Bonifier une promesse d’achat avant son acceptation
Une fois que l’acheteur a signé sa promesse d’achat, il arrive qu’il juge nécessaire d’y apporter des changements ayant pour effet de bonifier sa proposition faite au vendeur. En d’autres mots, il veut rendre sa promesse d’achat plus intéressante.
C’est souvent le cas lorsqu’il apprend que d’autres propositions sont présentées simultanément à la sienne. Le courtier du vendeur doit informer tout acheteur non représenté à qui il donne un traitement équitable de l’existence de ces autres propositions, tout comme il doit en informer tout courtier représentant un acheteur qui, à son tour, en fera part à son client.
Informé rapidement, l’acheteur pourrait vouloir rendre sa promesse d’achat plus concurrentielle notamment en augmentant le prix qu’il propose, en retirant une condition ou en réduisant un délai, comme celui de la signature de l’acte de vente.
Les façons de bonifier une promesse d’achat sont multiples et doivent être envisagées en tenant compte du contexte de la transaction et en particulier des besoins de l’acheteur et des moyens dont il dispose. Le courtier doit conseiller judicieusement son client en lui faisant comprendre la surenchère et en lui proposant d’autres solutions (ex. : ajout d’un versement d’acompte si sa promesse n’en prévoyait pas). L’acheteur doit être conscient du risque de ne pas bonifier sa promesse dans le cas où il n’est pas la seule personne intéressée, tout comme il ne doit pas perdre de vue qu’il n’est pas opportun d’acheter à tout prix. La non-bonification de sa promesse d’achat doit toujours faire partie des choix qui lui sont offerts.
L’acheteur pourrait aussi vouloir améliorer ce qu’il propose au vendeur parce qu’il réalise d’entrée de jeu que certaines conditions seront difficilement recevables. Il veut faciliter et écourter l’éventuelle négociation. Par exemple, au moment où la promesse d’achat a été rédigée, la stratégie était de faire une proposition agressive, à un prix très bas. Après réflexion, l’acheteur veut modifier sa promesse d’achat pour augmenter le prix. Le courtier doit expliquer à l’acheteur qu’il ne peut pas apporter des ajustements puisque la promesse d'achat est déjà signée.
Le changement doit être fait en remplissant le formulaire Bonifications avant acceptation, qui sera présenté au vendeur en même temps que la promesse d’achat. Cette bonification pourrait être faite même si la promesse d’achat a déjà été présentée si le vendeur n’y a pas encore répondu et que l’on se trouve toujours à l’intérieur du délai prévu pour l’acceptation par le vendeur.
Le formulaire Bonifications avant acceptation ne doit pas être utilisé pour répondre à une promesse d’achat ou faire une contre-proposition – le formulaire obligatoire Contre-proposition est destiné à cet usage. Il ne doit pas être utilisé non plus pour modifier une promesse d’achat acceptée. Le formulaire obligatoire Modifications doit être utilisé dans ce cas.
B1. Identification du formulaire principal
Le courtier doit inscrire à la clause B1 le numéro de référence du formulaire de promesse d’achat bonifié.
B2. Bonification de la promesse d’achat (avant acceptation)
La bonification apportée à la promesse d’achat doit être inscrite à la section B2. S’il s’agit du prix offert, le courtier doit inscrire le montant, en lettres et en chiffres, à la clause B2.1. La disposition prévoit déjà que les modalités de paiement, généralement prévues à la clause 5 de la promesse d’achat, seront réajustées en conséquence. Le courtier peut aussi préciser les détails de la bonification à la clause B2.2, notamment lorsque le changement à l’une ou l’autre des modalités de paiement constitue en soi une bonification (ex. : versement d’un acompte beaucoup plus important). Il doit également inscrire à ce paragraphe tout autre changement à la promesse d’achat pouvant constituer une amélioration aux yeux du vendeur, que ce soit par le retrait d’une condition ou d’un délai raccourci.
B3. Autres conditions
La clause B3.1 stipule que toutes les autres conditions de la promesse d’achat identifiée à B1 demeurent inchangées.
B4. Signatures
Le formulaire doit être signé par toutes les personnes ayant signé la promesse d’achat à titre d’acheteur. Elles y reconnaissent avoir lu et compris le formulaire, consentir à la bonification et en avoir reçu copie. Le lieu de signature, la date et l’heure doivent être indiqués, tout comme il est possible de demander à un témoin de signer. Le vendeur identifié à la promesse d’achat pourra par la suite répondre en signant le formulaire, reconnaissant ainsi avoir reçu, lu et compris la bonification et acceptant d’être lié par les termes qui y sont prévus dans l’éventualité où la promesse d’achat serait acceptée. Le lieu de signature, la date et l’heure ne doivent pas être oubliés et un témoin peut signer.
Si le conjoint du vendeur intervient à la promesse d’achat, il doit également signer de façon à attester qu’il a reçu, lu et compris la bonification, qu’il y apportera son concours en cas d’acceptation et qu’il interviendra à l’acte notarié.
Pour en savoir plus : Réception de plusieurs promesses d'achat?
