2. Objet et durée du contrat
L’une des sections qui diffère entre le Contrat de courtage exclusif – Vente (CCVE) et celle du Contrat de courtage non exclusif – Vente (CCVNE) est la section 2 « Objet et durée du contrat ».
Dans le cas du CCVE, le caractère d’exclusivité du contrat de courtage que le courtier signe avec le vendeur signifie qu’il sera le seul courtier à lui offrir ses services. L’exclusivité fait aussi en sorte que les autres titulaires de permis devront s’abstenir de solliciter le client pendant la durée du contrat pour offrir leurs services.
Si le courtier et son client ont conclu un CCVNE, le vendeur conserve le droit, pendant la durée du contrat, d’offrir l’immeuble en vente par l’intermédiaire d’une autre agence ou du courtier de son choix.
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Avant même de rencontrer le vendeur et surtout de conclure une entente avec lui, le courtier doit faire les démarches nécessaires pour déterminer si l’immeuble ne fait pas déjà l’objet d’un contrat de courtage exclusif en vérifiant les services de diffusion d’information et en posant la question au vendeur.
Pour en savoir plus : Ligne directrice – Collaboration et partage de rétribution – 2. Respecter le caractère exclusif du contrat de courtage.
Tout comme l’identification des parties, la durée est une mention obligatoire à tout contrat de courtage. Elle est établie en inscrivant la date d’expiration à l’espace prévue à cette fin et cela doit être fait avant d’apposer la signature au formulaire. La date d’expiration ne peut pas être remplacée par des expressions telles que « jusqu’à la vente » ou « indéterminée », puisqu’on ne peut faire aucun ajout après la signature du contrat. Le contrat de courtage vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements prend fin automatiquement 30 jours après sa conclusion, si la date et l’heure d’expiration n’ont pas été indiquées lors de sa signature.
Le droit de dédit
L’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit que le client peut résilier à sa discrétion le contrat dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties. Le contrat est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d'un avis écrit au titulaire de permis. Ce droit est absolu, le client ne peut y renoncer.
Pour en savoir plus : Le droit de dédit du client au contrat de courtage : un choix à respecter
Résiliation d'un contrat de courtage
Une fois écoulée la période de trois jours pour l’exercice du droit de dédit, il arrive occasionnellement, après quelques semaines, que le client décide de ne plus vendre son immeuble. Si le contrat est résiliable, il peut le faire unilatéralement, c’est-à-dire sans l’accord de son courtier, en l’avisant par écrit. Toutefois, si le contrat est irrévocable, la résiliation ne pourra se faire que d’un commun accord, ce qui exigera l’utilisation du formulaire Modifications (clause M2.1), sur lequel le courtier inscrira la nouvelle date et la nouvelle heure d’expiration.
Il est aussi fortement conseillé d’indiquer dans le contrat de courtage, ou au formulaire Modifications si cela n’avait pas été prévu au contrat, les termes de toute entente entourant la terminaison du contrat, notamment en ce qui concerne les frais et dépenses que le client aura à rembourser au courtier ou tout autre dédommagement pour le préjudice subit en raison de la résiliation, le cas échéant, et sur lequel ils se seront entendus. En effet, bien que le Code civil du Québec accorde le droit au client de mettre fin unilatéralement au contrat de service, il prévoit tout de même qu’il a alors certaines obligations envers le prestataire de services1.
En cas de résiliation, le droit du courtier à une éventuelle rétribution est fortement restreint, sauf dans un éventuel cas réunissant toutes les conditions suivantes : le contrat est stipulé exclusif, la vente s’effectue avec une personne qui a été intéressée pendant la durée du contrat et l’opération survient au plus 180 jours après la date d’expiration du contrat et que, durant cette période, le client n’a pas conclu avec un autre courtier un contrat stipulé exclusif2.
La situation n’est pas la même lorsqu’il est stipulé au contrat de courtage que celui-ci est non résiliable; le vendeur ne pourra alors le résilier unilatéralement que si le courtier y consent.
Pour en savoir plus : Résiliation d'un contrat de courtage
1 Art. 2129, C.c.Q.
2 Selon art. 27 de la Loi sur le courtage immobilier et clause 7.1 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente
Mise hors marché de l’immeuble
Lorsque le contrat n’est pas résiliable et que le vendeur ne veut plus vendre, plutôt que de convenir d’une résiliation, le courtier et le vendeur peuvent convenir de la mise hors marché de l’immeuble. Le courtier accepte alors de ne plus poser de gestes visant à vendre l’immeuble, incluant toute publicité. Le contrat demeure en vigueur, mais certaines de ses obligations sont suspendues jusqu’à son échéance.
Comme le contrat de courtage n’est pas résilié et que toutes les autres conditions demeurent en vigueur, le vendeur est tenu de respecter ses obligations. Il ne peut pas offrir son immeuble en vente par lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ou d’un autre courtier en signant un autre contrat de courtage, dans le cas bien sûr où il s’agit d’un contrat exclusif. S’il vend l’immeuble par lui-même, en acceptant directement une promesse d’achat, la rétribution prévue au contrat de courtage devient en principe exigible.
Comme toute autre modification apportée au contrat de courtage, la mise hors marché de l’immeuble doit être consignée dans un formulaire Modifications. Il est recommandé d’utiliser la clause type 2.1 – Mise hors marché.
Pour en savoir plus : Clauses types - 2 - Modifications au contrat de courtage
Immeuble non disponible pour des visites
Pour en savoir plus : Propriété mise hors marché, résiliation de contrat et propriété temporairement non disponible : des concepts à ne pas confondre
Changements affectant l’agence ou le courtier
Le vendeur pourrait vouloir résilier le contrat de courtage parce que son courtier apporte des changements à la façon d’exercer le courtage immobilier. C’est le cas spécifiquement si ce dernier a cessé d’agir à son compte pour se joindre à une agence ou encore s’il agit pour une agence et désire en joindre une autre ou pour agir à son compte.
Pour en savoir plus : Bien gérer les changements affectant le courtier ou l'agence lié par contrat de courtage et Avis – changement d'agence ou de statut
