3. Description sommaire de l’immeuble
Tout immeuble est doté d’une identité officielle que l’on peut vérifier à l’aide de registres et de documents publics. Cette identité prend la forme d’un numéro de cadastre, auquel s’ajoute l’adresse physique de l’immeuble, ses dimensions, sa superficie, etc.
Vérifier l’exactitude des renseignements
La description de l’immeuble à la section 3 de la promesse d’achat doit comporter des renseignements exacts qui auront été vérifiés en consultant le Registre foncier, l’acte d’acquisition du vendeur, le certificat de localisation et le plan cadastral préparés par un arpenteur-géomètre. Ce sont les principales sources d’information. Le courtier peut aussi se référer aux documents de la municipalité, mais uniquement à des fins de cohérence et après avoir consulté le Registre foncier et les autres documents.
Le courtier de l’acheteur doit se référer initialement à la fiche de description détaillée préparée par le courtier du vendeur la journée même de la rédaction de la promesse d’achat afin de s’assurer que l’information qu’il inscrit et reprend est à jour. Cette information peut même être transposée automatiquement à la promesse d’achat lorsqu’un service de formulaires électroniques en lien avec les bases de données d’immeubles à vendre est utilisé. Il est de bonne pratique de faire parapher par les acheteurs la fiche ayant servi à la préparation de la promesse d’achat et de l’y annexer par le biais de la clause 13.1 Annexes.
Le courtier de l'acheteur qui a un doute par rapport à l'information mentionnée à la fiche descriptive doit faire des vérifications. Il est là pour protéger les intérêts de son client.
Ces vérifications sont nécessaires si le vendeur n’est pas représenté par un courtier. Il faut alors redoubler de précaution, en consultant non seulement le Registre foncier et les documents qui s’y trouvent, mais aussi en demandant au vendeur de consulter les documents qu’il a en sa possession, dont le certificat de localisation. Si cela ne peut être fait avant la préparation de la promesse d’achat, le courtier de l’acheteur doit rendre la promesse d’achat conditionnelle à l’obtention de ces documents.
Pour en savoir plus : Ligne directrice – Vérification, information et conseil
Adresse et désignation cadastrale
Au formulaire obligatoire Promesse d’achat, la description sommaire de l’immeuble comporte l’adresse physique, le numéro et le nom de la rue, la ville, la province et le code postal. S’il s’agit d’un terrain, il est fort possible qu’il n’y ait pas d’adresse physique ou que celle-ci soit partielle avec uniquement le nom de la route ou du chemin, sans numéro ni code postal.
La description comporte également la désignation cadastrale de l’immeuble qui est constituée, dans le cas d’un lot rénové, d’un numéro de sept chiffres du cadastre du Québec. S’il s’agit d’un lot non rénové, celui-ci sera identifié par son numéro de lot, sa paroisse et sa circonscription foncière.
Pour en savoir plus : L’importance d’un certificat de localisation à jour
Dimensions et superficie
Les dimensions et la superficie du terrain s’ajoutent à la description de l’immeuble. Il ne s’agit pas des dimensions du bâtiment; les dimensions et la superficie peuvent être indiquées en mètres ou en pieds. Le courtier doit cocher la case correspondant à la mesure utilisée.
Il se peut que les dimensions ne puissent pas être inscrites avec exactitude parce qu’elles sont irrégulières. Si tel est le cas, le courtier peut ne rien inscrire ou ajouter la mention « irrégulières » en référant au certificat de localisation et au titre d’acquisition. Les mentions telles que « plus ou moins » sont à éviter.
La superficie à inscrire dans le cas d’un lot rénové est celle apparaissant sur le plan cadastral. Pour un lot non rénové, il s’agit de la superficie indiquée dans le titre d’acquisition du vendeur ou de celle figurant au certificat de localisation décrivant l’état de l’immeuble au moment de sa mise en vente.
Le courtier doit, à la clause 12.1 Autres déclarations et conditions, faire état de toute différence entre les données figurant aux documents de référence, afin que l’acheteur, le vendeur et, éventuellement, le notaire sachent que certains aspects du titre de propriété pourraient exiger d’être régularisés. Le courtier de l’acheteur devrait normalement retrouver une telle information à la fiche descriptive préparée par le courtier du vendeur.
