10. Déclarations et obligations du vendeur
Une proposition de transaction n’est pas qu’un engagement unilatéral de l’acheteur à se porter acquéreur d’un bien. Le vendeur doit aussi faire des déclarations et s’engager sous plusieurs aspects. Le formulaire obligatoire Promesse d’achat, complété par le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, lui permettent de le faire.
Les déclarations faites au formulaire de promesse d’achat portent sur la propriété de l’immeuble, le consentement, le concours du conjoint du vendeur ainsi que son statut de résident. Il y fait aussi des déclarations quant à toute entente de transaction existante visant l’immeuble et quant au fait qu’il ne s’agit pas d’un immeuble neuf vendu par un constructeur ou un promoteur.
Les engagements pris par le vendeur portent sur la livraison de l’immeuble, sur les documents de propriété, sur les frais éventuels de remboursement et de radiation de tout droit affectant l’immeuble ainsi que sur les possibles vices ou irrégularités au titre de propriété. On y prévoit aussi un engagement en relation avec la notion de résidence familiale ou de statut matrimonial ainsi qu’un engagement à verser, en cas de faute de sa part empêchant la signature d’un acte de vente, des dommages à tout courtier lié par un contrat de courtage à un acheteur.
Ces déclarations et engagements sont complétés par les déclarations devant obligatoirement être faites au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, notamment celles portant sur les baux, les hypothèques, les servitudes et autres limitations, incluant tout avis de non-conformité reçu d’une autorité ou d’un assureur. Les déclarations prévues à ce formulaire annexe portent également sur l’ensemble des caractéristiques physiques et des systèmes de l’immeuble.
Identité du propriétaire ou autorisation à agir en son nom
Résidence canadienne
Non-résident canadien
Existence d’une entente de transaction ou d’un droit de préemption en faveur d’un tiers
Immeuble neuf – Constructeur ou promoteur
Livraison de l’immeuble
Documents de propriété
Frais de remboursement et de radiation
Vice ou irrégularité
Intervention du conjoint
Protection de la rétribution du courtier de l’acheteur lié par contrat de courtage achat
Identité du propriétaire ou autorisation à agir en son nom
La première déclaration de cette section doit être vue en relation avec la première section du formulaire de promesse d’achat où le vendeur est identifié. Cette personne confirme qu’elle est bien propriétaire ou qu’elle est autorisée à agir en son nom. S’il y a plus d’un propriétaire, ils doivent tous avoir été identifiés et faire cette déclaration en apposant leur signature au document.
Si un courtier représente l’acheteur et que le vendeur agit seul, le courtier doit vérifier l’identité du vendeur, comme il l’a fait pour l’acheteur, et s’assurer que le vendeur est propriétaire de l’immeuble en consultant l’acte d’acquisition au Registre foncier ou qu’il représente le propriétaire en obtenant une copie du mandat, de la procuration ou de la résolution l’autorisant à le faire. Si le vendeur est représenté par un courtier, ces vérifications auront été effectuées lors de la conclusion du contrat de courtage vente.
Résidence canadienne
À la clause 10.1.2, le vendeur déclare qu’il est résident canadien et qu’il n’entend pas modifier cette résidence. À défaut de quoi, les dispositions fiscales permettant au fisc de recouvrir ce qui pourrait lui être dû seront appliquées. Lorsque c’est le cas, une partie du prix de vente peut être retenue par le notaire, garantissant que les taxes ou impôts pouvant être dus seront payés. La transaction ne peut se finaliser que lorsqu’un certificat de décharge est délivré par les autorités fiscales. Si ces précautions ne sont pas prises, il se pourrait, dans certaines circonstances, que l’acheteur ait à les assumer.
