9. Examen de documents par l’acheteur
L’acheteur doit pouvoir consulter tout document concernant l’immeuble. Au moment de la préparation de la promesse d’achat, il devrait déjà avoir obtenu et revu avec son courtier certains documents disponibles comme la fiche descriptive et le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. S’il est disponible, le certificat de localisation doit aussi être examiné avant que la promesse d’achat ne soit préparée.
L’examen de ces premiers documents aidera à déterminer quels autres documents doivent être demandés au vendeur et pour lesquels l’examen et la vérification à la satisfaction de l’acheteur seront une condition à la promesse d’achat.
Outre les documents idéalement consultés avant la préparation de la promesse d’achat, des documents additionnels peuvent être demandés par l’acheteur. La nécessité pour ce dernier de procéder à un tel examen varie selon le contexte de la transaction, le type d’immeuble ou toute autre circonstance. Lorsque cela est requis – ce qui n’est pas toujours le cas –, le courtier doit rendre la promesse d’achat conditionnelle à l’examen et à la vérification de documents clairement énumérés, et ce, à la satisfaction de l’acheteur.
Ce sera le cas notamment des documents mentionnés au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble attestant des déclarations qui y sont faites. Ce pourrait être des factures pour l’installation d’équipements ou d’appareils, des plans et permis touchant les travaux majeurs, des rapports d’inspection ou d’expertise antérieurs, de l’information sur le zonage, des baux et avis ou encore de l’information sur les dépenses et l’entretien de l’immeuble ainsi que sur ses revenus, etc. L’acheteur pourrait demander d’autres documents que son courtier, un autre courtier ou même le vendeur n’ait pas en leur possession. La disposition ne porte pas sur les seuls documents en possession du vendeur, mais bien sur tout document pouvant être demandé par l’acheteur. Le tout doit être inscrit à la clause 9.1, en précisant à l’endroit prévu le délai à l’intérieur duquel ces documents devront être remis. Il s’agit généralement d’un délai de quelques jours seulement.
Si l’acheteur n’est pas représenté par un courtier, le courtier du vendeur pourrait aisément lui remettre, avant même de préparer la promesse d’achat, une copie de tous les documents additionnels pertinents que le vendeur lui a déjà fournis.
Si l’acheteur et le vendeur sont tous les deux représentés par un courtier, le courtier de l’acheteur doit vérifier si le courtier du vendeur a affiché ces documents dans le service de diffusion d’information auquel il a recours. S’ils n’y sont pas, le courtier de l’acheteur doit tenter de les obtenir avant de faire la promesse d’achat et inscrire par la suite à la clause 9.1 tous les documents qui n’ont pas encore été consultés.
Si l’immeuble est vendu directement par le propriétaire, sans courtier immobilier, le courtier de l’acheteur doit conseiller à son client de demander une description détaillée de l’immeuble ainsi que les déclarations du vendeur sur celui-ci, de même que les avis d’imposition (taxes municipales et scolaires), les factures d’énergie, etc.
Résultats de l’examen et de la vérification des documents
Si l’examen des documents reçus est à la satisfaction de l’acheteur, il peut en aviser le vendeur et déclarer que la condition est réalisée. Il peut laisser courir le délai, la condition s’éteignant une fois celui-ci écoulé.
Le délai dont dispose l’acheteur pour aviser le vendeur qu’il rend la promesse d’achat nulle et non avenue est composé de deux volets : un premier délai est accordé au vendeur pour qu’il remette les documents, et un second délai de sept jours additionnels pour que l’acheteur, à son tour, puisse aviser le vendeur. Si le premier délai est, par exemple, de 5 jours, le délai total sera de 12 jours.
Il appartient au courtier de faciliter le déroulement de cette étape en calculant le délai, en l’expliquant aux parties et en suivant l’exécution des étapes. Il minimise ainsi les irritants et les erreurs possiblement coûteuses.
Pour en savoir plus : Obtention du certificat de localisation : quelle clause utiliser à la promesse d’achat? et Proposition de transaction acceptée : l’importance des preuves de réception dans le suivi des conditions
