exemple, vouloir emprunter davantage que ce dont il a besoin pour acheter l’immeuble parce qu’il souhaite faire des travaux. L’engagement de l’institution financière ne doit cependant pas être inférieur au montant indiqué, puisque cela aurait pour effet d’enclencher le mécanisme d’annulation de la promesse d’achat prévue à la clause 6.3.
Le courtier doit suivre le dossier de demande de financement. Lorsque l’échéance approche et que la confirmation n’a toujours pas été reçue, un suivi devrait être effectué avec l’institution ou le courtier hypothécaire qui représente l’acheteur. Si cela est nécessaire, le courtier doit obtenir des prolongations de délai en utilisation le formulaire Modifications.
Pour en savoir plus :
Approbation hypothécaire : le document requis
Promesse d’achat et financement d’un immeuble : l’importance de la section relative au nouvel emprunt hypothécaire
Précisions entourant les délais de financement et d’inspection
Dans les formulaires de promesse d’achat : comment prévoir le financement des rénovations ou des taxes
Absence d’engagement
Si le vendeur ne reçoit aucune preuve d’engagement confirmant que l’acheteur a obtenu son prêt, il peut, dans les cinq jours de l’expiration du délai prévu à 6.2, aviser l’acheteur par écrit qu’il exige de ce dernier qu’il fasse une nouvelle demande d’emprunt auprès d’un prêteur hypothécaire qu’il lui désigne, en lui accordant un nouveau délai pour qu’il obtienne l’engagement requis, ou qu’il rend la promesse d’achat nulle et non avenue. Si à la suite de ce délai de cinq jours le vendeur ne pose aucun geste, la promesse d’achat devient automatiquement nulle et non avenue.
Si l’acheteur reçoit un avis de refus, il doit le transmettre au vendeur. Le courtier doit s’assurer que le refus est transmis et que le vendeur en accuse réception. Dans le cas d’un refus, le vendeur a aussi un délai de cinq jours pour décider s’il dirige l’acheteur vers un autre prêteur. Ce délai se calcule à compter de la réception de l’avis et non à compter de la fin du délai prévu à 6.2. Le courtier doit être vigilant, car selon le contexte, le décompte peut être différent.
Le courtier doit recommander au vendeur, le cas échéant, de préparer son avis écrit à l’aide des clauses AV4.1 et AV 4.2 du formulaire recommandé Avis et suivi de réalisation de conditions – Immeuble.
Simple à utiliser, ce formulaire présente l’avantage de prévoir un espace signature pour le vendeur qui donne son avis et pour l’acheteur qui en accuse réception. Ce n’est pas au courtier de faire parvenir l’avis; cette tâche incombe au vendeur. Le courtier doit toutefois rappeler au vendeur l’importance de respecter le délai et les précautions à prendre avant qu’il ne prenne tout autre engagement avec un autre acheteur s’il y a lieu. Le courtier peut aussi assister le vendeur dans cette démarche et transmettre pour lui le document et obtenir l’accusé de réception. Bien que le courtier engage ainsi sa responsabilité, il pourrait s’avérer que cela soit la meilleure façon de s’assurer que le tout se fait dans les règles.
À la suite de l’expiration d’un délai non respecté par l’une ou l’autre des parties à la transaction ayant pour effet de rendre la promesse d’achat nulle et non avenue, le courtier devrait toujours recommander à son client de confirmer son intention par écrit à l’autre partie. Un tel avis permet d’éviter toute ambiguïté quant au fait que la promesse est effectivement devenue nulle et non avenue. Il est très fréquent que l’engagement du prêteur soit reçu par l’acheteur le dernier jour ou l’avant-dernier jour du délai prévu à 6.2 de la promesse d’achat. Il doit alors agir très rapidement pour informer le vendeur. Ce dernier, de son côté, doit éviter de s’empresser d’envoyer son avis d’annulation le jour même de la fin du délai pour aussitôt accepter une autre promesse d’achat, particulièrement s’il a été informé que l’engagement du prêteur a été obtenu et qu’il lui sera transmis sous peu.
Par le jeu des circonstances, le vendeur pourrait se retrouver à recevoir à la dernière minute la confirmation de l’engagement du prêteur, alors qu’il vient d’accepter une autre promesse d’achat. En plus d’éventuels problèmes juridiques découlant de cette situation, il pourrait être tenu de payer deux rétributions. Dans un contexte de promesses d’achat multiples, le courtier doit conseiller au vendeur d’attendre la fin du délai de cinq jours prévus à 6.3 avant d’accepter une deuxième promesse d’achat. S’il souhaite accepter une autre promesse d’achat alors que les délais pour fournir l’engagement ne sont pas expirés, il doit alors rendre son acceptation conditionnelle à l’annulation de la précédente, en ayant recours à la clause 2.4 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel.