Non-résident canadien
Lorsque le vendeur n’est pas résident canadien au sens des lois fiscales et provinciales, le courtier doit raturer cette mention, faire parapher les parties et inscrire cette information à la clause 12.1 Autres déclarations et conditions ou, à défaut d’espace, à un formulaire recommandé Annexe G – générale. Le courtier qui représente le vendeur doit avoir cette information. Si le vendeur agit seul, le courtier devrait avoir obtenu cette information au moment de ses recherches préliminaires. Si l’information n’est obtenue qu’une fois la promesse d’achat préparée et présentée, le courtier doit noter le changement dans le formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat. Si la situation ne se révèle qu’une fois la promesse d’achat acceptée, et si les deux parties en conviennent, le changement doit être fait à l’aide du formulaire Modifications. Si elles ne s’entendent pas pour le faire, il y aura lieu alors de consulter un juriste puisque ces circonstances peuvent empêcher la réalisation de la transaction comme convenu initialement et avoir des conséquences sur la rétribution du courtier.
Pour en savoir plus : Loi de l’impôt sur le revenu et la Loi sur les impôts concernant la vente d’un immeuble par un non-résident canadien
Existence d’une entente de transaction ou d’un droit de préemption en faveur d’un tiers
Le vendeur doit déclarer à l’acheteur, à la clause 10.1.3, .4 et .5, l’existence de toute entente déjà conclue visant à vendre l’immeuble, à l’échanger ou à le louer, ou de tout droit de premier refus ou de préférence qui aurait été accordé à une autre personne.
Il pourrait s’agir d’un immeuble loué pour lequel le locataire a un droit de préférence ou de premier refus pour l’acheter, dans l’éventualité où le vendeur le mettrait en vente. Les modalités d’un tel droit varient d’une circonstance à l’autre. On peut y retrouver une obligation pour le vendeur d’aviser le bénéficiaire du droit de sa décision de mettre en vente l’immeuble en lui accordant un certain délai pour manifester son intention d’acheter. On y retrouve également une obligation pour le vendeur de transmettre au bénéficiaire du droit de préférence toute promesse d’achat qu’il aurait acceptée pour lui permettre, à l’intérieur d’un certain délai, d’acquérir l’immeuble par préférence aux mêmes prix et conditions.
La déclaration de copropriété de certains immeubles détenus en copropriété prévoit parfois que le copropriétaire ou l’indivisaire avise tout d’abord, avant de mettre l’immeuble en vente, les autres copropriétaires ou indivisaires de son intention, et qu’il leur soumette toute promesse d’achat reçue de façon qu’ils aient la préférence d’acheter l’immeuble aux conditions prévues à cette promesse d’achat.
Enfin, un immeuble classé ou situé dans un site patrimonial classé en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel ne peut être vendu sans qu’un avis d’au moins 60 jours ait été donné au ministre responsable.
Pour en savoir plus : Loi sur le patrimoine culturel
La connaissance de ce fait est essentielle à l’acheteur puisqu’elle peut avoir un impact sur son intérêt pour l’immeuble ou sur certaines modalités de la transaction comme les délais, le prix offert ou toute autre condition.
Cette information devrait être obtenue avant la préparation de la promesse d’achat. La question ne se pose pas si le courtier agit comme courtier du vendeur; il le saura déjà. Si le vendeur est représenté par un courtier, le courtier de l’acheteur doit lui demander s’il y a déjà une promesse d’achat acceptée, avec conditions devant ou non être réalisées. L’acheteur doit savoir dès le départ si sa promesse d’achat est conditionnelle au retrait ou non du premier acheteur.
Qu’il s’agisse d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur, d’un bail, des délais qui se rattachent à la reprise de logement ou des délais et des modalités pour s’assurer que la personne qui bénéficie déjà d’un droit d’acheter à certaines conditions ou encore d’acheter en égalant toute promesse présentée exercera son droit ou se retirera, le courtier doit en tenir compte lors d’une transaction sur un immeuble affecté d’un tel droit.
