5. Mode de paiement
Si le prix offert par l’acheteur apparaît être la donnée la plus importante de la promesse d’achat, la ventilation du montant offert selon la provenance des sommes amenées à la transaction par l’acheteur revêt une importance tout aussi significative.
Le formulaire Promesse d’achat prévoit que le prix d’achat peut être couvert par toute combinaison de cinq modes de paiement différents : l’acompte, un apport de fonds additionnels, un nouvel emprunt hypothécaire, la prise en charge d’un emprunt existant et un solde du prix de vente consenti par le vendeur. Chacun de ces modes de paiement peut comporter des modalités particulières constituant des conditions à rencontrer et pouvant faire l’objet de négociation.
Leur somme doit correspondre au prix d’achat indiqué à la clause 4.1 de la promesse d’achat.
Fonds additionnels
Les fonds additionnels représentent la portion du prix d’achat qui sera payée comptant par l’acheteur et qui s’ajoute à l’acompte mentionné à la clause 5.1, si un tel acompte est effectivement remis. Ces fonds devront être versés au notaire instrumentant, en fidéicommis, dans le délai indiqué par ce dernier. Il pourrait exiger que cette somme lui soit versée plusieurs jours avant la signature de l’acte de vente compte tenu des délais de compensation des institutions financières.
Dans l’éventualité d’une vente au comptant, s’il y a un acompte, le courtier doit y inscrire le montant qui correspond à la différence entre le prix d’achat et l’acompte. S’il n’y a pas d’acompte, le montant inscrit doit correspondre au prix d’achat. Le courtier doit toujours recommander qu’un acompte soit versé lorsqu’il s’agit d’une vente au comptant. Le vendeur pourrait raisonnablement demander dans ces circonstances que l’acompte soit plus important que s’il s’agit d’un achat avec nouvel emprunt.
Si l’acheteur prévoit contracter un emprunt hypothécaire, le montant de fonds additionnels inscrit pourra correspondre à la différence entre le prix d’achat et la somme de l’acompte et du nouvel emprunt, toute variation étant possible.
S’il s’agit d’un achat au comptant ou si une somme substantielle doit être versée en plus d’un emprunt hypothécaire, le courtier doit remplir l’Annexe F - Financement et cocher la clause F2.1 afin que l’acheteur puisse démontrer qu’il a les fonds nécessaires pour l’achat de la propriété.
Pour en savoir plus : Achat d’un immeuble comptant : certaines précautions s’imposent
Nouvel emprunt
Lorsque l’acheteur doit contracter un emprunt, en plus de son acompte et de son apport comptant, le montant du nouvel emprunt doit être inscrit à la clause 5.3. Il s’agit ici d’un emprunt garanti par hypothèque, dont l’obtention par l’acheteur constitue la plupart du temps une condition essentielle à la conclusion de la transaction. Il est rare que les acheteurs aient les ressources financières pour ne pas y recourir. Les sommes ainsi obtenues devront être versées au notaire dans le délai fixé par ce dernier, comme dans le cas des fonds additionnels.
Les modalités relatives à l’obtention du prêt hypothécaire seront précisées à la clause 6.1. L’hypothèque n’est pas le prêt, mais plutôt le droit que se donne le créancier sur un bien, meuble ou immeuble, qui est affecté en garantie de l’obligation de l’acheteur à rembourser sa dette. En cas de défaut de ce dernier, le créancier a alors droit de reprendre l’immeuble, de le vendre ou de le faire vendre et d’avoir priorité pour récupérer le produit de la vente correspondant à ce qui lui est dû. Cette priorité est établie en fonction du rang de l’hypothèque et de la date de son enregistrement au Registre foncier.
Il est fréquent, et même souhaitable que l’acheteur ait déjà en main une préautorisation d’un prêteur hypothécaire indiquant le montant maximal que ce prêteur est disposé à lui verser pour l’achat d’un immeuble. Une telle préautorisation peut même comporter une garantie de taux d’intérêt pour une certaine période. Idéalement, l’acheteur devrait l’obtenir dès le début de ses démarches. Ce document aide à baliser les recherches de l’acheteur et confirme l’analyse de sa capacité. Cela pourra aussi aider lors de la négociation, rassurant le vendeur sur le sérieux et la capacité financière de l’acheteur. Certains vendeurs en font même une exigence à la réception de toute promesse d’achat.
Le document de préautorisation peut avoir un caractère général ou porter sur un immeuble spécifique. Il ne constitue cependant pas la preuve de l’engagement du prêteur (réel et sans condition) à lui consentir un nouvel emprunt hypothécaire, engagement qui devra être fait en conformité avec les dispositions de la clause 6 du formulaire Promesse d’achat.
Emprunt non garanti par hypothèque
Il se pourrait aussi qu’il s’agisse d’un emprunt traditionnel, non garanti par hypothèque. Le mot « hypothécaire » à la clause 5.3 doit alors être rayé et paraphé par l’acheteur et le vendeur. Il en sera de même aux dispositions de la clause 6.
Emprunt existant
Lorsque l’acheteur s’engage à prendre en charge un emprunt hypothécaire existant, le courtier doit y inscrire le solde global approximatif, montant qui sera réajusté au moment de la signature de l’acte de vente. Il pourrait y avoir plus d’un emprunt.
