6. Rétribution
Comme pour le contrat de courtage vente, le formulaire obligatoire Contrat de courtage exclusif – Achat prévoit que la rétribution du courtier peut prendre la forme d’un pourcentage ou d’une somme forfaitaire. À la base, l’acheteur et le courtier doivent faire un choix entre les deux, auquel d’autres modalités, qui seront décrites au formulaire obligatoire Annexe DR – Déboursés et rétribution, pourront y être greffées.
Dans le cas d’un pourcentage, selon les circonstances, la somme sera calculée sur le prix fixé à une promesse d’achat ou encore sur le prix recherché qui aura été indiqué à la clause 5.1 du contrat de courtage achat (CCA).
Par exemple, à la clause 6.1, si le calcul est fait sur un montant de 390 000 $ prévu à une promesse d’achat, la rétribution due sera de 11 700 $ si le pourcentage est de 3 % ou de 7 800 $ si le pourcentage est de 2 %.
Le calcul est le même s’il doit être fait sur le prix recherché plutôt que sur le prix d’achat prévu à la promesse d’achat. Ce sera le cas si l’acheteur empêche volontairement l’exécution du contrat. Il en sera de même si la promesse d’achat conclue consiste en une opération sur le capital-actions du vendeur.
À la clause 6.2 du contrat, le courtier s’engage à percevoir toute rétribution qui peut lui être due par une autre agence ou un autre courtier. Cette clause informe aussi le client que la rétribution offerte en partage peut varier d’un titulaire à l’autre et d’une propriété à l’autre et qu’elle peut dépasser la rétribution convenue au CCA. Le courtier doit informer son client de la rétribution attendue en partage avant que ce dernier ne formule une proposition d’achat. Cet avertissement contribue à une meilleure transparence envers le consommateur.
Cette clause établit également que la rétribution que devra payer l’acheteur sera diminuée de toute rétribution que le courtier pourrait recevoir d’une autre agence ou d’un autre courtier en vertu d’une entente de partage de rétribution prévue dans un contrat de courtage vente.
La rétribution prévue au contrat de courtage achat pourrait ne pas correspondre au partage de rétribution qui sera reçue d’un autre courtier en vertu de la clause 7.3 du contrat de courage vente de ce dernier.
Si la rétribution prévue au contrat de courtage achat est moins élevée que la rétribution de partage, l’acheteur n’aura rien à verser à son courtier. La déduction amènera son solde à 0. Si elle est plus élevée, le courtier de l’acheteur peut percevoir la différence. Cela peut se faire de deux façons : directement de l’acheteur ou en assurant que le montant puisse être financé à même le prix d’achat offert. Il en est de même si la transaction effectuée par l’acheteur porte sur un immeuble vendu par un vendeur agissant sans intermédiaire.
Si l’option financement est privilégiée, elle doit être prévue à la promesse d’achat en utilisant la clause R2.5 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel qui sera joint à la promesse d’achat en complément de la clause 11.4.
Exemple 1
- Le partage de rétribution est 3 % du prix vendu.
- La rétribution prévue au contrat de courtage achat est 2,5 % du prix vendu.
- L’acheteur et le vendeur sont tous les deux représentés par un courtier.
- L’acheteur convient de payer la différence entre ce qui est prévu au contrat de courtage achat et ce que son courtier perçoit du courtier du vendeur.
- À la clause 11.4 de la promesse d’achat, il est prévu que le montant de la rétribution totale prévue au contrat de courtage vente sera payé directement au courtier du vendeur.
- La clause R2.5 n’est pas utilisée et aucune instruction n’est donnée au notaire.
- La rétribution du courtier de l’acheteur sera de 3 %, et sera versée par le courtier ou l’agence du vendeur.
Exemple 2
- Le partage de rétribution est 2 % du prix vendu.
- La rétribution prévue au contrat de courtage achat est 2,5 % du prix vendu.
- L’acheteur et le vendeur sont tous les deux représentés par un courtier.
- À la clause 11.4 de la promesse d’achat, il est prévu que le montant de la rétribution totale de la rétribution prévue au contrat de courtage vente sera payé directement au courtier du vendeur. Aucune instruction n’est donnée au notaire pour qu’il verse un montant directement au courtier de l’acheteur.
- La clause R2.5 n’est pas utilisée.
- Le courtier du vendeur versera les sommes qu’il doit (2 %) au courtier de l’acheteur et l’acheteur versera la différence (0,5 %) après réception de la facture de son courtier pour ce montant.
Exemple 3
La rétribution qui est due au courtier de l’acheteur lui sera versée à même les sommes disponibles au vendeur. Le montant de la rétribution sera inclus dans le prix d’achat et pris en compte pour le financement.
Cette situation pourrait se produire lorsque l’acheteur est représenté par un courtier et que le vendeur n’est pas représenté par un courtier. La rétribution prévue au CCA sera retenue à même les sommes disponibles revenant au vendeur au moment de la signature de l’acte de vente pour ensuite être versées au courtier par le notaire. Il n’y a rien d’inscrit à 11.4 de la promesse d’achat puisque le vendeur n’est pas représenté par un courtier. La clause R2.5 de l’Annexe R sera utilisée.
Quand le prix offert à la promesse d’achat comprend la valeur de la rétribution payable au courtier de l’acheteur
Un facteur important dont il faut tenir compte lorsqu’il est envisagé d’ajouter votre rétribution au prix d’achat offert, est que la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) impose deux conditions de base pour qu’elle puisse assurer un éventuel prêt hypothécaire. Il faut que le montant de cette rétribution soit inclus dans le prix d’achat indiqué à la proposition de transaction (contrat de vente ou promesse d’achat) et que le prix offert, incluant la rétribution, n’excède pas la valeur de la propriété.
Par ailleurs, le fait que le prix offert à la promesse d’achat comprenne la valeur de la rétribution qui sera payable au courtier de l’acheteur exige une démarche particulière, tout d’abord auprès de l’acheteur et par la suite auprès du vendeur au moment de lui présenter la proposition de transaction. Le vendeur doit bien comprendre la situation et le mécanisme de perception, mais surtout connaître clairement le montant qu’il obtiendra du produit de la vente déduction faite de la rétribution du courtier.
TABLEAU 1 — Prix de vente prévu à la clause 4.1 de la promesse d’achat réduit de la rétribution en pourcentage incluant les taxes
| Prix d’achat inscrit à 4.1 | 250 000 $ | |
| - Rétribution (2.5 %) | 6 250 $ | |
| - TPS (5 %) | + 312,50 $ | |
| - TVQ (9,975 %) | + 623,44 $ | |
| - Rétribution incluant les taxes | 7 185,94 $ | |
| Prix de vente MOINS rétribution taxée | - 7 185,94 $ | |
| Produit restant disponible au vendeur | 242 814,06 $ |
TABLEAU 2 — Produit restant disponible au vendeur auquel on ajoute la rétribution sous forme de montant forfaitaire incluant les taxes
| Produit restant disponible au vendeur | 240 000 $ |
| Rétribution (inscrite à R2.5), incluant les taxes | + 7 000 $ |