S’il s’agit effectivement d’une situation où l’immeuble fait déjà l’objet d’une entente en faveur d’un tiers visant sa vente ou sa location, le courtier doit rayer le paragraphe, y noter une référence à la clause 12.1 Autres déclarations et conditions, y décrire l’entente dont il s’agit et faire parapher l’acheteur.
S’il apparaît après que la promesse d’achat ait été signée qu’il existe effectivement une telle entente, le courtier, comme pour tout aspect de la promesse où l’information est inexacte, doit apporter le changement requis par le moyen d’une contre-proposition, l’acheteur étant libre par la suite d’y donner suite ou non.
Une fausse déclaration du vendeur à ce sujet constituerait vraisemblablement un manquement à son engagement et pourrait compromettre la transaction et causer un préjudice à l’acheteur.
Immeuble neuf – Constructeur ou promoteur
Lorsqu’un entrepreneur ou le promoteur d’un immeuble d’habitation bâti ou à bâtir vend un bâtiment à une personne qui a l’intention de l’occuper elle-même, l’article 1785 du Code civil du Québec prévoit que cette vente doit être précédée d’un contrat préliminaire.
La note placée au tout début du formulaire obligatoire de promesse d’achat le rappelle. À partir du moment où la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui entend l’occuper, ce n’est pas le bon document de transaction, notamment parce qu’il ne prévoit pas de clauses spécifiques quant aux caractéristiques du bâtiment vendu1 ainsi qu’une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut annuler le contrat dans les dix jours suivant sa signature, puisqu’un tel droit n’existe pas en vertu du formulaire de promesse d’achat.
Pour en savoir plus : Qui dit maison vendue par un constructeur ou un promoteur, dit contrat préliminaire
1 Art. 1785 et suivants du Code civil du Québec
Livraison de l’immeuble
Tout comme l’acheteur s’est déclaré satisfait de l’immeuble visité à une date donnée, sous réserve de l’inspection qui sera effectuée et de toute stipulation contraire formulée à la clause 12.1, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de cette visite. Il est d’ailleurs prévu à l’article 1718 du Code civil du Québec que le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. Il devra avoir fait tout correctif ou toute réparation, comme indiqué à la clause 12.1, qu’il aurait convenu de faire.
Par exemple, lors de la visite, l’acheteur note que le vendeur a commencé à enlever le recouvrement du plancher du sous-sol de la maison pour le remplacer par de la céramique déjà achetée. Le courtier devra inscrire à la clause Autres conditions, en réserve de ce qui est indiqué à 7.1, que le propriétaire devra avoir terminé ces travaux, dont la réalisation devra être constatée à la satisfaction de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente. Le courtier devra aussi prévoir, en utilisant la clause type 3.11 – Travaux à être exécutés par le vendeur, qu’une somme d’argent soit retenue chez le notaire si cela n’est pas complété; ce montant servira à rembourser l’acheteur pour les frais qu’il devra engager.
Documents de propriété
Le vendeur qui signe un contrat de courtage pour la vente de son immeuble s’engage auprès de son courtier à fournir à l’acheteur éventuel un bon titre de propriété et les titres qu’il possède, c’est-à-dire les documents de propriété (voir la clause 8.3 du contrat de courtage vente). Ce même engagement est repris plus en détail à la clause 10.3 de la Promesse d’achat, cette fois auprès de l’acheteur. Des déclarations accessoires relatives aux garanties que donne le vendeur et à certains gestes qu’il doit poser se greffent aussi à la promesse d’achat.
En s’engageant à fournir un bon titre de propriété, le vendeur confirme à l’acheteur qu’il est bien le propriétaire et que personne d’autre ne possède des droits sur l’immeuble2. La notion de bon titre de propriété est en quelque sorte définie au premier paragraphe où il est précisé que l’immeuble est vendu libre de toutes limitations du droit de propriété, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique, par exemple les services d’électricité, de téléphonie et de câblodistribution.
