3. Caractéristiques essentielles de l’immeuble
La section 3 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat porte sur les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché.
Selon les dispositions de la clause 6.1 portant sur la rétribution, l’acheteur n’aurait pas à rétribuer le courtier s’il achetait un immeuble sans son intermédiaire pendant la durée du contrat qui ne comporte pas les caractéristiques essentielles. Il en est de même de l’engagement de l’acheteur, à la clause 7.1, de ne pas négocier lui-même avec le propriétaire d’un immeuble répondant à ces caractéristiques et d’être partie à une entente en visant l’achat, la vente ou la location.
Les caractéristiques essentielles sont celles qui définissent l’immeuble recherché. On considère comme essentielles les caractéristiques portant notamment sur le type d’immeuble et sa localisation. Le courtier doit indiquer le type d’immeuble résidentiel recherché (plex, de villégiature, unifamilial, etc.). L’emplacement est une autre caractéristique à indiquer à la section 3. Il peut s’agir d’une région, d’une ville, d’une municipalité, d’un quartier, d’un quadrilatère. S’il est question d’un seul immeuble ou d’un ensemble d’immeubles, le courtier peut alors inscrire l’adresse ou le nom du complexe. Dans le cas d’un terrain précis, il peut mettre le numéro de cadastre.
Outre le type d’immeuble et sa localisation, les caractéristiques essentielles peuvent être liées à des besoins ou aux exigences essentielles de l’acheteur. Par exemple, un client pourrait rechercher un immeuble adapté pour personnes à mobilité réduite ou une maison avec un minimum de quatre chambres parce que la famille est nombreuse. Il pourrait vouloir être situé à moins de 10 minutes à pied de l’hôpital où il travaille, ou rechercher un immeuble dont le zonage municipal permet un certain type d’activité commerciale. Un garage intérieur, la présence d’un ascenseur, la dimension minimale du terrain et la proximité des écoles sont d’autres caractéristiques pouvant facilement revêtir un caractère essentiel pour certains, alors qu’elles ne sont que des souhaits pour d’autres.
Les caractéristiques essentielles ne doivent être ni trop restrictives ni trop larges, afin qu’elles ne soient pas dénuées de sens ou abusives. Par exemple, inscrire « immeuble situé au Québec » serait trop contraignant pour l’acheteur, d’autant plus que le courtier n’exerce certainement pas sur l’ensemble du territoire québécois. À l’inverse, l’acheteur qui voudrait allonger cette liste de caractéristiques essentielles pourrait rendre le travail du courtier impossible.
