2. Objet et durée du contrat
L’exclusivité du contrat
« L’acheteur retient en exclusivité les services de l’AGENCE ou du COURTIER […] »
Le courtier doit informer son client du caractère exclusif du contrat de courtage achat. Cela signifie que l’acheteur ne peut utiliser les services de quelqu’un d’autre pour mener à bien son projet. Selon les conditions de rétribution et les modalités de l’exclusivité prévues au contrat de courtage et selon les déclarations et obligations de l’acheteur établissant en quoi consiste l’exclusivité, l’acheteur pourrait devoir rétribuer le courtier qui le représente, et ce, même s’il effectue l’achat par lui-même.
La recherche d’un immeuble et une entente visant l’achat
« […] pour rechercher un immeuble ci-après décrit et agir en vue de réaliser une entente visant un achat. »
Les services du courtier sont retenus pour rechercher un immeuble. Selon le contexte, il en donnera une description, à l’aide notamment des clauses 3, 4, 5, et 10 du contrat. Cette recherche pourra porter sur ce qui est en vente par d’autres agences ou courtiers, sur ce qui est vendu sans intermédiaire et même sur des immeubles qui ne sont pas en vente.
Les services du courtier ne se limitent pas à effectuer la recherche. Il doit, de plus, agir en vue de réaliser une entente visant un achat, ce qui suppose un rôle d’intermédiaire par lequel il met en relation l’acheteur avec le vendeur par un ensemble de moyens. Cela comprend le démarchage, l’analyse, la préparation de documents de transaction, la négociation et l’accompagnement du client jusqu’à ce que la transaction soit réalisée, et même après.
Exclusivité et collaboration
Pour réaliser une entente visant un achat, le courtier aura fort probablement à collaborer avec une autre agence ou un courtier à qui un vendeur aurait confié la vente de sa propriété. Il devra le faire en tenant compte de son obligation déontologique de favoriser la réalisation d’une transaction en collaborant avec tout autre titulaire d’un permis qui en fait la demande, à des conditions raisonnables préalablement convenues entre eux.
Dans le contexte traditionnel du courtage immobilier résidentiel, où le courtier du vendeur partage sa rétribution avec le courtier de l’acheteur, l’application de cette règle est éprouvée et ancrée dans les coutumes et usages. Elle prend cependant une tournure particulière lorsque le courtier de l’acheteur a convenu avec son client par contrat de lui verser une rétribution.
Pour en savoir plus : Ligne directrice – Collaboration et partage de rétribution
Exclusivité du contrat et acheteur qui achète par lui-même
La notion d’exclusivité ne vise que le courtier et, par extension, toute autre personne qui pourrait agir comme intermédiaire pour la recherche et la réalisation d’un achat. Sur la base du seul énoncé à la clause 2.1, l’acheteur pourrait ainsi conserver la possibilité de rechercher par lui-même son immeuble et de l’acheter sans l’intermédiaire de son courtier, sans faire perdre au contrat son caractère d’exclusivité. Ce n’est pas cette disposition qui l’empêche, mais d’autres dispositions, indissociables de la mention d’exclusivité, et qui sont prévues au paragraphe 7.1 du contrat. L’acheteur s’y engage, pendant la durée du contrat, à ne pas négocier ou entreprendre des démarches lui-même, ou par l’intermédiaire d’une autre personne, avec le propriétaire de tout immeuble correspondant à celui décrit au contrat. Il s’y engage de plus à ne pas devenir partie à une entente visant l’achat, l’échange ou la location d’un tel immeuble sans votre intermédiaire, comme c’est le cas au contrat de courtage exclusif vente.
Le respect du caractère exclusif du contrat de courtage achat
Avant de conclure un contrat de courtage avec un acheteur, le courtier doit entreprendre les démarches nécessaires pour déterminer si ce dernier n’a pas déjà conclu un contrat de courtage achat avec un autre courtier. De plus, le courtier ne doit poser aucun acte incompatible avec un contrat de courtage exclusif, par exemple, en fixant un rendez-vous, en présentant une proposition de transaction ou en menant des négociations directement avec un vendeur ayant conclu un contrat de courtage vente avec un autre courtier.
La durée du contrat de courtage
Le contrat de courtage doit mentionner sa durée. Le courtier doit mentionner la durée du contrat de courtage achat en y inscrivant la date d’expiration dans l’espace prévue à la clause 2.1 du formulaire. Le contrat ne peut être d’une durée indéterminée ou prendre fin à un moment désigné d’une autre façon (ex. : après trois mois).
À défaut d’une stipulation quant à sa date d’expiration, le contrat expire 30 jours après sa conclusion.
Le contrat n’a pas de durée minimale ou maximale et il appartient à l’acheteur et au courtier de convenir d’une durée appropriée. Au besoin, cette durée peut être prolongée ultérieurement en utilisant la clause M2.1 du formulaire obligatoire Modifications.
Le contrat de courtage achat est un contrat de service et, par conséquent, peut être résilié unilatéralement par le client en tout temps1.
Le droit de dédit
La Loi sur le courtage immobilier (LCI) accorde à l’acheteur le droit de résilier, à sa discrétion, le contrat de courtage visant l’achat d’un immeuble résidentiel, dans les trois jours suivants celui où il en a reçu un double signé par les deux parties. Le contrat est résilié de plein droit à compter du moment où l’acheteur envoie à son courtier ou lui remet son avis écrit.
Pour en savoir plus : Le droit de dédit du client au contrat de courtage : un choix à respecter
La résiliation du contrat
Outre le droit de dédit dont il bénéficie, l’acheteur peut résilier le contrat en tout temps à moins qu’il ait accepté que l’entente soit non résiliable.
Si le contrat est résiliable, il peut le faire unilatéralement, c’est-à-dire sans l’accord de son courtier en l’avisant par écrit. Toutefois, si le contrat est non résiliable, la résiliation ne pourra se faire que d’un commun accord, ce qui exigera l’utilisation du formulaire Modifications (clause M2.1), sur lequel le courtier inscrira la nouvelle date et la nouvelle heure d’expiration.
Conformément à l'article 2129 du Code civil du Québec, il pourrait y avoir des frais de résiliation.
Pour en savoir plus : Résiliation d'un contrat de courtage
Interdiction de double représentation
Le dernier paragraphe de la section 2.1 vise à informer l’acheteur qu’en situation de double représentation, le contrat, à moins d’une exception applicable, pourrait être résilié avant son terme, conformément à l’article 29.1 de la LCI.
Pour en savoir plus : Ligne directrice – Conflits d’intérêts : 1. Obligation de protéger et de promouvoir les intérêts de la personne représentée et Foire aux questions – Modifications à la Loi sur le courtage immobilier
1 Art. 2125 et 2126 du Code civil du Québec