Le vendeur se porte garant également de toute violation à l’égard des limitations de droit public qui grèvent l’immeuble et qui échappent au droit commun, c’est-à-dire qui ne découlent pas du Code civil, mais plutôt de lois particulières. Ces limitations peuvent découler de la réglementation municipale en matière de zonage et de lotissement et de différentes lois et règlements qui s’y rattachent telles que la Loi sur le régime des eaux, la Loi sur le patrimoine culturel, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et la Loi sur la protection de l’environnement. L’acheteur doit être informé de leur existence et le vendeur les mentionne au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, aux clauses D2.8, D2.9 et D.15. Il y mentionne également l’existence d’hypothèques, de servitudes et de tout autre charge ou droits réels.
Le courtier de l’acheteur doit vérifier l’existence de ces limitations de droit et en informer son client avant de préparer la promesse d’achat. Il doit vérifier la fiche descriptive et obtenir une copie du document de déclarations et, si possible, une copie du certificat de localisation. Il peut aussi consulter le Registre foncier. En étant informé de l’existence de ces limitations, l’acheteur pourra juger s’il désire acheter aux mêmes conditions, proposer un prix différent ou rendre la promesse d’achat conditionnelle à leur radiation. Ces limitations doivent être décrites à la promesse d’achat ainsi que toute condition afférente à leur radiation ou régularisation.
Exemple 1 : Un immeuble à revenus comporte quatre logements; celui du sous-sol n’est cependant pas conforme à la réglementation municipale en ce qui a trait aux entrées et sorties. L’irrégularité en regard de cette limitation de droit public doit être corrigée puisqu’une éventuelle inspection de la municipalité pourrait entraîner la perte d’un loyer et conséquemment, engendrer une baisse de la valeur de l’immeuble. Dans une situation où l’acheteur connaît l’irrégularité avant de faire sa promesse d’achat, il devra prévoir une condition indiquant que le vendeur s’engage à effectuer des travaux pour rendre l’immeuble conforme, et ce, avant la signature de l’acte de vente.
Exemple 2 : L’achat d’un immeuble situé dans une zone agricole ou encore un immeuble classé ou reconnu comme bien culturel. Là aussi, les conditions et délais pour l’obtention des autorisations nécessaires devront être prévus.
2 Articles 1723 à 1725 du Code civil du Québec
Frais de remboursement et de radiation
Cette disposition clarifie auprès des parties à la promesse d’achat ce qu’il en est des frais de remboursement et de radiation des hypothèques existantes, tout comme cela est fait avec le vendeur à la clause 4.3 du contrat de courtage vente.
Vice ou irrégularité
Il peut arriver, une fois la promesse d’achat conclue et avant que l’acte de vente ne soit signé, que soit dénoncé un vice ou une irrégularité affectant l’une des déclarations faites par le vendeur ou à l’une des obligations qu’il a prises à la promesse d’achat. Cela peut porter tout autant sur le droit de propriété, ses titres et ses modalités, que sur la qualité, les garanties et la conformité de l’immeuble et des constructions qui y sont érigés. Les conséquences peuvent être significatives. Le vendeur aura à y remédier. S’il ne peut le faire, l’acheteur pourrait vouloir se retirer ou acheter malgré tout, et ce, même si les obligations du vendeur découlant de la promesse d’achat sont diminuées puisque le tout a été dénoncé.
Cela peut donner lieu à des situations complexes, exigeantes pour les parties en cause parce qu’elles peuvent survenir tardivement dans la transaction. Elles demandent de la part du courtier un savoir-faire en matière de résolution de problèmes. La promesse d’achat prévoit déjà une marche à suivre lorsque cela se produit.