Il est possible qu’une telle prise en charge soit une exigence du vendeur et qu’il en soit déjà fait état à la fiche descriptive. Si ce n’est pas le cas, le courtier doit valider avec le vendeur (s’il n’est pas représenté) ou son courtier la possibilité d’une telle prise en charge et les conditions de base de ces emprunts (solde, rang de l’hypothèque, identité du prêteur, taux d’intérêt, montant des versements, terme et amortissement du prêt, etc.). Le courtier doit vérifier le type d’hypothèque, si une marge hypothécaire y est attachée ou s’il s’agit d’une hypothèque subsidiaire par laquelle l’institution financière a pris une garantie égale ou même plus élevée que la valeur de la propriété et non limitée à la seule valeur du prêt.
En ayant en main cette information, l’acheteur pourra juger de la pertinence du scénario et en faire un élément de sa promesse d’achat. Écrire les modalités de la prise en charge à la clause F2.3 du formulaire obligatoire Annexe F – Financement, en expliquant à l’acheteur qu’il doit lui-même entreprendre les démarches auprès des créanciers hypothécaires et fournir au vendeur, dans un certain délai, une preuve du consentement des créanciers à ce qu’il prenne en charge l’hypothèque. S’il ne fournit pas ce consentement dans le délai indiqué parce que cela lui a été refusé ou parce qu’il n’a pas eu de réponse, le vendeur a cinq jours pour choisir de faire lui-même la démarche au nom de l’acheteur ou pour rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en avisant par écrit l’acheteur. Si le vendeur choisit de faire la démarche lui-même, il a un délai de cinq jours pour obtenir le consentement du prêteur. S’il l’obtient, cette condition est remplie; sinon, la promesse d’achat devient nulle et non avenue.
Solde du prix de vente
La dernière source d’apport en capitaux est celle où le vendeur, pour couvrir le manque de fonds, prête lui-même l’argent à l’acheteur en lui consentant un solde du prix de vente. Il peut être intéressant pour le vendeur de participer au financement, notamment pour trois raisons :
- il en tirera un revenu d’intérêt;
- il diversifiera ses investissements;
- il vendra, et ce, même si l’acheteur n’a pas toutes les ressources requises à ce moment précis.
Moins utilisé dans un marché très actif et favorable au vendeur, le solde du prix de vente peut devenir très utile dans un marché favorisant l’acheteur. Tout dépend de la situation respective de l’acheteur et du vendeur. Un vendeur qui envisage de racheter un autre immeuble à un prix plus élevé que celui qu’il vend ne voudra pas envisager cette option puisqu’il a besoin de son argent. Cependant, si la propriété est libre de dettes et s’il rachète plus petit ou ne rachète pas, il peut y voir là une belle occasion.
Il est préférable de vérifier au préalable avec le vendeur ou avec son courtier si cette possibilité peut être envisagée et à quelles conditions. Si l’acheteur demande un solde du prix de vente, le courtier doit remplir la section F2.4 du formulaire obligatoire Annexe F – Financement, qui comprend les clauses pertinentes quant aux modalités du prêt, à la garantie, à la préférence de rang ainsi qu’à sa transférabilité.
La disposition du solde de prix de vente comprend aussi une mention selon laquelle l’acte de vente comprendra une clause résolutoire, permettant au vendeur de demander la résolution de la vente si l’acheteur est en défaut de verser ses paiements. L’exercice d’un tel droit ne peut se faire que dans un délai de cinq ans à compter de la vente. Conséquemment, le courtier ne doit pas indiquer un terme qui excède cinq ans s’il veut s’assurer que le vendeur garde les mêmes garanties tout au long de l’entente.
On prévoit de plus au premier paragraphe de la clause F2.4.2. Garantie et préférence de rang que le vendeur consent à céder sa priorité de rang, dans le cas de la création d’une nouvelle hypothèque, de son renouvellement ou de son remplacement ayant déjà préférence de rang, pourvu que les soldes des autres emprunts ne soient pas augmentés et que l’acheteur ne soit pas en défaut de ses obligations.
Les deux derniers alinéas de F2.4.2 visent à protéger la garantie du vendeur, dans l’éventualité où celui-ci a cédé sa préférence de rang conformément à ce qui est prévu au premier alinéa, et évitent ainsi au vendeur d’être obligé de céder son rang pour une période indéfinie et d’être à la merci de l’acheteur qui pourrait, par de nouveaux emprunts, diminuer la valeur de sa garantie.
L’hypothèque de premier rang de l’acheteur devra être avec « amortissement fixe » et dépourvue de clauses lui permettant de réemprunter du capital. Par ailleurs, l’hypothèque ne pourra garantir qu’une seule dette à terme, excluant toute dette et ouverture de crédit futures. De plus, si le vendeur doit consentir à céder sa préférence de rang, dans le cadre d’un refinancement de la propriété, il ne sera pas tenu de le faire si le refinancement est pour un montant supérieur au solde qui demeure dû sur l’hypothèque de premier rang.
Enfin, on précise à F2.4.3 – Transférabilité que le solde du prix de vente ne peut être transféré sans le consentement écrit du vendeur, de façon qu’il puisse connaître et qualifier lui-même la personne dont il sera le créancier.
Prix total
Le courtier doit s’assurer que le prix total correspond réellement à l’addition des montants inscrits aux clauses 5.1 à 5.5 et qu’il correspond au prix d’achat indiqué à la clause 4.1.
Changement en cours de négociation
Il est probable que la négociation qui suivra la présentation de la promesse d’achat au vendeur amènera des modifications au prix d’achat. Dans un tel cas, le courtier doit modifier les modalités de paiement en plus de la clause 4.1.
Le formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat doit comprendre les changements aux sections 5 (Mode de paiement) et 6 (Nouvel emprunt hypothécaire) du formulaire Promesse d’achat. Si nécessaire, le courtier peut remplir une nouvelle Annexe F – Financement qui sera annexée à la contre-proposition.
