Modifier une promesse d’achat après son acceptation
Une fois la promesse d’achat acceptée, il arrive que l’acheteur et le vendeur conviennent de modifier les termes de leur entente. Cela peut se produire au cours de la période de réalisation des différentes conditions qui y sont prévues ou même par la suite, lorsque toutes les conditions ont été réalisées et que des circonstances particulières exigent de revoir l’entente avant la signature de l’acte de vente (ex. : à la suite de la réception du rapport d’inspection, l’acheteur demande de pouvoir faire effectuer une inspection plus poussée et le vendeur y consent).
Un autre exemple courant est la baisse du prix de vente, négociée à la suite de la réception d’un rapport d’inspection faisant état de facteurs pouvant affecter de façon significative la valeur de la propriété, ses revenus ou l’usage qui pourrait en être fait. Cette réduction de prix pourrait aussi être accompagnée d’une exclusion de garantie de qualité pour les éléments spécifiques visés au rapport.
Un engagement du vendeur à exécuter à ses frais certains travaux ou la retenue d’une somme chez le notaire pour garantir l’exécution de travaux, la mise en marche de la piscine qui, à l’approche de la saison estivale, devient une source de préoccupation et que les parties conviennent de clarifier avant la signature de l’acte de vente sont d’autres exemples de modifications.
Le formulaire Modifications
Le formulaire Modifications doit obligatoirement être utilisé pour modifier un contrat de courtage ou une promesse d’achat pour un immeuble résidentiel. Il doit aussi servir à modifier tout autre document qui en fait partie intégrante incluant les annexes comme le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Notons qu’il peut aussi être utilisé, sans que cela soit obligatoire, pour modifier les termes d’une promesse d’achat à caractère commercial.
M1. Identification du formulaire principal
Le courtier doit identifier à la clause M1 le formulaire qui fait l’objet de modifications, en cochant s’il s’agit d’un contrat de courtage ou d’une promesse d’achat et en inscrivant le numéro de référence. S’il s’agit d’un autre document, il doit inscrire le nom du document et son numéro de référence, s’il est doté d’un tel numéro. Pour assurer une parfaite correspondance, il doit aussi inscrire l’adresse complète de l’immeuble visé.
M2. Modifications au contrat de courtage
La clause M2. Modifications au contrat de courtage doit être remplie pour changer la date d’expiration ou le prix de vente au contrat de courtage.
Si un contrat de courtage et la promesse d’achat doivent être modifiés, deux formulaires Modifications devront être remplis puisque ce sont des ententes différentes entre personnes différentes et ils doivent faire l’objet de modifications distinctes.
M3. Prolongation de délai d’acceptation
Cette clause vise le délai d’acceptation prévu à la promesse d’achat, c’est-à-dire la période d’engagement ferme de l’acheteur à l’intérieur de laquelle le vendeur doit accepter la proposition. Une telle modification pourrait être nécessaire lorsque le délai initialement indiqué est court et que la promesse d’achat ne pourra être présentée à temps au vendeur. Le délai doit alors être allongé à l’aide du formulaire, en inscrivant le numéro de la clause de la promesse d’achat qui est modifiée, soit la clause 14. Conditions d’acceptation dans le cas du formulaire obligatoire de promesse d’achat pour un immeuble de moins de 5 logements excluant la copropriété, en précisant jusqu’à quelle heure et jusqu’à quelle date le délai est prolongé. Une fois le formulaire Modifications signé par l’acheteur, il doit être présenté au vendeur en même temps que la promesse d’achat. Ce dernier n’aura qu’à signer tout d’abord le formulaire Modifications s’il accepte l’extension du délai, et par la suite le formulaire de promesse d’achat s’il l’accepte. Il s’agit de la seule modification pouvant être proposée à l’aide de ce formulaire avant l’acceptation de la promesse d’achat.
M4. Prolongation de délai (après acceptation)
La clause M4 peut servir à modifier tout délai prévu à la promesse d’achat une fois qu’elle a été acceptée (ex. : délai de réalisation de l’inspection, délai pour fournir la confirmation de l’obtention du financement ou délai pour la réception des documents). Pour prolonger le délai, le courtier doit inscrire le numéro de la clause de la promesse d’achat qui est modifiée et en préciser la date jusqu’à laquelle le délai est prolongé. En général, les délais à la promesse d’achat sont indiqués en nombre de jours, alors que la modification exige qu’une nouvelle date soit inscrite. Le courtier doit faire le décompte des jours au calendrier et identifier cette date, en se rappelant que le jour « un » d’un délai est toujours le jour suivant l’acceptation de la promesse d’achat.
M5. Autres modifications
La clause M5 du formulaire peut servir à modifier toute clause d’un contrat de courtage, d’une promesse d’achat ou d’une annexe quelconque. Le courtier doit inscrire le numéro de la clause ou du paragraphe qui est modifié et y décrire le changement apporté. S’il s’agit d’une nouvelle condition, une clause type doit de préférence être utilisée.
Autant de modifications que nécessaire peuvent être inscrites. Si l’espace est insuffisant, un autre formulaire Modifications peut être utilisé. Le courtier peut aussi inscrire à la clause M5 que la promesse d’achat est modifiée par l’ajout d’une Annexe G – Générale portant tel numéro et à laquelle toutes les modifications seront inscrites.
M6. Autres conditions
La clause M6 rappelle que toutes les autres conditions du formulaire identifié à la clause M1 n’ayant pas fait l’objet de modifications demeurent inchangées. Bien que la formulation et le contexte d’utilisation soient différents, il s’agit d’une disposition similaire à celle que l’on retrouve à la clause P2.6 du formulaire obligatoire Contre-proposition.
M7. Signatures
Le formulaire doit être signé par toutes les personnes qui ont signé la promesse d’achat. Elles y reconnaissent avoir lu et compris le formulaire et y consentir.
Le traitement des signatures diffère cependant selon que le formulaire soit utilisé pour modifier un contrat de courtage ou une promesse d’achat. Ainsi, dans le cas de modifications à un contrat de courtage, le conjoint du vendeur doit également signer s’il est intervenu au contrat. Le formulaire Modifications comporte un espace pour qu’un témoin puisse signer, attestant ainsi que le ou les signataires ont bel et bien signé. Cette signature possible d’un témoin doit être vue dans le cas où le formulaire est utilisé pour modifier une promesse d’achat. À la différence du contrat de courtage, les signataires reconnaissent avoir reçu une copie du formulaire. La notion de « copie » doit être vue là aussi dans le cas où le formulaire est utilisé pour modifier une promesse d’achat. Lorsque les modifications sont apportées à un contrat de courtage, le courtier doit remettre au vendeur un double du document, comportant une signature originale comme c’est le cas pour un contrat de courtage, afin que les changements apportés aient leur plein effet. Les modalités applicables au contrat de courtage sont en effet applicables aux modifications et les règles qui s’appliquent au contrat de courtage principalement résidentiel de moins de cinq logements exigent la remise d’un double.
Par ailleurs, lorsque le conjoint du vendeur intervient à la promesse d’achat, son intervention est aussi requise au document Modifications.