Lorsqu’une situation de ce type survient, c’est tout autant le vendeur que l’acheteur, selon les circonstances, qui peut en être informé le premier. Les exemples sont variés : un nouveau certificat de localisation fait état que la piscine est à l’intérieur de la zone de dégagement exigée par le fournisseur d’électricité, le notaire découvre qu’en vertu d’un jugement, une inscription au Registre foncier n’a jamais été radiée, la propriété vient d’être inondée ce qui a fortement endommagé des arbres matures sur le terrain, un sol contaminé, un garage qui empiète sur le terrain du voisin, une fosse septique non conforme, un immeuble déclaré non assurable en raison du changement de zonage, etc. Il doit évidemment s’agir de situations qui n’ont pas été préalablement divulguées par le vendeur, entre autres au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Le cas échéant, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble devra être modifié à l’aide du formulaire Modifications.
Si le vendeur est le premier informé, il doit aviser l’acheteur par écrit en décrivant le vice ou l’irrégularité. Il pourrait aussi indiquer, dès lors, son intention d’y remédier ou de ne pas le faire. Si l’acheteur est mis au courant de la situation, qu’il ait été informé par le vendeur ou autrement, il doit dénoncer l’irrégularité au vendeur par écrit pour enclencher le mécanisme prévu à la clause 10.5 de la promesse d’achat.
Le schéma ci-dessous illustre la première séquence d’événements que prévoit la clause 10.5 de la promesse d’achat :
Pour en savoir plus : La clause 10.5 de la promesse d'achat, pour contrer les mauvaises surprises
Intervention du conjoint
Le vendeur déclare à la clause 10.6 que son conjoint, le cas échéant, consent et concourt à la promesse d’achat et qu’il interviendra à l’acte de vente.
Les circonstances sont bien définies : il y aura intervention du conjoint si une partie de l’immeuble constitue la résidence familiale du vendeur, ou si son état matrimonial le rend nécessaire, tel que c’est le cas lorsque le vendeur est marié sous le régime de communauté de biens.
Il en est de même sur la façon dont cela doit être fait. Le vendeur devra fournir à l’acheteur, dès l’acceptation de la promesse d’achat, un document attestant de l’intervention du conjoint. S’il ne le fait pas, l’acheteur pourra aviser le vendeur qu’il rend la promesse d’achat nulle et non avenue.
La disposition prévoit aussi, dans des circonstances particulières, que le vendeur puisse remettre une copie d’un jugement l’autorisant à vendre l’immeuble sans le consentement ni le concours de son conjoint.
L’intervention du conjoint, prévue à la section 16. Signatures, permet au vendeur de s’acquitter de son obligation. Si le conjoint n’y appose pas sa signature au moment de l’acceptation de la promesse d’achat, le vendeur pourra remettre un autre document signé par son conjoint en confirmant le tout.
Il se pourrait que le conjoint consente et concoure à la promesse d’achat, mais qu’il ne puisse être présent lors de la signature de l’acte de vente. Le document remis au vendeur devra faire foi du consentement du conjoint à vendre l’immeuble et confirmer à l’acheteur que le vendeur pourra procéder sans l’intervention de son conjoint.
Pour en savoir plus : Guide des pratiques professionnelles – Le droit dans la pratique du courtage immobilier : Les personnes mariées ou unies civilement
Protection de la rétribution du courtier de l’acheteur lié par contrat de courtage achat
La clause 10.7 Dommages est réciproque à la disposition prévue à la clause 7.6 portant sur le versement de dommages par l’acheteur au courtier du vendeur si, par la faute du premier, aucun acte de vente n’est signé. On vise à protéger la rétribution du courtier de l’acheteur lié à son client par contrat de courtage achat dans l’éventualité où le vendeur, par sa faute, ferait en sorte que l’acte de vente ne soit pas signé malgré que la promesse d’achat ait été acceptée (ex. : le vendeur se désiste unilatéralement, sans justification, et refuse de signer l’acte de vente).
Comme la clause précédente, celle-ci ne protège pas l’acheteur contre les dommages subis lorsque cela se produit. Ce dernier pourra toujours poursuivre le vendeur.
